编者按：对于业界对阳光城三高战略之下高风险的担忧，易居中国执行总裁、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱对此有个形象的比喻：杂技大师在高空走钢丝也可以走得很好，这是一种艺术，但普通人在平地走大道上也不一定能走好。2013，阳光城用靓丽的成绩单展现出“小鱼变大鱼”精彩。2011年，严厉调控之下，阳光城有惊无险度过楼市寒冬，不过接下来能否实现直道超速，成就下一个保利或者龙湖，则有赖于阳光城在“钱”、“地”、“人”方面高超的管理能力。
中房网讯 (记者 单素敏)“小龙湖”、“小保利”，阳光城被贴上的这些新标签并非浪得虚名。
这个福建小房企近几年的快速成长与所追求的“三高战略”，即高周转、高扩张、高杠杆，与2008年金融危机后的保利，以及在2007—2012年短短6年时间从突破百亿元大关到实现销售金额超400亿的龙湖，在策略和上升趋势上，颇有相似之处。但在另一方面，阳光城的高负债和高速扩张，也让不少人担心其会不会像绿城当年那样走向焦头烂额，甚至是成为第二个顺驰。面对速度与激情，未来会如何演绎？ 阳光城显然自有筹划。
高扩张的阳光城
“大鱼越游越快，小鱼越游越慌”，阳光城集团总裁陈凯这样描述当前市场格局下的房企状态。在行业洗牌加剧、企业不进则退的的竞争压力之下，不再满足于本土开发的福建系房企，2013年在一线城市大手笔跑马圈地，给地产界留足了惊叹号。
阳光城和它的福建小伙伴们一样，自去年11月将总部从福州迁至上海，短短1年时间在上海滩拿下6幅地块，其中碰巧有4幅地块在上海自贸区的直接辐射范围内。2013年前三季度，阳光城共入手12块土地，累计拿地面积115.75万方，计容建面208万方，拿地金额共64.96亿元。但随着热点城市地价的不断攀升，快速扩张中的阳光城也无法避免高价地。2013年中报显示，上半年阳光城拿地均价2069元/平方米，前三季度拿地楼面地价上升至3140元/平方米。9月12日，阳光城以25.74亿元拿下上海浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A住宅地块，折合楼板价18436元每平方米，让业界大感意外。
未来热点城市土地市场的竞争将会更加激烈，但这对规模尚小的阳光城来讲，立足上海辐射华东的道路，或许并非坦途。
与此同时，利润率下滑、营业成本及销售费用、管理费用、财务费用上升等调控以来的行业常态，让阳光城也不能免俗。在高速扩张下，这些成本的高涨甚至更加“醒目”。
阳光城2013年三季报显示，随着规模的迅速增大，前三季度销售费用总额较去年全年增加86%，管理费用总额同比大涨89%，其营业成本也较去年同期上涨58.4%。以员工薪酬成本的涨幅为例，据克而瑞研究中心《2012年上市房企薪酬榜》统计显示，团队扩大和更新后，阳光城 2012年员工薪酬总额涨幅达81%，居137家样本房企员工薪酬涨幅TOP10榜单第四位。
陈凯直言，成长型小房企很需要人，房地产行业也面临着激烈的人才竞争。而根据克而瑞研究中心的分析，快速扩张的企业容易不惜重金的招才纳士来满足企业的发展节奏。快速发展期的人力需求，使得企业在薪酬总额和人均薪酬总额方面均出现大幅上涨的态势，阳光城正是这类企业的典型。
在空降阳光城之后，陈凯坚持扁平化和青年近卫军的管理流程和人事线条，废除了“分管副总”。其高管团队中，1979年出生的总经理有5个，1976年生的有5人，在陈凯看来，“年轻人更容易接受新思想，更有冲劲”。作为福建省内为数不多的非家族式企业，阳光城对职业经理人的激励机制和管理机制要求更为严格，如何平衡激励与成本，同样也是阳光城面临的挑战之一。
高负债的阳光城
高速扩张带来的是高负债。
“债在我脑子里就一个概念，风险”，10月16日，“阳光城2013年前三季度销售业绩通报暨上海战略发布会”上，陈凯在发表主题演讲时如是说道。尽管陈凯同时也表示未来将继续加大股权投资以降低风险，但阳光城这几年的较高负债水平和财务安全状况还是一直被人担忧。
阳光城2013年前三季度报告显示，截止9月底，经营活动产生的现金流净额为-15.9亿元。分析人士认为，这对于快速扩张中的阳光城，需要其具备持续、低成本的融资能力和通畅的融资渠道。阳光城目前几乎参与了信托融资、股权质 押融资、贷款担保融资及引入基金融资等市场上各种类型的融资方式，阳光城营销及品牌总经理王锋坦言，资金成本水平“客观来讲并不理想，然而与同规模企业相比算优秀”。但并非所有的融资都能顺利实现，据中房网了解，阳光城9月申请拟定向增发总额不超26亿元股票，但囿于证券监管机关对房地产再融资的政策口径迟迟未明，至今仍未获得证监会审批。
据克而瑞研究中心统计显示，2013年前三季度，阳光城融资合计达78亿元，上半年的负债合计197.83亿元，几乎占总资产的九成。 与此同时，三季报显示，今年前三季度阳光城筹资活动产生的现金流量净额38.12亿元，同比增2819.79%。
2013年前三个季度，阳光城资产负债率分别为80.79%、88.69%和86.82%，均高于行业平均水平。克而瑞研究中心分析师朱一鸣对此认为，高速扩张的企业高杠杆是正常表现，阳光城在目前的市场环境下，高资产负债率问题不大。但对于规模尚小的企业，政策一旦收紧，高周转难以为继的话，高杠杆也即意味着高风险。
相比之下，与阳光城的进取不同，同为百亿规模的其他区域龙头房企显得更为稳健。从今年的表现来看，尽管他们的销售业绩涨幅与排名的上升不像阳光城那样更为快速，但在规模扩张下的风险控制方面，似乎更重视后者。以荣盛发展为例，数据显示，2012年荣盛发展净负债率84.11%，而阳光城2012年净负债率则高达137.4%，今年上半年更是达到183.25%。
高速度的阳光城
不过，高速扩张的企业高杠杆是否存在风险，关键还是在于高周转能否持续。
2013年前三季度，阳光城实现销售业绩133亿元，提前一个季度超额完成了全年120亿的目标，实现连续三年复合增长率超100%。而其2011年、2012年的全年业绩才只是40亿和70亿。今年一季度，阳光城以39亿元的销售金额首次登上房企销售金额TOP50榜单，排名第41位，接下来的第二和第三季度，又迅速上升至榜单第35和第32位。
由于这些骄人的成绩，阳光城又收获了一个“黑马”的美名。但“黑马”称号的背后含义更深远，实际上是意味着阳光城的高周转大大降低了高杠杆的风险。根据中房网统计，阳光城剔除预收款后的资产负债比率，2013年1至3季度分别为54.6%、53.6%、51.7%，呈逐渐下降趋势，与前三季度房企销售金额排行榜名次相近的其他房企如金科股份，区别不大。
阳光城剔除预收款的资产负债率
同时，阳光城的高速发展也得到了业内的认可。2013年3月，由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的“2013年中国房企500强测评成果”显示，阳光城居第56位；5月23日，阳光城跻身2013中国上市房企综合实力百强榜单，排名第66位，发展速度5强第三名；9月17日，“2013中国房地产品牌价值测评成果”显示，阳光城以42.16亿元位居中国房企品牌价值榜单第39位，成长性10强榜单较2012年的上升3个名次，位居榜首，连同业绩增速，阳光城一举成为企业业绩和品牌价值增长的业界“双料冠军”。
“今年20，明年18”，对于排名，阳光城的目标明确而“狂妄”。评论人士认为，按照2013年的业绩增长速度，挤进中国房企TOP20只是时间早晚的问题。阳光城也没打算等太久，其中期发展目标是“实现销售额500亿”！
在高速发展的靓丽成绩单下，对其高负债、财务安全、持续盈利和成长能力的担忧，对于任何一家房企来说都不可避免。实际上，对阳光城的这种担忧，从2010年楼市调控以来其逆势发力欲求弯道超车以来就已经开始。
然而，从“小鱼变大鱼”的蜕变过程来看，阳光城的表现堪称精彩。易居中国执行总裁、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱对此有个形象的比喻：杂技大师在高空走钢丝，可以走得很好，是一种艺术，但普通人在平地走大道上也不一定能走好。
不过，阳光城快速扩张过程中仍将不可避免要与“高风险”质疑声音相随，在有惊无险度过楼市“寒冬”之后，接下来能否实现直道超速，成就下一个保利或者龙湖，则有赖于阳光城在“钱”、“地”、“人”方面高超的管理能力。
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