迪拜楼市蹦极的背后

  蹦极的牵绳

  过去一个多月，迪拜股市经历了“蹦极”。短短48天，股市由牛变熊。紧接的15天，熊市转牛。之后不到一周，再次断崖式暴跌，单日跌幅近6%。谁是两次蹦极的背后推手？迪拜房地产市场无独有偶成了众矢之的。

  形同过山车的涨跌走势，暴露了迪拜股市的脆弱性。上月的暴跌部分起因于迪拜央行对房地产泡沫发出了警告。据莱坊国际(Knight Frank)的公司数据，去年迪拜房地产价格涨幅是全球最大的。

  按迪拜Al Masah公司资产管理部主管RamezMerhi的说法，市场爬着上了楼梯，却坐着滑梯掉下来。这体现了惊恐的投资者盲目的抛售。

  阿联酋交易量第二大的经纪商Mena Corp Financial Services董事总经理Nabil Rantisi表示，暴跌后股市上涨的底气不足。由于对房地产繁荣迹象的预期早于经济基本面显露出来，大跌继猛涨的情形往往在预料之中。

  股市崩盘和房地产泡沫破裂，到底孰因孰果？萊坊国际(Knight Frank)的分析报告指出，迪拜楼市的豁口诱发了股市的崩溃。当迪拜房价被炒到投资者难以接受的地步，对于调整的预期就会加强，多数投资者对经济增长的预期自然大幅下滑，迪拜股市崩盘也在情理之中。

  世邦魏理仕阿联酋研究和咨询部主管Matthew Green则认为，全球股票市场对投资情绪的变化非常敏感。阿拉伯特科(Arabtec)的股价大跌造成股市崩盘。鉴于该组织占有迪拜金融市场(Dubai Financial Market)5%的份额，是该地区最活跃的开发商，对迪拜金融体系有牵一发而动全身的影响力。

  崩溃还是趋稳？

  不管谁是罪魁谁是祸首，投资者关心的不是鸡和鸡蛋的问题，而是楼市的发展趋势和风险指数。Matthew Green说：“现在就推断迪拜楼市的崩溃还为时过早。目前市场基本面比2008年更强劲。房地产刚需稳定，开发渠道趋窄而监管更严。全球经济渐入佳境的同时，迪拜经济也更强健。”

  Green预计，迪拜楼市会继续走在复苏的轨道上。到2014年年底，整个房地产行业会有较好的发展趋势。“虽然个别细分市场，整体质量和所有权结构仍将影响行业业绩，总体来说，迪拜地产的发展形态更加兼容。稳健的市场趋势同时反映于近期开始活跃的IPO。一大批企业等待上市，地方金融市场的资金流也有显著提高。”他说。

  “短期内，我们预计迪拜市场会持续复苏。2014年下半年，迪拜房地产还有上升空间。过去几年，为了提高地产业透明度，刺激投资者信心，市场推行了一系列新规定，促使迪拜楼市发展日趋稳健。”Green说。

  从长远来看，Matthew Green认为，旅游、贸易、交通运输、建造业和金融业将成为该国未来几年的发展引擎。到2019年，迪拜政府的资本支出预计将翻一番。2020年世博会的筹备工程，将带动迪拜的地铁和基建，政府预期花费80亿美元。

  近期，国际货币基金组织增加了对UAE(阿联酋联合酋长国)2014年到2019年GDP的增长预期，将其提高到5.5%，2020年迪拜世博年的预期是8%。

  基于现状，个体投资者进入市场是否是明智之举？Green认为，近年来该地区修改了许多切中肯綮的行业规定。这是成长期的迪拜把国际投资者拉回国内市场最重要的砝码。由于其他区域市场缺少稳定性，迪拜就能吸引一些有分量的投资交易。资本流入后阿联酋的住宅业受益最大。

  然而，Green也指出，迪拜在期房领域还需加强管控。仅过去一年，当地销售价格上升的速度高达30%。然而，迪拜现在的投资需求仍然非常旺盛。由于优质的基础设施，国内稳定的政策环境，迪拜不断成熟的房地产市场给投资者带去更多收益。

  前“市”之鉴

  莱坊六月份公布的环球房地产价格指数(Knight Frank's Global House Price Index)显示，过去一年，中国楼价紧随迪拜，升幅排名第二位。迪拜升幅27.7%，中国升幅17.5%。但近期，迪拜多处楼价升势有显著放缓迹象。莱坊分析师凯特•艾伦(Kate Allen)认为，这表明迪拜的降温措施开始见效。

  早在今年五月底，摩根大通指出，中国的房地产市场已经接近拐点。在最新的分析报告中，摩根大通表示，虽然国内房地产市场的拐点现状已基本得到认同，但楼市崩溃的可能性依然很小。

  近几年，中国房地产出现了不少类似迪拜的投机活动。政府为了抑制楼市过热、泡沫失控，出台了包括信贷收紧，多房限购等各项措施。目前国内房地产市场趋于缓和平稳，从政策层面可以推断，防止泡沫破裂是监管者的当务之急。

  业内人士警告称，迪拜楼市泡沫近期破灭的信号越来越强。房地产股股价暴涨暴跌或是迪拜房地产市场崩盘的前兆。阿联酋央行最新发布的“2013年金融稳定报告”显示，过去一年，迪拜和阿布扎比的平均房价分别上涨了24%和21%。同时，相较于以往平均水平，两地同期的租金回报率较却出现不同程度的下跌，表明房地产市场已开始失衡。

  即便如此，迪拜楼市扩建的大步调似乎没有停歇的意思。目前，该地正在规划和在建的地产项目共计744个，总价值达1230亿美元。早在2012年11月，当地政府宣布了房地产振兴计划，要兴建100多家酒店，打造全球最大的购物中心和公园。

  Green指出，政府主导的大投资，最易引发房地产投资热潮。当地价和房价在资金推动下出现泡沫式飘升，房地产总价值相对于经济价值就会出现严重失调。

  中国房价的爆炸式增长来源于08年金融危机时推出的4万亿元投资和9万多亿元信贷投放。此后几年，虽然房地产货币信贷的正规渠道有所收紧，但大量资金还是借道影子银行流入地产领域。

  迪拜楼市的第二响警钟是市场投机。股市崩盘前夕，迪拜接二连三地倒卖期房现象严重。迪拜政府为阻止房产投机，将地产转卖税提高了4%。于是，房地产开发商大规模借入银行贷款。

  根据阿联酋央行去年12月公布的数据，全国建筑业贷款同比上涨了40.1%。而同期，阿联酋银行业总贷款增速仅为8.8%。迪拜部分银行甚至对客户提供了100%的融资额。由此看来，泡沫吹大良有已。迪拜的楼市警示处于十字路口的中国，不能重蹈泡沫式虚假高的险路。