中房网讯 11月26日，第七届中国老年住区项目交流大会在山东曲阜举行，来自政府有关部门、行业协会、房地产企业、养老企业和机构的500余名领导和专家代表齐聚一堂，在孔子故里、儒家文化和孝文化的发源地，就老年住区与养老地产的发展趋势、经验和创新之道进行了全面的交流与探讨。会上，复星康复养老产业发展集团执行总监李铮作了题为《复星集团健康城市与老年住区的发展经验》的主题演讲，以下为演讲实录：
李铮：尊敬的刘会长，尊敬的各位来宾以及房地产和养老的同仁，大家下午好！
感谢中房协给我这样的机会让我来到美丽的曲阜，我是第一次来曲阜，但是我来过山东很多次，每次来山东在调研或者是开展养老项目的时候还碰到很多情况，我们在山东做了大量的问卷，山东受儒家文化影响非常深，很多的子女非常孝顺，不愿意把父母送到养老机构来，这是一个原因。还有一个原因可能我们还没有设计出很好的产品给到他们。我们复星康养一些经验我给大家分享一下。复星康养作为中国最大的民营企业之一，也是从事大健康很多年了。
我们现在主要做的是中产阶级提供健康快乐富足的生活，我们的战略就是围绕这六个字来做，我们以健康打头，大家都知道只有健康才可能快乐，才可能富足。我们的三大板块业务我介绍一下，健康领域有复星医药，在快乐板块大家都知道御园，在富足板块我们拥有全牌照的保险集团。这三大板块的业务是串联的，是相辅相成的。我们把健康放在最前面，其实是我们集团一个大战略的重要方向。
大家可以看到这张图，这是整个大健康产业的生态链，过去十年前复星集团主要是做医药的研发、流通以及器材的制造，以及药物的分销。其实大家比较了解的是中国很多的大健康消费支出是急性医疗，也就是大型的三甲医院。
所以我们看到在整个大健康领域康复养老这一块是尤其重要的，我们立足长远，致力于发展整合式招呼服务体系，延伸急性期医疗后阶段康养护服务。中国很多的医疗支出的费用和大健康的服用都集中在急性期医疗，以整合式健康服务为核心业务模式，聚焦急性期后预防、康养、健康管理、养老护理健康产业链，提供全龄段、全方位的健康服务，满足中国社区家庭健康需求。三甲医院是不愿意做康复的，康复的利润比较薄，所以很多医疗的同事知道，很多医院里边康复医疗的床位是比较少的。但是我们觉得康复医疗是比较重要的，为什么这样说呢，中国三甲医院转床率是最短的。家庭又没有办法承担这一块，所以中间是断层的，我们觉得断层就是以康复医院打头的康养模式。
所以我们现在搭建以专业学科技术为支撑的平台型健康产业战略，机构、社区、居家一体化。当然还是要依托于大三甲医院，我可以合作，我可以自建。第二层就是康复医疗以及长者社区、护理机构。最底层的就是社区医疗，现在这个体系在上海已经陆续完成，从最底层的是照护嵌入式的形式，社区面积比较小，上海我们复星布置了40个点位。第二层就是养老社区，养老社区整个2500个床位，包括康复医院，顶层还是医疗中心。形成这样的一个大型的框架。我们的病人不管是从社区到养老院，或者是再到康复机构，再到三甲医院形成这样的一个闭环。
前面说的是一个体系，如果我要是把这些体系融入到城市当中来，我怎么样搭建这样的框架。大家可以看到，WHO很早就提出了健康城市，里面应该融入了什么样的概念呢，公众参与、健康服务、文化、健康、环境等等，是以人为体的理念。
所以在整个产业化进行的过程当中，复星也是全球找了很多运营团队，因为落地还是需要靠运营服务，光有理念是不够的。所以我们目前在北京香山以及宁波，包括上海蜂邻模式，我们和不同国家的运营团队建立合资公司，比如在北京和澳大利亚的蓝宝石合作来孵化这样的产品。在宁波我在江北区有一个7万平方米的养老社区。
所以我们还是以产品线的形式孵化我们的运营团队，目前为止做的比较成功的就是星堡这款产品。大家看右边这张图是实景图，这个楼房以前是工业厂房，大概200个平方，现在这个产品在上还有两个，一个在宝山区，一个在浦江，我们和美方合资公司合作，大家可以看到这七个圈，认知、情感、社交、职业、精神、财务等等，运用这些理念通过轻资产的服务把重资产盘活，从而形成这样的产品。我们集团很多的地产板块的同事看到我说李总我们拿一块地，政府希望有养老，所以就需要这样的运营团队。
这是整个星堡的大记事，从2011年我们就和美方开始谈，这个项目谈了两年，时间成本非常高。股份最终是50：50，都想持有比较多的股份。第二年我们成立了星堡公司，为什么叫星堡，星就是复星的星，堡就是美国这家公司峰堡。第三年我中环项目开始试运营，2013年我们设计产品的时候也是在两个城市里面选择，一个是北京，一个是上海，最终我们选择了上海。因为整个成本测算下来，当时推出的价格也是比较高的，我们当时心里也没有底，市场到底能不能接受这样的费用，尽管在上海我们刚开始只是推出了月租的模式，我们并没有用会员制的模式进行推广。
到2014年、2015年我们整个机构基本上入住满了，所以这个市场我觉得还是在的，所以这样的产品我们有很多的心得，我们比较有信心在上海这个城市可以加快我们的脚步。所以2015年的时候我们就推出了第二个项目，这个项目体量比较大，接近400个房间，这个项目我们用了会员制的模式。宝山机构运营了两年之后，还有很多会员要入住我们的项目，所以浦江我们就大胆的运用了会员制的模式。所以现在浦江机构的入住率超过了七成。所以我们在宝山重新开了二期。
在整个市场上通过运营团队的精心的打磨以及我们提供的有效的服务产品，确确实实的了解到养老住区能不能做，可以做。
所以在落地前、落地中我觉得有四个方面可以给大家分享一下，如果大家要做养老社区或者想开这样的养老地产的项目，第一个是获得政府的认可，中国出台了很多养老的政策。大家知道很多政策只是中央民政部层面出的，但是落实到地方，每个地方又有每个地方的政策，所以不管在哪里要和地方的政府要形成良好的沟通。包括当地的床位数是不是达标，我这个项目是不是有助于民政系统完成它的指标，这些问题我们都要搞清楚。也有很多政府说我这边不是很欢迎做养老，所以政府关系这一块是我们的重中之重。
第二个就是客户认可。我们在星堡这个项目70%是以老带新的，也就是口口相传。我们不是在卖房子，我卖的是一个服务，我卖的是一个理念，为什么和美国公司服务，在他们服务的精细化和系统化方面他们有他们的长处。
第三个是行业标杆，我们不光做居住的产品，还有很多延伸性的服务。比如说很多项目当中会提供老年人的顾问，比如说法律顾问、遗产分割，我们都会进行有效的援助以及一系列的咨询服务。
第四个是运营体系，系统性的管理，永远不是人管人，永远是系统管人。大家可以看到我们有很多系统性的运营管理，包括我们的运营风险，人员的动线等等，这一套东西全部是美方提供的。所以在整个的管理模式上我们是学习了很多的先进经验，比如说它在美国管1500个养老社区，它怎么样去管理，它就用这套系统去管理，1500个养老社区，我们可以举个例子，晚餐吃牛肉我们可以集中采购牛肉。还有一个就是我们星堡所有的服务不外包，我全部是自己运营管理，能够有效的控制成本和提供服务的标准化建设，这个是非常重要的。
有了这样的系统我可以精确的知道这个机构所有的情况，包括洗多少盘子我们都可以记录，包括在社区内打扫卫生的次数以及参加活动的人数。这样的话就方便在后期的成本控制上有一个非常好的把控。养老运营需要系统做支持，这是星堡日常的活动，我们在社区聘用大量的住户举办一些活动。很多人有很多的才艺，没有地方发挥余热，我们可以组织才艺演出。这些都是美方给我们带来的一些比较好的理念。
除了机构的传统业务还有很多延伸的业务，我可以服务周边的社区形成居家养老的服务，比如说配餐或者是上门护理的服务。第二个就是餐饮可以集中管理，我们的餐厅是开放的，周边的商务楼、写字楼的白领都可以用餐，所以我形成一个餐厅的模式。也提升了很多的应收。第三个就是我们对整个行业进行投资咨询服务，因为有这样的系统，我有运营的项目，我们可以进行一些投资咨询的服务。还有就是药物的管理，我们可以和复星医药打通进行药物的配送。
我们提供的不是一种服务，我们提供的是改善中国老年生活的一种方式。在这边我也可以告诉大家我们现在已经全部购了美方所有的股份，也保留了我们核心的运营团队和理念。所以希望各位领导和同仁到上海参观，谢谢！
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