“如何看？怎么干？”
2017年，中国房地产真正走入变革之年。告别炒房时代，行业深度调整，排查暗礁险滩，房企剧烈分化，长效机制加快建立……中国房地产发展的大逻辑正在按照“房子是用来住的”的根本定位进行重塑。
辨明大势，才好落子；确定方向，方好发力；看清未来，走好当下。《中国建设报•中国房地产》与行业专家学者、企业代表一同洞悉变革大逻辑、研判转型大机遇。
•2013年前后，中国城镇户均住房达到1.0套左右，基本上解决了供不应求的问题，进入了总量基本平衡、区域出现分化的新阶段。
•未来，房屋新开工面积绝对量会下降，新建房屋销售面积下降，竣工面积下降，投资增速也会回落。正常情况下，房价涨幅也要下降。
•应高度关注房地产市场发展阶段变化，建立人地挂钩机制，防范供给过剩风险和因供给不足造成的房价过高问题。
•租售同权政策体现了公共资源的均等化，是一个渐进的过程，需要因地制宜。
•房屋供给应该是多元的，在一个市场上进行竞争，从而形成一个统一的房地产市场体系，这样市场会变得越来越健康。
中国建设报•中国房地产：当前各地的房地产调控政策并没有减弱，反而在加强，这对稳定市场起到了重要作用。但同时，也有部分业内人士也在担忧本轮调控能够持续多久。你认为房地产市场会朝着什么方向发展？
邓郁松：在“十二五”中后期，中国住房市场进入一个新的阶段，从原有的总量供给不足发展到总量供给基本平衡、区域分化。新阶段的市场发展特征与供不应求阶段存在显著差异。在供不应求阶段，房价涨幅较快，房地产投资增速与销售增速都保持在较高水平。这一阶段也是人口、城镇化率、人均收入增速较快的时期，房地产市场也随之快速发展。
2013年前后，中国城镇户均住房达到1.0套左右，基本上解决了供不应求的问题，进入了总量基本平衡、区域分化的新阶段。同时，2013年，全国房地产新开工面积达到峰值。通过国际比较来看，我国房屋新开工面积出现峰值的时候和发达国家房屋新开工套数出现峰值时的市场特征大体一致。因此，我们可以把“十二五”中后期作为一个转折点，今后，市场很难出现投资高增长、销售高增长、房价高涨幅的“三高特征”。未来，房屋新开工面积绝对量会下降，新建房屋销售面积下降，竣工面积下降，投资增速也会回落。正常情况下，房价涨幅也要下降。
从长期看，房价的涨幅和收入涨幅是一致的，收入涨幅最高的时候通常也是房价涨幅较高的阶段。随着我国经济进入中高速增长阶段，经济增速从10%下降到6.5%左右，居民收入增速也会有所回落。从基本面来说，支撑房价高增长的要素已经发生显著变化。因此，观察未来的房地产市场趋势，首先要认识到我国房地产市场发展阶段已发生根本变化，要准确把握新阶段的市场特征和发展规律。
中国建设报•中国房地产：近日，中央财经领导小组办公室经济一局负责人对“灰犀牛”给予明确解释，指出存在的“灰犀牛”风险隐患包括房地产泡沫。在你看来，目前房地产市场存在哪些风险？
邓郁松：无论日本还是其他发达国家房地产市场出现的较大风险主要都是在总量平衡后发生的。从大的背景看，当经济增速回落后，有一些国家为了稳定经济增长，实行低利率政策，而低利率政策是造成大多数经济体房地产市场出现泡沫的主要原因。低利率不能长期持续，一旦开始快速升息，泡沫就可能被捅破。
在此阶段，应采取有效措施，防范3种风险。首先，应建立首付和利率反向调整机制，防范系统性的房地产泡沫风险。以德国为例，德国房价相对稳定，其首付较高、利率相对稳定。保持中国房地产市场相对稳定，需要实行中性的住房金融政策，在降低利率时，适当提高首付，防范利率波动对房地产市场的影响。
其次，应高度关注房地产市场发展阶段变化，建立人地挂钩机制，防范供给过剩风险和因供给不足造成的房价过高问题。当前，我国一些城市存在供给过剩问题。库存过大的根源在于这些城市人口增长不足，但是新建住房过多。随着我国房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新阶段，应防范出现系统性供给过剩问题，要根据人口情况合理确定新建住房总量。同时，地方政府不能被短期房价所扰动，而是要采取相应措施防范供给过剩风险。
最后，要防止出现流动性风险。无论是房地产开发企业还是居民买房都高度依赖金融支持。所以，如果金融政策过度波动，就有可能会出现流动性风险。
中国建设报•中国房地产：当前，一二线城市的房地产市场去化周期有所增长，三四线城市去化周期缩短。对于三四线城市而言，去库存该如何持续下去？需要注意哪些问题？
邓郁松：首先，对房地产市场总体供求情况要有一个基本的判断，要特别重视特定市场的户均住房套数。如果户均住房套数超过1.1套，即存在明显的供过于求，就应适当减少土地供应，控制房屋的新开工面积。
其次，要重视特定城市的经济活力问题。经济活力影响人口的流动，对于库存较大、经济相对欠发达的地区，要将提升当地经济活力和公共服务水平放在更加重要的位置。可以把更多的公共资源投向一些欠发达城市，促进区域协调发展，从而有利于缓解一线城市的高房价压力，也会使得二、三线城市更具经济活力。
中国建设报•中国房地产：租售并举、租售同权被认为是房地产从供给端进行改革的政策创新，你认为未来房地产市场会从购买转向大规模租赁吗？
邓郁松：租售同权政策体现了公共资源的均等化，是一个渐进的过程，需要因地制宜。
第一，租房市场与买卖市场既相互联系又存在差别。从国际比较看，绝大多数市场经济国家的住房自有率都不超过65%。很多发达国家曾试图提高住房自有率，但是通过住房金融政策等方面鼓励低收入人群购买住房的结果并不理想。美国、日本等国在金融政策的支持下住房自有率一度有所提高，但利率政策调整后，住房自有率很快回落到65%以下，并造成房地产市场的危机。上世纪五六十年代，发达国家还曾建设了大量的公共住房，但政府的大规模投入不仅使政府背上沉重负担，而且低收入人群聚居还带来很多社会问题。上世纪70年代后，发达国家的公共住房政策也开始进行调整，在政府承担住房保障责任的同时，开始更加重视发挥市场机制的作用。客观来说，让所有人都买得起房不是很现实，但是保障绝大多数人“住有所居”是可以实现的，租售并举是值得鼓励的政策。
第二，不能否认住房是绝大多数普通家庭的主要资产，因此，必须正视房价问题。理清导致房价波动的主要原因，调整完善相关政策，既确保房价比较平稳，也能够发挥各类主体在租房市场中的积极作用。要重视发挥包括机构投资者和私人业主等各类主体的作用，为市场提供更多的房源。
第三，房屋供给应该是多元的，在一个市场上进行竞争，从而形成一个统一的房地产市场体系，这样市场会变得越来越健康。当前，制约租赁市场进一步发展的原因之一是房屋种类过多，由于市场分割等问题导致许多房源无法真正在市场上流动。因此，在房地产领域，特别是住房市场，要重视解决市场分割的问题。如果所有的房屋能在市场上自由流通，那么商品房的价格就不会这么高，政府的保障压力也会减轻。
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