2018年8月28日-29日，以“美好居住生活”为主题的第十届中国房地产科学发展论坛在大连召开。恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平，在会上发表了题为《我国宏观经济形势与房地产》的演讲。
恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长 任泽平
【对当前经济金融形势的判断】
宏观经济形势的分析虽然面对着未来很大的不确定性，以及各种不同的观点，但是最重要的是要有基本的框架、逻辑以及观点。2014年我提出了5千点不是梦的观点，2015年提出未来经济是L型，在2017年提出新周期的起点。今年决定我们整个宏观经济形势的核心是两个逻辑，一个是关于经济层面的，一个是关于金融层面的。经济层面是新周期的起点，金融是金融周期的退潮。
为什么是这两个逻辑也决定了当前的经济金融形势呢？因为新周期的起点决定了经济L型的韧性。今年的韧性是非常强的，去年GDP是6.9%，今年房地产调控即使这样的情况下，我们今年上半年还有6.7%到6.8%的增速。而金融周期的退潮，整个的流动性的收缩的退潮，让我们处在改革开放以来第一轮金融周期的底部。金融周期不是债务的周期，是一个加杠杆去杠杆的过程，我们现在是在去杠杆的一个阶段。这就是我对当前金融形势的一个看法，未来应该大概率是一个L型的增长。
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“未来新的增长是多少呢？我们正好处在爬坡的一个阶段，从高速增长转向高质量发展的一个阶段。”
“2015年中央会议提出改革的任务，去库存去杠杆，现在来看去库存去产能基本完成，现在转到去杠杆的阶段，我认为对去杠杆我们的企业不能抱有侥幸心理，可以参考去产能和库存。”
“中国这一轮的金融周期是比较清楚的，未来是去杠杆的过程。这一次金融去杠杆除了房地产调控和长效机制，还有国企的债务、去通道、去杠杆链条、对银行的治理。”
“当很多人在讲中国投入工业化为主导的时候，大家注意这个时代已经结束了，中国已经比较明确迈入到了消费主导的经济发展时代，这个时代刚刚开始。”
“中国消费升级在现在这个时代和消费降级并存。最近很多人在讨论中国人的消费降级，这是城镇可支配的收入也出现了下滑，这跟经济下行、股市下跌等等有一定的关系。”
“房地产这几年的去库存任务是完成的非常好的，这意味去库存任务基本完成，未来会降低货币化的补贴。棚改货币化安置政策福利窗户已经关闭了，这对很多三线房地产市场，我认为产生至少三年五年以上的深远影响。你要留意过去没有产业和人口流入的三四线城市。”
“最近有通货膨胀的压力，我认为未来的通胀压力是不大的，最近的这些压力都是短期的，包括房租，不具备持续上涨的条件。”
【关于中美贸易战】
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“关于认怂论，今天的中美经贸关系，绝对不是过去的40年的经贸关系，如果要类比也是日美的贸易关系，因为中国已经走到了这一步，是中国发展到这个阶段必然面对的挑战。我们来看认怂行不行呢？当年日本认怂了，美国一直追着日本打，日方节节退让，美方步步紧逼，所以日本金融战败落后失去了20年，再也没有能力挑战美国新霸权，日美贸易才结束。”
“关于强硬论。这个观点是看热闹不嫌事大，我们在经济上追赶，但在科技上在军事上两国差距是巨大的。”
“所以相对认怂和强硬论都是被牵着走，我们要采取无视论，做好自己的改革开放，做好民生保障，我们有很多自己要做的事情。”
【对房地产的短期调控和长效机制的一些研究】
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1、未来中国以六大改革为突破口。
第一：鼓励地方试点，调动地方在新一轮的改革开放中的积极性。
第二：坚定不移的推动国企改革。
第三：大力度大规模的放活服务业。
第四：降低企业的成本。
第五：防范化解金融风险。
第六：房地产的长效机制。
2、对房地产怎么判断？
我把十年的房地产研究结论归给一句话，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
“长期来说，人口才是房地产的根本，所以人口的需求统计的是供给，金融是杠杆，所以房地产的平衡发展简单来讲就是供求平衡，以及需求的平稳释放。”
“既然说供求平衡，那应该是人往哪里流动，我们就把指标给他，那个地方人都跑了，你就不要再建了，否则一定会产生库存和过剩的风险。那未来中国人口应该会往哪里流动呢？我们研究下国际上其他经济体的趋势和逻辑。无论日本韩国这样的土地资源紧张国家，还是美国这样的土地资源充裕国家，人都在不断的往大的城市都市圈流入，美国巴西意大利英国，不管什么样的经济体，绝大多数的经济体过去的100年都在向都市圈发展。因为大的都市圈更有活力更有效率，更能带来就业机会，为高净值人士带来资源。”
“我国东部地区过去人口的流动和土地的供应是不匹配的。所以导致了我们的人地分离供应错配，导致一二线城市房价过高，三四线的库存过高。”
“人往大的都市圈来，会不会引发大的城市病？事实上，我们的大城市面积大约跟东京差不多，但是东京3600万人，北京是2500万人，为什么他们的人面积比我们小但是人口积聚比我们还多？更重要的他们的大城市病反而没有我们严重，为什么呢？中国的大城市问题不是人口的限制，而是城市规划的改善。东京3600万人，人均轨道交通里程是北京的4倍，80%的人轨道交通出行，而我们只有20%。所以长效机制就是人地挂钩，供求平衡以及我们的金融货币政策的稳定。”
“我们深信市场经济的理念已经在这个国家扎根，我们深信经过改革之后的中国经济将更加光明。”
第十届中国房地产科学发展论坛现场实录
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