宋昊：中国房地产市场投资下一程

  房地产私募基金需要一双发现具备价值资产的眼睛，需要一双实现价值、创造价值的巧手。

  “伴随中国经济二十多年的快速发展，房地产行业也享受了经济快速发展的红利。市场将倒逼房地产私募基金行业人士思考未来的出路在哪里。”瑞威资本副总裁宋昊认为，作为专业私募基金机构，需要对“专业” 二字重新思考与发掘。

  “2017 年房地产行业增加值占GDP 比重 6.1%，房地产及相关行业合计占 GDP 比重高达 23%，2017  年财政收入 23.4 万亿元，地产行业贡献政府财政收入的 1/3，达到 7.8 万亿元。” 宋昊表示，房地产拉动经济作用巨大，且土地财政依赖度高。作为中国经济的压舱石，房地产对经济社会发展与稳定有巨大推动作用，虽然行业进入“下半场”，但房地产投资一定时期内仍是国民经济稳定器。

  关于未来投资机遇，宋昊总结三点看法。在他看来，经济增长和城镇化红利将促进商品房市场平稳发展， 城镇化快速发展阶段还未结束，未来10 年商品房需求仍有强劲支撑。由于中国进入城市群都市圈时代，城市圈效应突出，结构性投资机会仍然存在，且重点一二线城市及有良好经济基础支撑的三四线城市仍为首选投资区域。当前我国处于新型城镇化发展阶段，城镇化进程带来的人口集聚为区域房地产市场发展提供了地产开发投资机遇。

  由于近年来，银行不良资产规模持续攀升，不良率从 2014 年的 1.04% 增至 2017 年的1.75%，受到强监管和弱经济影响，2018 年银行类不良资产再度攀升，资产规模已达 2 万亿，不良率增至 1.89%，逼近2003 年历史高位。受经济结构调整、金融去杠杆、监管要求促使金融机构资产回表等多重因素影响，宋昊也预计未来几年不良资产供给将持续增加。“所以不良资产领域投资仍有发展机会。”

  在成熟经济环境下，商业地产经济效益以及 GDP 贡献值应该远高于住宅，被业内人士普遍看好商业地产领域的市场容量和潜力巨大。受益于消资产仍具备较大投资潜力，宋昊认为，受益于城市更新背景下金融政策的逐渐完善，退出渠道不断丰富。

  资产的市场流动性将显著增强，整体地产行业从增量向存量转变的大趋势已经确立，所以存量物业改造提升成为新的投资机遇。

  宋昊分享瑞威资本的三个投资理念，第一是高效的项目主动监管能力，第二是全面的基金风险控制，第三是精准的项目价值评估。“在全面的基金风险控制方面，风险投资分两块，法律风险和商业风向。在法律风险防范方面，应该来说我们的策略一直是主动出击，希望谋求将法律风险，以及将极端情况下的法律风险后置。在前期通过对项目的深度管控来规避很多我们可能会预见的后期司法上的风险。”

  “房地产私募基金需要一双发现具备价值资产的眼睛，需要一双实现价值、创造价值的巧手。”据悉，瑞威资本自成立以来一直专注于不动产股权投资，在长期发展中积累了大量股权投资的市场经验。

  基于金融和市场环境，围绕不动产股权投资，瑞威资本主要展开三大业务：不良资产类、商业不动产类、城市建设类。