人类社会正在经历的第三次技术革命，将在未来的 30 年， 给各行各业带来颠覆性的改变。房地产行业也不能“幸免”，甚至说“更是如此”。
首先，毛大庆是个名人。
履历耀眼——凯德高管、万科高管、优客工场和共享际的创始人。知识丰富——北京大学博士后、清华大学教授、中国指数研究院研究员。除此之外，还是各大论坛的座上宾以及媒体、行业人士的追逐对象。
其次，毛大庆是个有表达力的人。
这一次的采访和演讲，他主要谈“联合办公行业”，但是为了厘清行业的来龙去脉，讲清行业背后的逻辑，他从互联网技术变革的大背景讲起，进而谈及眼前这场互联网变革对所有行业的颠覆，再说到房地产行业难于置身其外。逻辑严谨、思路清晰、层次分明。
再次，毛大庆是个风趣的人。
他说进入存量时代，房子就是“空瓶子”，没有酒的空瓶子，再好看也只是瓶子而已。而自诩作为一个“酿酒的人”，地位终于有所提高。
有关房地产存量时代的挑战与机遇、资产运营者的重要性、联合办公行业的潜力与核心价值，他一一进行深刻、明白的讲述。而这一切的一切，在他看来，都离不开一个大背景——互联网技术革命所带来的时代剧变。
互联网技术革命
8 月 20 日，马云在西商大会上发表演讲，其中有这样一段话：“我们目前面临着巨大的技术变革，每一次的技术变革，大概都是 50年左右的时间，前 20 年是纯技术的革命，后 30 年是技术的应用。第一次技术革命花了 50 年时间，第二次技术革命也是 50 年时间，这一次是人类社会的第三次技术革命。”
“这次技术革命刚刚过去了 20 年，是由互联网带动的。互联网发展起来以后，成为商业的基础设施，社会发展的基础设施。未来，数据将成为新的生产资料，计算能力将成为新的生产力，人类在未来的 30 年将会有重大的突破。”
跟马云一样，毛大庆也认为，当前的时代正处于剧变之中。
“这一次技术革命是由互联网、移动互联网推动的，前 17 年已经基本完成了互联网技术本身的铺设。如果马云的 50 年理论成立的话，接下来的三十几年，很快会告别互联网基础设施的建设，真正进入到互联网应用时期。”他说。
进入互联网技术革命的应用时期，意味着几乎所有的行业都会发生颠覆性的改变。毛大庆从另一个角度——交互方式的变革，对这一点进行论证。
数据显示，2016 年 10 月，中国网民数量的增长率只有 6%，低于全球平均增长率（10%）。与此同时， 另有数据显示，中国目前有 10.5 亿的智能手机用户，排名世界第一。
在毛大庆看来，这两组数据说明，中国从互联网（PC 端）向移动互联网（移动端）转化的速率，远远超过其他国家。他同时认为，从互联网过渡到移动互联网，意味着交互方式的变革。
“在PC 时代，我们看的是大屏，用的是键盘，以搜索和门户为入口，交互基于图片和文字。到了移动互联网时代，我们看的是小屏，用的是手指头，交互基于语音和视频。”毛大庆说。
交互方式决定商业规则，因此交互方式的变革，会导致商业模式的改变。毛大庆认为，这样的改变会发生在各行各业——尤其是房地产行业。
“移动互联网之后，人工智能、物联网或许会变成主要入口。到了物联网时代，交互基于人与空间的互动， 所以空间将不再是一个混凝土的概念，而是一个重要的内容载体。”毛大庆说，“以前大家买房子，关注的是满足温饱和财富配置的需求。也就是说，城市综合体满足的是基本的生活需求。但是到了下一个阶段，城市综合体将承载物联网以及精神需要，因此房地产新的价值，将有一次非常重要的释放。”
存量时代
现如今，房地产行业进入存量时代已是不争的事实，面对这个现实， 行业参与者——无论大小，都在思考调整和应对的出路。实际上，作为大背景的整个互联网行业，也在经历从增量市场到存量市场的转变。
如前所述，近几年中国网民数量的增速下滑明显，到了 2016 年 10 月只有低于世界平均增速的 6%。此外， 中国的互联网用户为 7.6 亿，智能手机用户为 10.5 亿，往后的增长空间有限。那么，从增量市场进入存量市场意味着什么呢？毛大庆举了视频网站行业的例子。
“在增量市场的时代，所有人注重的是做入口、抢流量、抓粉丝，以最快的速度，用最便宜——甚至是免费的入口，获取最多的粉丝。这个阶段获客成本最低，所有互联网公司都是烧钱做入口、买用户。这样的做法在增量市场是非常有用的，只有这样才可以打败对手、消灭对手、控制市场。但是这样的做法在今天的存量时代，越来越不管用了。
“在增量时代，所有的细分领域都是作为某一个子栏目、某一个子频道，藏在入口的背后，这是在增量时代最经济、最有效的手法。但是当用户的积累达到一定程度之后，进入存量时代，所有之前藏在入口后面的子频道、子栏目，全都跳出来，变成单独的、垂直的、加强个性化服务的频道，有主打直播的、主打美剧的、主打动漫的，等等。”毛大庆说。
增量时代的竞争重在流量、入口、新增用户的获取，而存量时代的竞争重在服务质量的提升、以及极致化用户体验的打造。
毛大庆认为，跟视频网站行业一样，写字楼市场也适用这套逻辑。
“在增量市场时代，其实写字楼是不用极致化用户体验的，那时候就是用最便宜的方法拿最便宜的地，盖大量的写字楼，要么租出去要么卖出去。但是今天，大量的写字楼、大量的存量资产已经立在那儿了，就需要把原来的销售型思维、租赁型思维，向服务型思维转变。在服务型思维的逻辑下，打造社群、提供具有吸引力的垂直化、个性化的服务，是今天做写字楼市场最重要的思维模式。”毛大庆说。
“进入存量时代，在研究下一个出路的时候，我们必须关注‘新增量’ 在哪里。”毛大庆说，“新增量其实来源于需要。”
运营者：酿酒的人
在房地产的增量时代，是过去相对粗放经验的 30 年，行业的运营链条比较单一——拿土地、盖房子、卖出去。市场上只有制造者和消费者。
对于这种模式，毛大庆称之为“短路型生产方式”。在他看来，一个稳定长效的房地产市场，一个相对完整的产业链条，除了制造者和消费者， 还应该有资本和运营者。
“我们现在有 100 多万亿的城市存量资产，这些存量资产是房地产领域下一个阶段的生产资料。”毛大庆说，“这些新的生产资料，吸引资本进来做长效经营，而要做长效经营，内容制造者和内容运营者是必不可少的。制造内容的人，变成了打通资本和不动产最重要的桥梁。”
在这样的背景和思路下，房地产存量市场涌现出一批新的产品形式， 包括长租公寓、联合办公、共享社区、互联网家装、社区服务等等。
与此同时，诸多企业进入其中。单就长租公寓来说，就有众多企业布局，包括房地产四大传统行业——房企、租赁机构、中介机构、酒店。
这其中，房企行业有万科的泊寓、龙湖的冠寓、旭辉的领寓等等； 中介行业有链家的自如、伟业我爱我家的相寓等等；租赁行业有魔方公寓和 You+ 等等。
对于“长租公寓不好挣钱”的说法，毛大庆表示主要有两个原因： 其一，资本的支撑力度不够；其二， 运营者对于长租公寓中社群价值的挖掘，做得远远不够。
“内容运营是产业链中的一个链条，以前最不值钱的就是做运营的人， 因为既没房子，也不玩资本。但是现在市场越来越重视我们这些做经营的人，因为不做经营就没有内容，没有内容房子有啥用。”毛大庆说，“就好像瓶子里面没酒，空瓶子再好看也只是个瓶子，只有里面装上好酒，这瓶子才变得更值钱。现在我们这帮酿酒的人，越来越受到重视。”
联合办公
作为房地产存量市场的创新产品之一，联合办公的出现引起了一些争议，也存在着一些误解。在毛大庆看来，“联合办公就是二房东”的看法， 就是一个误解。
“所谓二房东，是我花 2 块钱租你的房子，然后4 块钱租给他，我转手赚 2 块钱。但是你给我一个房子， 我又改造又设计又施工又装各种智能设备，完了再给别人用，这就不是二房东的概念。”毛大庆说，“当平台里的企业达到一万家的时候，我做衍生服务的收入，将远远超过房租。”
联合办公可以提供的衍生服务， 在毛大庆看来具有非常大的想象空间。
“我们平台上现在有 3300 多家公司，试想一下，当我们有一万家公司的时候，我们能衍生出多少种服务。”毛大庆说，“就算我们只做员工保险、企业财会服务，都将是一大笔收入。何况还有知识产权保护服务、媒体服务、品牌服务、活动服务、投资服务，等等等等。”
毛大庆曾表示，优客工场可以成为最大的知识分享平台，因此组织学习社区，甚至成立教育机构，也是他眼中的可能性之一。
联合办公除了不是二房东，也与孵化器有所区别。在毛大庆看来，联合办公和孵化器的区别具体在两点： 其一，孵化器不是连锁的，但是联合办公一定要是连锁的。“如果不是连锁店，不形成网络，没有客户群，那是没有意义的。”其二，联合办公的孵化逻辑是社群孵化，讲究资源共享、以及人与人的关系。
拥有广阔的想象空间，与此同时产品形式又区别于其他行业，这让联合办公越来越受到政策的支持。
毛大庆向包括《中国房地产金融》记者在内的采访者表示，优客工场享受到了国家的优惠和补贴。与此同时他透露，在今年的上海双创周期间， 科技部将和包括优客工场在内的、几家有影响力的联合办公企业一起，首次发布联合办公的行业标准。“有了行业标准之后，这个行业就立了业，立业了就有行业管理办法，各种各样的管理措施可以跟进了，各种各样的优惠措施也可以落实了。”
在谈论自己所处的联合办公行业时，毛大庆一直在反复提及两个词——社群和 IP。
前者让联合办公与孵化器等行业区别开来，并且因为顺应“新中产” 和“新青年”，而越来越受推崇。
后者在毛大庆眼里，则是房地产存量市场时代，甚至是“互联网技术革命的应用时期”最为重要的东西。
“下一个时代里，内容制造者将是最高阶的生产者。”毛大庆说。这是他的预言，也是他的判断。
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