2017年在中国房地产业发展历史上揭开了新的一页。政策面热点不断，学习贯彻十九大报告，“房住不炒”意味着中国住房交易市场进入新阶段。新的一年中国楼市风险与机遇共存，以“2018年中国房地产形势与住房租赁市场”为主题的易居论坛日前在上海举行。研究机构、开发企业以及地产相关从业人员300余人与会，围绕2018年中国房地产市场发展趋势、未来十年中国租赁市场发展、房地产企业战略调整等话题展开了深入研讨，凝聚共识。
会场
华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳指出，十九大为中国经济社会发展制定了明确的战略和目标，“新时代”不是抽象概念，所蕴含的治国理政新思想，将更好地指导今后的经济发展工作。认真学习十九大精神，推进房地产行业绿色健康发展，并且带动整个产业链转型。当前房地产市场存在新的矛盾，即人们对美好居住生活的需要和不平衡不充分供给之间的矛盾。未来在总量发展的基础上，要积极关注此类不平衡、不充分的市场，在供给侧结构性改革、房地产市场差别化调控等大背景下积极做好策略调整。
张永岳
展望2018年楼市：回归理性防止大落
此次论坛上，上海易居房地产研究院发布了《2017-2018年全国房地产市场研究报告》。报告将2017年总结为三大特征：1、再创新高，库存出清；2、市场轮动，冷热不均；3、政策升级，房企难受。同时，对2018年的发展进行了展望，总体基调是回归理性，防止大落。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭在发布该份研究报告时表示，2018年中国房地产政策将基于十九大的精神而展开。在供给端的政策方面，结合住房体制改革的思路，会在住房租赁、公租房、共有产权房、棚改等方面继续发力。在需求端的政策方面，购房需求政策将继续偏紧，但若是市场交易继续下滑，尤其是很多新增供应项目去库存的压力增大，也不排除部分城市会有购房政策松动的可能。在价格端的政策方面，稳定价格的决心依然不会改变，后续针对此类价格依然会有各类管控的做法，最典型的若是部分城市房价上涨过快，不排除依然会有包括限购、限价、限转售在内的管控政策出现。
在供应指标预测方面，该份报告显示，2018年全国开发企业土地购置面积增幅预计在3%左右；房屋新开工面积将出现小幅回落态势，预计全年同比下降2%左右；房地产开发投资将保持小幅增长态势，预计全年同比增幅在4%左右；而全国80个城市库存预计会缓慢上升，受此影响去化周期也会拉长。
在需求指标预测方面，2018年全国商品房销售面积可能呈现小幅回落态势，预计全年同比下跌7%左右，在持续三年增长后再次下滑。
而在价格指标预测方面，2018年全国房企土地平均购置价格增幅将有所回落，预计全年增长10%左右;全国商品房成交均价继续上涨，预计全年增幅在3%左右;全国70个大中城市房价上，预计一季度市场会逐渐降温，房价环比增幅会持续收窄；而到了2018年5月前后，房价指数环比增幅将由正转负，也即出现短周期性质的下跌拐点。
杨红旭
租赁市场万亿掘金时代开启
2017年成为租赁市场改革的元年，租赁市场的发展也颇受关注。此次论坛还发布了有关住房租赁市场报告的上下篇。其中，《中国住房租赁市场发展研究报告》显示，当前中国住房制度改革先后经历了由低租金的实物分配到货币化购买商品化、再到租购并举的发展过程。相对应地，租赁市场也从发展不充分、不平衡的特征，正逐渐向充分、平衡的方向演变。基于不同阶段的租赁市场发展，租赁政策呈现了五个阶段的不同特征。
未来十年租赁市场的发展空间巨大。该报告预测：到2027年全国城镇租房面积将达到53.7亿平方米，相比2017年的水平有较为明显的增长，即增长了59%。这得益于两个因素的变动：有租房需求的人口规模增长、人均租房面积的不断提高。类似的增长特征也体现在供应端和租金端上，其中到2027年全国城镇租赁房源总面积将达到66.2亿平方米，相比2017年增长了60%；到2027年全国城镇租赁市场租金收入将达到3.9万亿元，相比2017年增长了138%。
《中国住房租赁企业发展研究报告》则对住房租赁市场给予了“黄金十年，万亿掘金”的判断。报告显示，预计“自持物业+资产管理”企业中将产生高估值企业。预测该类型企业2027年将达到市场占有率2.5%，持有租赁住房超100万间，年租金收入将达到300亿元，假设按照“自持+运营”模式PS为10估值，未来估值将达到近3000亿元，按市值比较，相当于再造一个碧桂园、恒大或万科。基于此类判断，相关参与主体从策略上靠拢，迅速扩大租金规模是王道，现金流将比利润更重要。对周期的判断能力、对资产的运营能力和对资金的运作能力将是企业发展壮大的必备技能。
房企积极调整以应对降温风险
房企代表发言交流
论坛上，与会的房企代表踊跃发言交流，不乏真知灼见。安徽恒泰集团总裁任晓璐表示，2016年恒泰集团积极进行战略调整，将总部迁入上海，但这两年企业没有很激进地拿高价地块，而是基于土地市场的周期变动，通过收购并购等方式积极获取二手项目，这样就规避了高价地王经营困难等风险。同时企业也积极关注当前政策调整下的企业发展空间，此前限价政策下部分同行企业考虑到亏损等风险，一直捂盘不卖。但如果此类限价政策持续，那么预计部分企业是难以支撑的，进而也会改变当前的竞争格局。应该说在这一轮楼市调整中，企业保持较为清醒的认识，在做规模还是做利润、如何购地和并购项目等问题上有充分的思考。
绿城房产营销中心总经理祝军表示，2015年绿城和中交积极进行合作，企业经营的外部和内部策略都在积极做调整。其中在外部，主要是继续提升品质和服务，这也是绿城一贯的开发和经营思路。而在内部，更多的是对公司治理结构和管理模式的调整，此类调整也将在未来年份延续。尤其是绿城注意到了过去几年拿地和产品结构过于单一的风险，未来都会基于市场形势和土地储备目标做调整。所以在此类更为科学的公司治理结构和战略发展思路支持下，市场降温的趋势并不会改变绿城健康有序的发展格局。
阳光城集团战略投资中心总经理陈林表示，对单个的具体的城市进行投资价值、投资风险、楼市周期等进行研判，是未来土地投资的重点所在。基于当前房地产市场形势，尤其是不同城市的投资时机发生分化的特点，企业未来需要对相关区域公司积极进行战略调整。比如说如果把区域公司限制得太死、约束太多，那么就会束缚此类区域公司的投资积极性、降低投资的效率。所以要鼓励部分区域公司积极走出去，适当扩大区域拿地的范围和半径，这样也有利于更好地把握土地投资机会。
中梁地产助理总裁陈宏朝表示，中梁集团2016年将总部迁入上海，经过这一两年的发展，企业的知名度在慢慢提升，尤其是2017年业绩的爆发式增长，同行给予了“超级大黑马”的评价。中梁认识到，没有规模就没有话语权，所以这两年也一直在抓企业销售规模，尤其是结合省际战略，强化了对三四线城市的投资，其中三线主要是主城区，四线则是核心地段。实践证明中梁抓住了这一波市场机会，企业成长也较快。未来企业将继续坚持“多快好省”的策略，比如说，“多”体现为每个土地项目的规模和体量都比较小，这样就可以把结构做细，规模自然容易做大。而在“快”的战略上，则可以体现为高周转的模式，拿地以后争取4个月开盘、6个月后回笼资金继续拿地。基于此类策略，则可以更好地对冲当前房地产市场降温的风险。
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