2021年房企走过异常艰难的一年，融资被堵、销售下滑、土拍市场遇冷，不少千亿级房企陷入大面积债务违约危机。
“今年感触最深的就是房企融资环境全面偏紧，很多民营房企开始选择离开房地产开发市场。”植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平对中国房地产报记者表示。
好消息是，2021年年末政策见底信号逐渐明朗化，“稳定”成为2022年楼市调控重要关键词。
在连平看来，中央经济工作会议中提到的“促进房地产业健康发展和良性循环”正是对房地产市场在整个经济运行中重要地位的肯定，房地产市场最危险时刻已经过去，预计接下来会出台一些缓解房企债务压力的相关政策，给予房企一个比较宽松的融资环境。
“预计2022年房地产市场运行将由下行逐渐走向平稳，房价有望在三季度末至四季度初触底回升。”连平说。
房企融资过紧的一年
中国房地产报：今年是房地产行业历史上最难的一年，您最深的感触有哪些事情？它给我们这个行业带来了哪些新的思考？
连平：感触最深的是房企融资环境全面偏紧，很多民营房企开始选择离开房地产开发市场。
从历年调控看，通常政策层面对房企资金管控的方式相对温和，有松有紧。如2015年房企银行信贷及开发投资增速放缓，房地产开发投资全年仅增长1%，但个人按揭贷款增速却保持较高水平，达到22%；再如2018年，剔除土地购置的纯房地产开发投资同比下降3.2%，但表外融资和预收款保持10%左右增长，使得当年房地产开发投资增速仍能达到9.5%。
今年以来，在融资“三道红线”及房贷集中度管理下，伴随着金融机构风险偏好下降，房企资金管理面临很大挑战，资金来源几乎全口径收紧。2021年10月期间，部分商业银行通知购房者年内房贷投放已结束，需等到来年才能有放款额度，这在以往是不多见的。
中国房地产报：在今年整体市场调控中，您认为做对了什么？哪些方面做得不足？
连平：到今年年底，局部地区房价上涨过快问题得到了控制，房企资产负债状况有所改善，整体住房金融风险可控，应该说是值得肯定的。如果要说有哪些方面需要注意的话，主要有两点：
一是房企短期融资环境过度紧张，导致房地产投资增速存在下降过快风险。过去一年内，无论表内还是表外融资都非常艰难。截至2021年10月末，商业性房地产贷款余额同比增长8.2%，处于历史极低水平，当年新增国内贷款增速同比下滑10%。信用债、信托融资余额持续减少，股权融资能力基本丧失，房企自筹资金压力很大，部分房企出现违约事件，很多民营房企对未来行业发展持悲观态度，市场风险明显增大，这对行业“稳预期”提出了严峻挑战。
二是重点二线、三线城市土地市场冷却过快，土地供给和成交在短时间内下滑明显，这意味着未来一段时间相关城市住房供给会趋向紧张，从而带来新的房价上涨压力。
中国房地产报：目前，第三轮集中供地在各地推进，但从市场反馈来看效果并不理想，多地出现流拍情况，对于这一情况的深层次原因您如何看？
连平：当下，鉴于融资环境偏紧和市场预期转弱，土地市场处于比较冷清阶段。这在过去10年房地产市场运行过程中也曾出现过，不过当前局面与过往也有些不同的地方。
与2012、2015年类似的是，房企阶段性进入较快“降杠杆”时期，受制于资金面偏紧影响，参与土拍市场的积极性不强，加之年初出台的“供地两集中”制度，对房企进入一级土拍市场门槛提出了更高要求，客观上很多民营房企已经没有办法进入该市场了。
与过往不同的是，目前无论是表内还是表外融资，房地产企业都处于偏紧状态。即便是财务状况相对理想的部分大型房企，在平衡了财务成本和利润率等指标后，也是有心无力。因此，很多地方政府对第三轮集中供地要求有所放松，但似乎并未能从根本上改变流拍情形的发生，主要问题还是房企融资很难和对未来预期转弱。
中国房地产报：最近，政策层面不断释放积极信号。如11月底成都推出新政，将协调金融机构增加房地产信贷投放额度。此前，央行、银保监会表示，金融机构要配合维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。对于年底金融政策方面利好释放，您怎么看？
连平：2021年年底金融政策转为偏向呵护的姿态为主，主要是改善市场融资环境，强化住房金融合理预期管理，政策取向更为灵活，从而有利于平衡风险。
近年来住房金融政策持续收紧，房地产开发贷款增速持续回落，导致房地产投资增速可能在短期内面临较大下行压力，居民购房需求受到明显抑制，行业弥漫着某种程度的恐慌情绪。年底金融政策的松动，一方面意在平抑短期内房地产行业过度担忧情绪，缓释市场积累的风险，避免局部风险带来系统性扩散和冲击；另一方面也是着眼长期，保持房地产行业平稳健康发展，促进新型城镇化进程稳步推进。
2022年楼市由全面下行逐步趋稳
中国房地产报：您认为应如何促进中国房地产行业健康有序良性发展？重点要做好几方面工作？
连平：“十四五”时期，做好人口、土地和金融等资源的优化配置，对促进房地产行业健康有序良性发展至关重要。
一是要进一步减少阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒；二是有条件地适度提高大城市人口限制；三是盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住宅用地；四是鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场；五是尝试土地指标跨区交易，解决重点城市土地指标不足问题；六是增加对保障性租赁住房的金融支持，缓解新市民青年人等群体住房困难；七是提供合理稳定的金融支持，落实好“因城施策”差别化住房信贷政策，保持开发贷和住房按揭贷款平稳运行；八是建立人口流动、土地供给、金融支持与房价变动挂钩机制。
中国房地产报：对于房地产行业明年或未来发展有什么预测？
连平：展望2022年，房地产行业融资环境将逐步有所改善，市场运行将由下行逐渐走向平稳，市场风险将趋向收敛，市场预期将渐趋好转。
一是商品房销售放缓。由于部分地区住房预售制度政策有所收紧，对房企销售回款提出了更高要求，预收款增速料有所放缓，预计2022年预收款增速将从9%降至6.6%。
二是土地市场料呈现量跌价升态势。在供地“两集中”和“三线四档”条件下，部分中小民营房企纷纷撤离土拍市场，土地购置面积持续下降，地价则因为土地成交不足和土地财政压力而出现上涨。预计2022年全国土地购置面积同比下降逾3成，土地成交价格同比大幅上涨，土地购置费同比微增0.1%，是自2005年以来最低水平。
三是房地产投资增速将进一步放缓。在坚持“房住不炒”和房地产税试点推进背景下，房地产行业景气度可能继续走低后企稳。结合2012年、2015年及2018年类似周期情况看，预计伴随着商品房销售增速放缓、土地购置较为低迷，以及融资环境边际小幅改善，预计2022年房地产开发投资约15.59万亿元，同比增长4.5%，两年平均增速降至5%。
四是房价可能呈现先抑后扬态势。在高基数和二线、三线城市购房需求放缓影响下，房价涨幅在2022年大部分时间将处于负值区间；预计在三季度末到四季度初触底回升，全年新房同比下降1.5%左右，二手房房价与2021年基本持平。
中国房地产报：针对2022年房地产市场运行，有什么发展建议？
连平：有三点金融支持建议：一是建议提供合理稳定的信贷支持。为保障市场供给能力，有效控制大城市房价上涨压力，银行信贷应避免大起大落，保持按揭贷款平稳运行。金融机构理应满足资质优良房企的合理融资需求，满足居民刚性和改善型购房需求，在风险可控基础上，提供合理的金融支持。
二是建议增加对保障性租赁住房的金融支持。据统计，全国范围内适龄租房年轻人约在1.5亿-2亿，假设每年能够解决1000万年轻人的租房问题，每人每年提供1万元信贷支持，即每年需要新增1000亿元租赁住房信贷支持，以保障年轻人在大城市的住房基本需求。
三是建议适度增加重点二线城市土地供给及与之配套的金融支持。为解决大城市住房问题，2021年一线城市土地供给和成交相应增加，但重点二线城市土地市场则较为冷清，部分城市土地供应同比下降30%-40%，这可能在未来引发现房库存不足问题，进而对稳定当地房价产生隐患。
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