“没有人再愿意错过世界第二大经济体、全球第二大外资流入国的发展机会。”
从2017年下半年起，外资进入中国迎来了新周期，激流勇进。多年鲜见拿地的恒隆，PK掉众多商业地产巨头，以107亿元，历时7小时竞得杭州最贵商业地块，成为杭州武林商圈新霸主。
赵怿，毕马威中国合伙人，这一年来与他的团队成员，奔忙在各个项目中，其中服务的客户中有众多外资地产投资机构。
“外资在国内的房地产收并购，在这两年迎来了反转。”负责投资咨询服务的赵怿接受《中国房地产金融》专访时表示，“外资对中国投资有多大热情？看我们这么忙就知道了。”
今年3月，毕马威还发布了一份展望报告，报告称随着新发展理念的实施、中国经济新周期的开启以及新型全球化模式的形成，中国将迎来外商直接投资（FDI）和对外直接投资（ODI）的双回暖和稳步增长。
过去，制造业是我国吸收外资的主要行业。如今，随着国内“独角兽”如雨后春笋般涌现，科技类、大健康、大消费成为资本关注的新方向；而房地产业和金融业作为支柱产业的表现更为突出。
“没有人再愿意错过世界第二大经济体、全球第二大外资流入国的发展。”赵怿称。
商业地产：加速“抢仓”
2017年，全国大宗成交再创历史新高，全年交易总额达2307亿元人民币，同比增长25%。上海在大宗交易上保持着一骑绝尘的地位，单个城市成交破亿，录得82笔，总额为1169亿元的大宗交易。这同时也是上海存量市场交易首次超越增量，去年经营性土地出让金额为1145亿元。以上海为代表的中国房地产已然买入存量时代。
随着2018年国家经济去杠杆的继续推进，依靠租金收入可产生稳定收益类的商业地产是投资的大势所趋。专业机构预测，至2020年，进入商业地产的资本将达到万亿规模。
一方面是随着我国中产阶层的壮大，庞大的资管规模需要寻找投资方向，成熟期市场的商业地产恰恰是一种可以提供稳定回报的优质投资标的。以上海为例，去年起地产基金投资尤为活跃，全年累计投资590亿元，占总量的49%，远超近三年平均水平。
另一方面是除了国内开发商和机构投资者以外，跨境资本表现亮眼。以上海的资本宠儿写字楼为例，去年成交宗数为38宗，远高于前三年年均16宗的数额。凯德、AEW、顶新等外资买家贡献了全年交易额的29%，较2016年的14%大幅提升。
“这是一个显著变化。”赵怿表示：“2016年之前，我们观察到的大宗交易大部分是外资在抛售，甚至包括一些地标性的建筑。这是由于此前外资普遍对中国经济未来持不明朗态度，预计人民币会贬值。而去年国内经济好转，货币方面反而是美元跌了；加之我国不断出台有利于吸收外资的政策，包括投资便利化、放宽市场准入、加大权益保护等；外资不得不对全球战略进行重新考量，配置中国资产成为必然。”
尤其进入2018年，银根收紧使不少国内房企面临流动性压力，促使行业进一步整合，产生了不少投资交易的机会，而更容易“拿到钱”的外资显然占领优势。
不过，赵怿强调外资相较于人民币基金，对于商业地产的区域选择更为谨慎。虽然目前国内如粤港澳大湾区、京津冀、成渝经济圈等都在崛起，对商业地产迸发着巨大需求。但外资投资仍普遍集中在具有保值增值保障的一线城市。“如北京、上海、深圳。”
但是，毕马威中国合伙人厉俊对《中国房地产金融》表示，毕竟一线城市对供应的限制仍将持续，预计2016-2020年，以成都、武汉、杭州为例的新一线或强二线城市将迎来商业地产的成熟期，提前进入与布局优质项目是不错的选择。“如2022年的杭州亚运会，大家都想参与，想分一杯羹，所以恒隆、新鸿基、新世界、九龙仓都参与了对杭州百井坊地块的争夺，促成杭州史上第二高地块。”
物流地产：角逐“高标”
中国零售业终于告别了持续一段时间的“漫漫寒冬”，不仅给商业地产带去了新气象，也刺激了物流地产的发展。
新零售的时代到来，对于物流仓储的需求变得空前巨大。
稳定的现代化仓库在许多国家提供极具吸引力的购买价格和稳定的收入，其中以中国的预期回报率最高。去年的相关数据显示，中国香港、上海、深圳上榜全球十大最贵优质物流地产排名中；而苏州、杭州、宁波等7个国内城市位列全球前二十租金最快增幅的物流地产榜单内。
虽然发展迅猛，但另一方面，目前现代物流仓库相关行业在我国发展尚浅，高标物流仓库供应在国内长期稀缺。
由于物流地产的概念始于欧美国家，一度外资在物流地产上占领垄断地位。普洛斯于2003年入住中国市场后，才开始带动国内的“农民仓”向中高标准的物流地产发展。据世邦魏理仕去年发布的《全球优质物流地产租金报告》现实，目前国内高端仓供应量占比为18%，人均面积更是不到0.015平方米。
但哪怕是较差的用地，物流地产的投资回报率也比传统的商业地产高。据业内人士称，大部分物流地产投资回报率能达到10%以上，净利率在7%上下，高端的生鲜冷库能达到更高；而即便在北上广深，甲级写字楼的毛利率大概在5%。
因此，越来越多国内大企业开始争夺这块蛋糕，一派是以阿里、苏宁、京东为首的电商平台自建仓储；一派是以万科、绿地、富力为头的传统地产商；还有平安不动产、中国人寿、青岛海尔等各行业的巨头加入。
目前国内物流地产更多倾向于通过并购、联结的方式实施“物流地产+”的战略模式。如内外资进行合资，成立新的平台公司，争取资源匹配效应与协同效应的最大化。
外资前两年退出了一波，如今重返中国市场，在拿地和平台上是欠缺的。与传统住宅用地、商业用地一样，物流地产的本质依然是“地的生意”，因此用地的位置及拿地价格很大程度上决定了后续的投资回报率。因此选择和资金实力强或是国企背景的团队合作，配合外资深厚的管理经验形成大平台，能促进企业更快地进入扩张的良性循环中。
赵怿透露，因为物流地产土地供应有限，不少平台公司还会在一线城市的周边地区购买工业厂房，改建成仓储物业；或直接通过运营提升物业的仓储能力。在重新定位、提升资产价值与财务表现方面，外资的能力更强。
外资机会：运营能力
不得不说，其实不管商业地产或仓储物流，都是对运营能力要求较高的物业类型，而倾心于这类资产投资的外资间接证明了自己的最大优势——资产管理与运营能力。
中国房地产市场正式进入存量时代，“精细化”将成为决胜资管的重要武器。而得益于多年来的发展经验，外资在资管上领先于国内，这就是外资的机会。“在别人眼中也许看不到的问题，外资能够解决，就能找到新的利益增长点。”
对于外资而言，也许美中不足的是对中国本土市场不够了解，较难把握，这也是为何此前不少外资退出了国内市场，错失一波发展红利。
但随着越来越多的外资扎根中国市场，或寻找有本土优势的内资团队合作，扬长避短，相信将加快国内存量地产的发展与迭代。
赵怿认为，外资与内资彼此的着眼点不一样。如外资基金，考虑的是全球的资产配置与整体利润，包括最大利润地实现退出，是他们所关心的。因此与国内开发商或机构并不存在完全面对面的竞争。
当前外资的涌入还与国际金融市场“山雨欲来风满楼”的现象有关，2018年以来，一个全面开放的中国资本市场初见雏形，从期货到股权都在扩大开放，因此国际投资者投资配置向人民币资产倾斜的趋势非常明显。
未来，除了以上提及的商业和物流地产以外，如长租公寓、养老地产等新兴投资品类将向成熟期转变。不过目前，其盈利模式仍在探索中，国内机构也可向有经验的外资进行学习，彼此取长补短。
如6月19日，来自新加坡的凯德宣布分别在广州和成都签订两份购物中心管理合同，这是自2016年8月正式启动购物中心输出管理以来，凯德在中国累计签署了8份管理合同，布局6个城市。至于未来中外资还有怎样创新且多样的合作模式，值得期待。
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