雅戈尔地产卷土重来

  雅戈尔地产一度因房地产调控和市场环境变化而陷入困境，盈利连续三年负增长。然而否极泰来，2013年开始，雅戈尔地产的业绩出现了大幅增长。今年前三季度雅戈尔地产营收和利润实现双双翻番，在今年整体楼市好转的推动下，曾经饱受质疑的雅戈尔地产正在卷土重来。

  雅戈尔地产一度因房地产调控和市场环境变化而陷入困境，盈利连续三年负增长，2013年6月更是将拿在手里多年的杭州申花地王退掉。然而否极泰来，2013年开始，雅戈尔地产的业绩出现了大幅增长。今年前三季度雅戈尔地产营收和利润实现双双翻番，在今年整体楼市好转的推动下，曾经饱受质疑的雅戈尔地产正在卷土重来。

  雅戈尔集团董事会秘书刘新宇日前对中国房地产报记者表示，前三季度房地产板块业务大幅增长的主要原因是今年几个比较大的楼盘如长岛花园、海景花园和苏州太阳城等项目集中交付，已经确认收入了。

  接受本报采访的多位业内人士认为，今年楼市好转是根本原因，尤其是今年改善性需求也成为市场上的一支主导力量，这对于雅戈尔上海、宁波地区一些项目都起到非常好的促进作用。

  业绩翻番资金压力缓解

  记者查阅雅戈尔最新发布的三季报数据显示，公司2013年1~9月实现营业总收入115.77亿元，同比增长50.0%。实现归属母公司股东的净利润13.19亿元，同比增长21.7%。雅戈尔解释称营收大幅增长的主要原因在于房地产板块的贡献，前三季度房地产板块实现收入78.40亿元，同比大幅增长108.7%，剔除4.82亿元杭州退地款所产生的非经常性损益后，房地产板块前三季度实现净利润13.91亿元，同比大幅增长158.5%。

  同策咨询研究总监张宏伟在接受本报采访时认为，雅戈尔地产业绩增长主要是因为当前市场基本面好转，库存很容易就转化为现金，雅戈尔上海项目，今年就卖得不错，也为集团贡献了不少现金。预计未来通过高周转，会尽快将库存转化为现金，以解决短期内借款的压力。表面看借款比较大，实际上短期内需要支付的并不多，资金压力也不会那么大。

  当然，也有不同观点认为，若把雅戈尔看成房企，公司的资产负债率也处于行业较高的水平，其手中的土地与项目储备量较大，导致公司对资金的渴求比较强烈。

  随着2010年开始的房地产市场调控的加码，雅戈尔的地王项目大多陷入了降价即亏本、保价则滞销的两难境地，周转不灵，资金链承压。

  从2010年到2012年，雅戈尔盈利连续三年出现负增长。2012年雅戈尔的净利润为16亿元，同比2011年17.6亿元的净利润下降9.3%，此前2011年和2010年雅戈尔净利润下降幅度分别为34.03%、18.13%。同时存货高达234.73亿元，即便撇除其服装业务的库存金额15.21亿元，雅戈尔在地产板块的库存达200多亿元，流动负债达333.36亿元，而手持现金仅30亿元。

  2011年雅戈尔房地产业务更是直线大跌，当年总计完成30多亿元业绩只占到期望值的1/3。旋即有关雅戈尔高价拿地、现金流紧张等传闻不时见诸报端。

  克而瑞机构上海研究总监薛建雄在接受本报采访时表示，雅戈尔和绿城一样，走高端路线，销售受调控影响太大，导致大起大落，而且高成本、低周转也不利。

  重返土地市场迅猛拿地

  2013年是雅戈尔高调复出的一年，一边为杭州申花地王的退地事件画上休止符，另一边在土地市场上披荆斩棘，5个月内豪掷近24亿元连续五次收储，这个曾经的地王制造者似有卷土重来之势，在蛰伏两年之后重启地产扩张步伐。

  5月30日，雅戈尔子公司宁波雅戈尔新城置业有限公司以15.44亿元拿下宁波东部新城核心区一地块，折合楼板价9930元/平方米。值得一提的是，东部新城项目已是雅戈尔1个月内拿下的第四个项目。5月13日，雅戈尔以2.91亿元拿下宁波鄞州区姜山镇原狮球集团地块，获得土储约3.85万平方米。5月16日及18日，雅戈尔分别发布对外投资公告，总计出资7500万元参股了位于宁波的两个项目。

  而在今年年初，雅戈尔还曾宣布出资1.65亿元，与另一宁波房产大鳄维科地产联手，共同开发鄞州区古林镇薛家片区一幅9.35万平方米的住宅用地。

  除此，雅戈尔在今年1月31日还以3.09亿元收购其母公司雅戈尔控股有限公司全资子公司宁波盛达投资有限公司100%股权的形式，间接获得了后者手中的土地资产——宁波东钱湖环南湖岸线地块，土地面积约1.78万平方米。

  张宏伟认为，雅戈尔这两年一边退地一边拿地，其实在调整自己的策略，优化自己的土地储备结构，从这个角度来讲，更加利于未来在区域市场内深耕与扩张。不抓紧时间拿地换仓，可能会错失下一轮的市场发展机会。对于雅戈尔来讲，在今年这个时间段内拿地，更多是出于下一轮市场战略布局的考虑。

  “房地产以守为攻，努力消化库存，深耕长三角，不是向全国发展。”这是雅戈尔集团董事长李如成提出的策略。雅戈尔从事房地产，自1992年开始做到现在的规模，可以说是“无心插柳柳成荫”。“从房地产战略上来讲，区域性精耕细作，改变我们过去赚有钱人钱的做法，造品质高端房子，变为市场瞄准刚需，贴合国家宏观调控的趋向。”李如成说。

  薛建雄告诉记者，雅戈尔确实在做调整，把区域摸熟，做出最适销的产品，发挥其资本和融资优势，在房地产板块找到新的增长点。从其战略来看，极有可能将房地产业做成主业来反哺服装业的亏损，但目前房地产业竞争也很厉害，所以雅戈尔任重道远。