“书法写字没有捷径，不能一步登天，需要一个字一个字来写。做人、做生意也是如此，需要一步一个脚印，有秩有序。”
在变化中保持一份进取心，在前行的道路上持续增长，这与赵锦权从事了30多年评估事业的风格相近，只问真心，不问西东。
工作超过30年，人称KK的赵锦权，2019年迎来了职业生涯重要一站，今年4月就任戴德梁行大中华区行政总裁。赵锦权是戴德梁行亚太区估价及顾问服务部的元老，带领团队为客户提供商业评估策略性建议，其管理的估价业务板块，是最早在中国内地获得一级房地产价格评估资格的国际房地产服务及咨询顾问公司，从全行业房地产估价业务营业收规模入来看，戴德梁行是外资行的霸主。
作为戴德梁行创始人之一，从事房地产工作超过30年。也作为早期梁振英测量师行的成员，一路见证了戴德梁行几次重要历史性的转型，由一间区域性机构成长为全球房地产服务及咨询顾问公司三大巨头之一。
1999年，梁振英测量师行与英国DTZDebenhamsThorpe(DTZ)及新加坡戴玉祥产业咨询公司合并成立DTZ戴德梁行，2015年成功完成与高纬环球(Cushman&Wakefield)的合并，成立“戴德梁行/Cushman&Wakefield”，2018年戴德梁行(CWK)在纽交所成功上市。
“戴德梁行在去年实现上市，我们的战略发展方向将更加国际化。所有业务部门不仅协助客户解决在大中华区内的需求，还会通过我们的国际网络连接海外，做好走出去与引进来的事情。”
近日在戴德梁行大中华区总部上海办公室，戴德梁行环球董事、大中华区行政总裁赵锦权接受了《中国房地产金融》的专访。
在过去多年，赵锦权带领的部门创造的行业业绩一直被业内津津乐道，谈及新任之后戴德梁行大中华区的战略方向，他认为这艘“航母”要保持自己的节奏，懂得顺应全球与中国的经济周期，在变化中稳步前行。
在变化中保持一份进取心，在前行的道路上持续增长，这与赵锦权从事了30多年评估事业的风格相近，只问真心，不问西东。亦如同他钟情书法隶书，讲究天人有序，内外有别，无道胜有道。他说：“书法写字没有捷径，不能一步登天，需要一个字一个字来写。做人、做生意也是如此，需要一步一个脚印，有秩有序。”
“我做评估师工作超过三十年，别人认为这是一份沉闷的工作，于我而言，我亦懂得在不变中发现变化，在变化中发现值得你挑战的地方，从而赢得市场需要。”
戴德梁行作为依托中国市场成长起来的国际地产巨头，面对市场竞争、地产行业转型、多元业务挑战，戴德梁行大中华区下一程如何绘就蓝图，赵锦权认为，戴德梁行大中华区要建立国际化、平台化、多业务辅助的体系，以先进理念引领行业风气之先，推进大中华区业务稳步持续增长。
全业务线显著增长
戴德梁行在全球70多个国家分布400多个办事处，有5.1万名员工向客户提供服务，这些服务涵盖租赁、项目管理、资本市场、估价以及企业各类型与房地产有关的服务。根据赵锦权介绍，戴德梁行大中华区过去一年，无论是从地理区域还是业务线角度来看，都实现了显著增长。
其中资本市场部实现了历史性的800亿元成交额，完成大宗交易达到55宗。其中为领展促成两宗资产包交易，总成交额高达350亿港元，创下香港房地产投资市场史上最大宗商业资产包成交，以及第三方促成的最大投资交易。“外资的踊跃，一方面是由于在国内去杠杆的大环境下，外资基金相对人民币基金募资存在优势；另一方面从全球经济来看，对于新兴市场资产配置比例的需求在不断增长，中国市场仍然具有很大的发展潜力，这种情况下，外资交易开始变得活跃。”赵锦权说。
“近几年相对频繁的交易买卖，联动估价及顾问服务业务表现也非常不错。”赵锦权说，2018年戴德梁行为超过11.1万个项目物业提供估价、评审、财务顾问服务，这些物业总值超过4.2万亿元。此外，国内类REITs、CMBS等资产证券化的快速发展，也带动估价部门业绩持续增长，这让戴德梁行在上述领域的市场份额超过50%。
随着中国城镇化加速发展，以及众多企业参与到“一带一路”建设中来，策略发展顾问部门的业务增长趋势非常明显。“我们的业务不单单是在中国，跟随企业的发展到不同的国家，不同的地方就变成了合作点，最远到非洲。”赵锦权介绍，大中华区与戴德梁行的全球网络，通过跨国协作，让客户到全球任何一个地方都能在本地得到我们的服务。
“我们留意到国内金融、高科技行业、专业服务企业的快速发展，企业的强劲扩张，让办公租赁需求显现。同时我们也注意到现在出现了更多租户自用购置楼宇的趋势，比如今日头条在北京收购了大钟寺中坤广场，支付宝在上海收购浦东金融广场2号楼等等。”赵锦权说，伴随高科技公司成长、外资金融机构准入逐步放开、电商物流地产的发展，企业服务部门将密切关注这些新增的需求，应对行业变化及时为客户提供服务，无论企业扩展和收缩。
根据戴德梁行发布的写字楼趋势报告，2019年业主对办公租赁需求依然强劲。与此同时，北上广一线城市在城市更新的趋势下，越来越多的办公向绿色、智慧楼宇建筑发展。赵锦权介绍，戴德梁行的项目管理部门汇集了项目经理、机电、土建工程师、可持续性发展技术工程师、绿色环保建筑专家等综合服务专才，在建筑、修葺和维修方面为客户提供支持。
“我们从服务客户的角度来看，客户需要的不仅是一种单业务类型的服务，需要的是平台化的服务。戴德梁行搭建一个平台、整合公司的多业务线，协助客户解决他们所需要的问题。”赵锦权说。
上述部门只是戴德梁行核心业务方向的一个侧面，也因此一举揽获皇家特许测量师学会RICS香港“年度最佳交易大奖”、中国“年度专业咨询顾问团队——地产领域冠军”等多项荣誉。对于赵锦权来讲，当中国房地产业疾驰发展二十年之后，他认为行业的发展如中国经济一样，从快速增长迈向稳步和高质量发展阶段。
国际化与平台化
在房地产咨询顾问行业，传统的业务正在受到挑战，尤其是中国市场，越来越多的新生物种和行业迭代进化，国际房地产服务机构的业务正在迎来变革，业务正在迎来变革，传统物业、租赁、估价服务之外，开始涌现资本服务、咨询顾问及企业多元个性化的服务。
“我们观察到中国经济在过去保持了高速的增长，当前经济结构也在不断的调整和改变。我们需要保持对变化的敏感，房地产咨询业务领域不能固守传统业务线的增长，要在整个体系下协同发展。”赵锦权说。他希望同事们能够理解这一变化，特别是科技对这一行业所带来的潜在影响。
“这些改变，无论是为我们带来成本的减少，还是开辟新的业务线、新的增长点，都将为公司可持续的增长提供动力。”
戴德梁行大中华区目前正在着手传统业务和新业务领域并行发展的策略，将绿色建筑、绿色金融概念，可持续发展理念、企业社会责任理念推介给客户。
房地产行业作为能耗大户，中国目前95％以上既有建筑是高能耗建筑，能耗水平与国际先进水平差距较大。
根据《国家新型城镇化规划（2014-2020）》，城镇绿色建筑占新建建筑的比重从2012年的2%提高到2020年的50%。
“新建项目也好，旧改项目也好，我们希望推动绿色建筑可持续发展的理念。第一持续性发展体现在租金上，可以让公司的利润保持增长；第二可以通过绿色建筑理念，让运营成本降低。”赵锦权说。
为此，戴德梁行正在建立一支专业的团队来引领戴德梁行大中华区在新业务领域转型。“我们打造这支队伍并不是单一为一个项目提供服务，而是协助客户在项目规划和改造中，朝着真正能够助力客户在可持续发展上提供服务。”赵锦权表示，这样不仅可以提高客户的美誉度，也能降低客户的运营成本提高租金收入。
除了将科技、环保、绿色理念带入中国，戴德梁行还搭建国际化的网络平台服务于客户，将成熟市场的经验引入国内。比如整栋物业的买卖已经不再流行散售形式，这会带来后续出售、改造等环节更大的障碍和弱势。
“现在客户希望看到并不是单一的服务，希望提供的是国际化、平台化的服务。”赵锦权表示，这个平台能够提供商业地产、产业地产、养老地产，从收购、运营、管理到退出等一系列服务。同时也能为国内企业走出去提供好境外本地化的服务，如在“一带一路”沿线国家，戴德梁行TOD团队为国内大型产业机构客户，提供公路、铁路、航空机场周边沿线的地产需求服务，包括当地工厂选址、商业配套建设、物流园建设等。
《中国房地产金融》与赵锦权对话中，他多次提到“改变”，对于员工个人来讲需要顺应业务发展来调整提升自己的业务水平，对于公司而言，需要跟随市场风向来改变。“根据不同的阶段，改变自己，你就可以赢得市场。”
寻找机遇期
2017年末以来，新一轮的外资并购浪潮，戴德梁行抓住了机遇。
戴德梁行大中华区资本市场部去年斩获不菲，在赵锦权看来，这是因为全球资本市场的环境变化导致。“外资选择中国市场，因为目前美国、欧洲的回报率一般，亚洲其他地方的政治风险较高。相对而言，中国市场较稳定，经济增长速度在全球中属于高位，中美贸易战也有缓和迹象。”赵锦权表示，外资在中国投资十分积极，预料未来也会加快投资速度，会是中国商业地产投资中的主要买家。
从资产类别来看，大宗房地产投资市场呈现出传统资产与新兴资产的良好发展态势。“大湾区、通州等热点不断涌现，长租公寓、物流产业的收购也在成为新一类投资热点。伴随着城市更新的发展，改造空间相关的物业带来大宗交易机会。”
目前，中国房地产市场呈现从增量向存量过渡，外资更青睐一线城市。赵锦权分析，投资者的决策，不外乎衡量回报和风险，一线城市仍然是投资者的首选，虽然过去几年的供应仍然在消化当中，但地段好的项目依然出售的少。
对于2019年趋势，赵锦权预测，随着去杠杆持续，很多开发商会出售核心的商业物业，卖家的数量会增加；买家今年会重点收购一些可改造的项目，旧改和城市更新类型。从区域来看，一线城市预料会更受欢迎，上海、北京，还有大湾区（深圳、广州、东莞、中山、佛山、珠海）。此外，买家还会去一些二线城市寻找新的机会。
“国内房地产信托基金(REITs)持续发展，未来如果公募REITs做到市场化，对商业地产会起到非常正面的作用。”赵锦权说。
截至2019年3月，戴德梁行估价及顾问服务部已参与完成国内54单房地产资产证券化产品的发行工作，发行规模累计1280亿元，物业评估面积725万平方米，代表项目包括国内首单股权REITs产品“中信启航”、首单不依赖主体评级产品“勒泰一号”、首单储架租赁住房类REITs“保利租赁住房”、首单可扩募REITs“菜鸟网络物流”等。
“待中国的公募REITs开放后，我相信不仅是估价部，戴德梁行将在REITs时代扮演更为重要的角色。”赵锦权说，估价部在IPO环节可提供物业评估、市场调研服务；项目发展管理部门可以提供物业工程尽职调查服务；在产品存续期管理环节，企业服务部、写字楼、商铺部、物业及设施管理部为基金管理人提供全方位的租赁、顾问、资产管理等服务；在物业退出环节，资本市场部可提供大宗交易服务。
随着人工智能时代的到来，房地产科技（PropTech）越来越受到房地产行业的关注。用无人机进行土地和建筑的测量，会使测量和评估的效率更快，结果更加准确；3D打印和模块化建筑加速建筑的建造速度和增强建筑质量；虚拟现实技术和沉浸式体验可以为潜在买家和租户提供更加快捷的视察机会；物联网和人工智能可以更加高效地进行楼宇及园区的物业及设施管理，可以大幅度提高效率和安全，BigData可以更加高效和准确地进行房地产的交易预测和管理。
“房地产科技对房地产行业各领域将产生颠覆性的影响，对戴德梁行的业务既是挑战也是机遇。”赵锦权表示，戴德梁行在房地产科技领域推出了数字化房地产服务平台——1服务，整合了多个业务线的数字化服务，包括1评估、1代理、1租赁、1设施。
赵锦权说：“戴德梁行会持续加强房地产科技的投入，特别是在Big-Data、人工智能、区块链、智能机器人等领域，不断地推出更多的数字化服务和方案，提升客户的资产价值。”
赵锦权对业务发展和方向已然胸有成竹，在谈及每个部门和项目都可以落到具体实操，他说无论行业和业务线如何发生改变，专业的规矩和章法不能逾越，如同书法中的九宫格，即便是白纸写字，亦要做到，眼中无框架，心中有框架。“地产人心中永远要有一条专业准绳，行业再如何变化，都可以以不变应万变。”
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