投资机构应该首先为客户创造价值，然后才有资格去分享其中的增值。
自去年年底中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，一系列调控相继出台。就目前而言，以四限政策（限购、限贷、限售、限价）为特点的调控，对整个房地产行业的影响仍在持续，且未来仍有深化可能。
在金融强监管、去杠杆的背景下，整个房地产行业的投资不再像过去那样受追捧，转型和调整成了房地产投资的关键词。但在飞马金控创始合伙人王成祥看来，房地产作为大类资产，在整个资产配置里面的比例，并不会出现大规模的下降。
“过去十年，房地产是很多投资机构的重要资产配置，要在短时间之内快速转型不太现实。”王成祥说，“但是今后房地产投资的模式，很可能会发生变化。”
新时期需要新思路
王成祥对《中国房地产金融》表示，调控和监管会降低市场对房地产投资的预期，但是房地产投资作为一种投资惯性，仍是资产配置的重要组成部分。“我们研究过，在全球前十大资产管理公司的资产配置当中，房地产的比例达到25%到30%。”
在他看来，房地产投资模式正在转变为价值投资。“未来房地产投资市场上，投资机构的专业性很重要，因为提升项目的价值需要机构的专业性，尤其在存量资产的改造升级项目上，长租公寓、众创空间等新的投资模式未来会有很大的发展空间。”
作为一家另类资产投资机构，房地产投资业务是飞马金控重要的一个业务板块。此外，与传统、主流的房地产投资机构投资方式——偏被动的债权型投资不同，飞马金控的房地产投资方式更偏向主动的股权型投资。
“我们是房地产里面的VC，会投非常早期的项目，而且我们的项目非常聚焦，围绕深圳以及深圳周边，尤其是深圳的旧改和城市更新项目的前期投资。”王成祥说。
股权投资前景广阔
选择早期介入一个项目，优点在于可以避开和大型地产商的竞争，且有机会获取超过行业平均利润的回报率，缺点在于风险偏高。其中决定项目成败的关键，在于通过链条上相关资源的整合提升投资标的价值。对于房地产项目是这样，对于其他项目也是如此。
王成祥表示，提升资产价值的关键在于投资机构对于行业的了解。“如果投资机构熟悉这个行业，就可以把相关资源嫁接过去，在战略定位和发展路径等方面，真正帮到项目。”
据了解，飞马金控在并购业务方面就遵循这样的逻辑，沿着母公司飞马国际的产业链，进行上中下游的并购。凭借行业资源提升资产价值，形成1+1大于2的协同效应。“1+N模式”将会成为未来股权投资一个重要的投资方式。
对于国内的股权投资，王成祥认为市场还有待成熟。具体表现在：其一，全民PE的市场环境下，经常出现类似于共享单车的一窝蜂，造成劣币驱除良币的现象；其二，成熟的LP市场还未形成，市场上散户心理比较严重。其三，资本市场尚待进一步完善。
“国内的股权投资市场跟二级市场一样，80%的散户和20%的机构，而国外是反过来的。”王成祥说，“这会导致一个结果，就是很多人知道风口在哪里，知道什么是冷、什么是热，但是分不清什么是好、什么是坏。更谈不上合理定价。”
虽然存在一些问题，但是王成祥依然看好股权投资在国内的前景，他表示调控对房地产行业的影响，会导致部分资金从房地产投资进入股权投资，股权投资将会成为新时期重要的资产配置。
飞马金控的三驾马车
据了解，飞马金控于2015年成立，到目前为止，不到三年的时间里投资将近30个项目，已成功退出2个项目，今年另有2个项目会陆续退出。
业务层面，飞马金控主要有三大业务——股权投资、产业并购、房地产投资。如前所述，三大业务板块都有专业的管理团队，其投资比例也会根据市场的变化进行动态调整。
对于行业，王成祥表示消费升级、节能环保、大健康、高端制造以及TMT都是关注的行业。对于2018年的愿景，他表示资产管理规模会突破50亿元，已投资的项目会陆续登陆资本市场。
“现在有些资产管理机构，把管理费作为主要的收入来源，我认为这背离了一个投资机构的本源。”王成祥说，“投资机构应该首先为客户创造价值增值，然后才有资格去分享其中的增值。”
在新时期践行房地产投资新思路，在并购业务上充分发挥行业优势，在股权投资上把握趋势看准行业，飞马金控的成长之路充满期待。
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