中房网讯 5月26日，由上海易居房地产研究院主办的“2022房地产及物业上市公司测评成果发布会”举行。备受关注的"2022房地产上市公司综合实力榜"、"2022房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。
上海易居房地产研究院副院长、课题组执行组长 崔霁
会上，上海易居房地产研究院副院长、课题组执行组长崔霁表示，虽然今年整个房企发展是举步维艰的，但是我们相信从房地产整个行业来看，它在战胜疫情、稳定经济增长，包括我们在中国推进深化改革的过程当中，整个行业的这种基础性、先导性作用会更加突出。现在是整个房地产行业承担它的支柱力量的时候，上市房企应该是整个行业创新包括高质量发展的先锋队。所以越是在这种时刻，越需要上市房企要更多的担当。它会更有机会，将更多分享发展的红利。
以下为文字实录：
崔霁：大家上午好！本报告其实去年也首次发布了，今年我们继续根据去年的在基础之上我们又进行了一些优化和提升，所以今年发布这样的第二份的专业的研究报告。
今年的主题是关于市值分析与健康发展。
本报告还是由易居房地产研究院和上海社科院市值管理研究中心共同撰写的。刚刚包括蔡总等很多嘉宾的观点，2021年可以说是整个中国房地产行业相对比较至暗的一年，整个我们的中国房地产上市公司的总市值的表现是跌入了谷底。336家总市值是3.99万亿，上一年我们发布的时候是5.28万亿，相比缩水了大概25%。整个资本市场基本上缩水20%。进入了一个熊市。本来今年可以说迎来了一个政策的利好年，但是其实整个外部环境，包括我们整个疫情的反复，今年还具有一些不确定性。
虽然今年整个房企发展是举步维艰的，但是我们相信从房地产整个行业来看，它在战胜疫情、稳定经济增长，包括我们在中国推进深化改革的过程当中，我们整个行业的这种基础性、先导性作用会更加突出。所以我们在这样的一个环境下，我们整个行业的支柱的作用会更加凸显。
在整个房地产行业承担它的支柱力量的时候，我们的上市房企应该是整个行业创新包括高质量发展的先锋队。所以越是在这种时刻，越需要我们上市房企要更多的担当。在这样更多担当的时候，它会更有机会，也能更多的分享发展的红利。
今年我们主要从三个方面来看。
首先我们看中国房地产上市公司的市值总量，总体还是比较低迷的，从市值看，无论是总量市值还是平均市值。还有一个特征，是现在整个上市公司的低市值公司在逐步增加，数字的显示，市值低于30亿以下的公司现在已经占到40%了。在资本市场上，基本上低于30亿以下就会被整个资本市场边缘化。这个比重比去年同期占比增加了11%。
从市值增长分析来看，现在正增长的公司只有25%，就是1/4，3/4的公司都是负增长的。
开发、物业、服务，这三个分行业市值均下降的。开发是市值下降最多，8500多亿。物业是蒸发了1600多亿，服务蒸发了大概3600多亿。总体服务类的公司市值下降的比重最高，大概下降了52%。
从市值管理水平来分析，总体我们的上市公司还是我们的佼佼者，对于价值创造能力基本是企稳的，七成的公司的营业收入在增长，营业利润五成公司在增长。溢价协同效应会有所提高，因为之前有市值被高估的现象存在。
从我们沿用了去年的模型，就是说开发类的房地产上市公司，我们评了ABC三级，总体我们今年进入A级榜企业大概13家，跟去年比是减少了7家，整体占比是8%。右边的这样一个表格是我们今年的13家的A级榜的企业，很多企业我们可以看到都是新进的一些企业。
通过上述的市值分析，我们可以看到2021年对于房地产上市公司来说，遇到的其实更多的是严峻的考验，而且也遇到了很大的挑战。甚至我们整个行业也是有所下滑的。但是尽管如此，我们依然相信上市公司是我们整个行业的主体，包括房地产上市公司对行业的引领作用，并没有改变，因此在新形势下，进一步促进我们上市公司的健康发展，不仅是我们上市公司本身的任务，更是我们整个行业整个的共同任务。所以下面就从发展动态和发展的对策建议两个维度就上市公司的健康发展谈一些看法。
2021年整个房地产上市公司的全年主要发展动态，我们梳理了大概呈现六大特征。首先是推进稳健型发展，将成为企业的一个首选战略选择。从这样的特征来看，其实我们现在的上市房企已经有了这样一个共识，这是区别于过去几年我们很多企业把规模扩张作为我们的战略核心，现在取而代之的更多的是我们上市房企要进行瘦身、转型，包括分拆很多物业公司、物业板块，以及优化我们的一些组织架构等等，取而代之的都是这些战略。所以其实现在很多企业先想到的是要先活下去，然后再求发展。
时间原因，债务我就不展开讲了。
第三，提升价值创造能力，是企业持续发展的基石，这个对上市公司是毫无疑问的。可以看到我们现在虽然行业很困难，但是我们上市房企的营收和营业利润数字表现还是可以的。
第四，充分利用资本市场是上市公司的核心优势。2021年有一些企业表现是不错的，包括积极利用股票回购和增发进行有效的配合，包括我们发现碧桂园服务在2021年股票回购次数达到16次，股票增发达到两次，这样获得的融资大概是184亿港元。所以从某种意义上来讲，它是充分利用资本市场的一个典型案例。
第五，有效传递基金信号，是上市公司的工作重点。对于这点来讲，其实是我们做好市值管理的工作重心。如何应对我们现在的一些部分企业被人家做空，我们怎么样去能够积极的回应，这其实是我们上市公司的一些工作重点。
第六，提升资本市场的认可，是上市公司的一个主要任务。对于这点，其实2021年我们看到数据，整体我们房地产的上市公司是受到资本市场的认可度在逐步下降的。比如说基金持股的公司数量是有所减少的，包括我们看到数量，2020年基金持股的上市公司大概有116家，到2021年只剩下41家了。包括基金持股的比例也是有所下降的。包括我们纳入只是的公司数量也在下降。
所以总体上来讲，这个以上就是我们整个房地产上市公司的主要动态特征。
基于我们总结了2021年上市公司主要发展动态之后，我们提出当前上市房企的健康发展对策，主要总结了以下五点。
首先，重视风险，守住底线，确保企业的生存安全。刚刚其实也谈到了，风险可能还会继续暴露，特别是2022年是我们整个上市房企美元债的一个偿债高峰年，在我们叠加今年这样的疫情，所以说首先我们提出来，我们的风险可能还会继续暴露，所以我们对于企业的经营来讲，首先就是要确保我们的安全，就是要先活下去。
第二，深耕主业，凝练优势，走可持续发展之路。从我们过往的经验来看，偏离主业，包括盲目扩张，可能是我们部分房企风险的根源。所以我们还是要回归初心，初心是什么？我们作为开发企业来讲，初心就是做好我们的产品品质。作为物业企业来讲，我们的核心竞争优势就是我们的社区服务，特别是在疫情期间。所以接下来只有做好产品和服务，才是我们企业未来的可持续发展之路。
第三，优化杠杆，轻重并举，探索新的发展模式。对于这一点，现在探索新的发展模式已经成为房地产行业的一个新的主题了，中央经济工作会和今年的政府工作报告均明确指出，房地产业要探索新的发展模式，所以我们前一阵子帮大型房企研究了未来房企的新的发展模式到底有哪些，我们研究了香港。其实根据这样的一个经验我们得出，轻重资产的合理化配置，是我们新发展模式的一个重要特征。包括其实未来我们房企要考虑如何强化我们轻资产的运营能力，要打造我们这种高毛利和有可持续现金流的第二增长曲线，比如物业、代建、租赁住房、保障性租赁住房，比如商业地产等等，这些其实都是新模式的一个特征。
除此之外，我不知道大家有没有注意到昨天国务院办公厅发布了一个比较重要的文件，就是关于进一步扩大存量资源的盘活的政策和文件。前一阵子我们整个中央提到有序推进城市更新，所以盘活存量资产，未来也是一个非常有前景、有潜力的方向。今年我们易居研究院也会对城市更新和盘活存量这块出相关的研究报告，也请大家积极关注。
对于城市更新和盘活存量，我们要摒弃过去这种大拆大建的理念，我们要秉承这种智慧城市，包括低碳城市的理念，未来我们认为比方说这种老旧的厂房、老旧小区等等，其实它们的盘活都能够成为巨大的一个发展空间。
第四，增强业绩，回报股东，提升业绩管理水平。我们要持续呼吁，必须从战略的高度认识到我们的市值管理，必须从战略的层面贯彻我们的市值管理，将市值管理与战略发展有机融合。
第五，敬畏市场，尊重规律，重构行业健康形象。这一定为什么这样提呢？因为整个房地产行业过去一直以来我们的形象并不是太好，源于我们其实并不是足够的敬畏市场，并且我们也并不是足够的尊重这样的规律。所以我们上市公司应该利用好我们资本市场的平台，第一步做到不披露虚假信息，第二不操纵股票价格，四第三不进行内幕交易，第四不损害股东利益，重构行业健康的形象，是极度需要我们资本市场的平台的，这样才能实现健康发展。
最后，最近我们房地产的政策非常多，在资本市场我们可以看到中央政治局会议在4月29号强调，继续完善我国资本市场的基础制度，更好的发挥资本市场的功能，为各类资本发展释放出更大的空间。所以相信未来资本市场会更好的服务实体企业的发展工作，并且服务好包括民营经济在内的所有房企的合理融资需求。
在我们研究的过程当中，我们最近也是在不断呼吁，未来我们的房地产政策希望能够更加具有稳定性和可预期性，不要说经济不好的时候就强刺激，在经济好的时候，对我们整个房地产行业就持续的打压，所以就是要建立我们整个房地产行业的政策的长效机制。
最后，现在我们整个行业环境非常艰难，但是我们依然要充满信心，相信我们整个中国经济的韧性，相信我们整个中国房地产行业的发展的韧性。我们依然坚信，上市公司是房地产行业的支柱力量。所以要积极面对挑战，创新发展，我们要持续地创造价值，成为好公司与好股票，就进而能够成为中国房地产行业发展不确定性当中的稳定之锚。谢谢大家！
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