国内长租公寓竞争日趋激烈，中短期看房源，中长期看运营。
在国家“房住不炒”“租购同权”的政策导向下，房企开发商从争取增量优势逐渐向整合存量优势转变，为非龙头房企带来新机遇。
注重科技住宅研发与长效运营的地产公司有望脱颖而出，今年完成更名、力求转型的朗诗绿色集团也许是一个代表。
致力于构建绿色业务生态的朗诗绿色集团从2016年提出了“榕树林计划”，围绕公司特色地产业务，积极培育长租公寓、养老服务及绿色金融等新业务事业部。日前，朗诗寓总经理章林接受《中国房地产金融》专访时表示：“朗诗寓专注打造有品质的生活场景，有望成为朗诗绿色集团的品牌标签。”
布局彼岸市场
朗诗寓正式成立于2017年年初，旗下产品线根据不同客群，主要分为青年公寓、白领公寓、精品公寓及服务式公寓。作为“榕树林计划”发展较快的业务之一，目前朗诗寓已进入北京、上海、广州、深圳及南京等11个城市，获取了近80个项目。先发优势明显，行业规模排名前五。
不过，目前整个长租公寓领域都处在规模化扩张的阶段，盈利能力仍旧是每家机构要面临的难题。
为此，朗诗寓采取了轻重资产布局的发展战略。此前，朗诗寓的商业模式多以物业租赁为主，整租进来散租出去，靠租金差获取盈利。而章林称：“我们正在加大重资产的收购，通过良好的运营管理，实现重资产的有效利用。我们也将持续与地产基金配合，实现轻重结合。”
持续与地产基金配合，也是朗诗寓走轻资产路线中的一大亮眼表现。此前，朗诗与平安不动产设立100亿元的持有长租公寓基金，与中融信托也设立100亿元的长租公寓及机会型并购基金，2017年年末存量资产管理规模达到60亿元。
章林表示，中短期比拼的是资金与房源，但长远来看，比拼的是运营能力。“如何实现流量变现，获取房租以外的收益，需要我们不断增强与客户的黏性，满足他们的各类需求。”
“诗友”是朗诗寓对租户的昵称，又谐音“室友”，意指这是一个大家可以相互交流、具有友好社交属性的生活场景。而围绕“诗友”租赁场景相关的各类服务业务，将是朗诗寓拓宽盈利渠道的布局方向。
章林强调，朗诗寓是朗诗绿色集团独立核算的事业部。“为什么独立？因为我们充分了解到这是两个行业，长租公寓流着不动产的血液，但本质上是服务行业。”
据了解，朗诗绿色集团有一个内部说法：布局朗诗寓，布局养老服务，都称为布局“彼岸市场”；相对应的“此岸市场”则是指朗诗目前核心的绿色、科技住宅房产销售。“彼岸指加载服务、加载运营、以租为解决方案的购买形式的产品，我们不叫转型，而是围绕核心业务的一个再构。”章林解释道。
长租公寓的业态才处于初级成长阶段，基于朗诗寓，朗诗绿色集团有更大的蓝图，打造一个以租住为生态链的生活圈，覆盖客户的全生命周期。
“从消费者出校门进入社会，可以选择我们的租赁产品；到他有一定的经济基础，可以选择我们的住宅产品；甚至到他出国、养老、康复，都可以选择朗诗的品牌。”
行业集中度待提高
长租公寓的风口已被证实，越来越多大型房企开始入场，加速竞争与洗牌。
在“第二届中国房地产租赁领袖峰会”上，多位房企开发商的入局者围绕“从地产商到运营服务的多元跨界”进行了圆桌对话，现场更是各自报出了自家的成绩与目标。旭辉领寓有5年20万间IPO上市的计划；万科今年的目标要做到长租公寓40万间；碧桂园旗下的BIG+长租公寓品牌则称3年要做到100万间。
与之相比，朗诗寓的3年计划进军步伐，看似低调。2017年，朗诗寓实现了1.5万间公寓的目标；2018年的目标是5万间；2019年是10万间。章林表示：“这个数字其实不小，朗诗寓注重的是有品质的合规房源。除了追求业务规模以外，在综合运营能力上，朗诗寓3年内剑指行业前三名。”
纵观当前房企进入长租公寓市场的姿势大多一致，短期内以争夺房源为主，同时也在做金融化与轻资产的布局。但3-5年后，估计各家的方向会呈现差异化发展。
在章林看来，未来住房租赁市场的集中度将大幅提高，带动者正是后来居上的房企开发商系。“这个行业有几要素：资金、房源、产品和运营。房企在前两者有绝对的优势，但事实上，在产品与运营方面，房企也丝毫不逊色。我们只是起步晚，可能需要一段时间琢磨，但不代表房企没有服务意识。住宅建设一直以来也在研究生活空间、工程质量、设计理念等问题，与租赁产业息息相关。”
目前长租公寓还没有哪家机构一骑绝尘，也尚未出现护城河式的标杆性产品。章林预测，房企凭借天然优势，将加速优胜劣汰，给行业带来新格局。但品牌公寓，甚至小微企业也自有生存之道，凭借各自特色不断扩大且丰富国内租赁市场。
以独树一帜的绿色科技地产为特色的朗诗绿色集团，已经在一众房企的差异化竞争中，小有成就。朗诗的品牌效应日益增强，亦有望给朗诗寓带来更多技术输出、管理输出与品牌输出的机会。
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