产业新城是华夏幸福一直以来主打的概念，实际上，华夏幸福从未脱离传统地产开发商的盈利模式，一级土地开发和后续的住宅开发是营业收入和利润的重要来源，产业和新城是明显割离开的。在城镇化大潮下，京津之间的小城显然具有独特的发展优势，产城融合也是地方发展根本之所在。对于华夏幸福而言，难的是如何把“概念”变为现实。
“乌龟”如何变“兔子”
著名策划人王志纲用“龟兔赛跑”的故事阐释华夏幸福成功的原因。在他看来，在过去十多年房地产黄金期，谁都想当“兔子”实现快跑，华夏幸福却选择慢步当了“乌龟”。
2013年初，在新鲜出炉的中国房企销售20强的榜单上，要知道华夏幸福在2011年中国房企销售50强的榜单上还毫无踪影。其2013年半年报显示，华夏幸福在今年上半年实现销售额159.09 亿元，较上年同期增长 92.35%。公司实现营业收入 87.84 亿元，比上年同期增长 98.47%。销售额和营业收入同比双双接近翻倍，上升势头无比迅猛。
11月29日，华夏幸福发布公告称，公司与河北省国防科技工业局签订了合作协议，双方共同打造环京津军民结合产业带。河北省“十二五”期间欲打造20 个军民结合产业园区，华夏幸福有望优先分享这一千亿级“大蛋糕”。
虽然早在1998年就已经成立，但直到2010年上市以前，在地产圈内，华夏幸福还是一家名不见经传的小公司。2001年时，华夏幸福董事长王文学在廊坊已经开发了一个名叫“幸福花园”的楼盘，赚得了第一桶金。随后，南下深圳邀请王志纲工作室为其制定企业发展战略。也就是“吃北京的粮食，下廊坊的金蛋”，把固安当成华夏幸福的开荒地，“长短相济，长就是做工业园区，帮助政府招商。短就是做房地产，然后以短养长。”
自固安起步开始，华夏幸福制定了清晰的主营业务发展战略——工业园区+房地产开发，齐头并进，已形成了独具特色的“园区+地产”的“双核”运营模式。
“龙头企业带动招商形成产业集群，地方政府配合整条产业链形成做好服务，华夏幸福这样的产业促进机构搭建一个产业孵化和促进团队以及产品、资金、政策的承载体系。”华夏幸福基业产业发展(集团)公司总裁轷震宇解释，华夏幸福起步地固安工业园区的成功，是龙头企业、政府、产业促进机构三方合力的结果。
有业内分析师将华夏幸福发展模式的收益总结为三大块：
一是土地一级开发收益。与地方政府签约园区开发后，华夏幸福垄断片区一级开发，垫资帮助政府做基础设施建设。政府卖地获取收益后，按照基建成本加成10%一次性或分批返还华夏幸福基建垫资；
二是招商引资返还收益。华夏幸福帮助地方政府招商引资，既可获得落地投资额45%的佣金返还，一次性或者分年分期结算，还有利于其房地产项目的销售；
三是房地产开发收益。利用一级开发优势，华夏幸福可获取大量低价的房地产开发用地。通过园区配套的住宅开发、园区外的住宅开发销售，回笼资金。
除了地产业务之外，华夏幸福基业还是廊坊银行和廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。有业内人士认为，这对华夏幸福的融资助益很大。
“概念”模糊
在园区开发业务方面，包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务)、物业管理、厂房建设租赁等，是打动地方政府的主要内容。而另一方面，华夏幸福在房地产开发方面显然要走得更快，目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏等产品系列。
尽管华夏幸福对“园区配套住宅”和“城市地产”做了区分，但两者所指基本都是住宅项目，而所谓的“配套”也仅仅是表面说法。实际上，几乎环首都经济带的住宅项目的全部客户都指向限购下的北京溢出投资性需求，包括针对首置和首改的需求，其中亦不乏曾爆出用地性质问题的精致别墅项目。
在固安城市地图上，永定河孔雀城像是一个“巨无霸”。项目总规模约500万平米，从06年至今已打造了9期产品。华夏幸福目前在售项目有英国宫、剑桥郡等，其中剑桥郡的销售单价已突破10000元/平，远高于固安房价的平均水平。
“孔雀城系列的利润率一定只高不低，这完全取决于其地价获得核心土地资源的能力。”一位市场人士指出，华夏一贯采用“园区+地产”模式，简而言之，即以园区开发项目立项、地产开发跟进、园区开发经营与地产业务协同发展。据了解，永定河孔雀城便为固安工业区(产业园)的住宅配套用地。
具体的土地成本本刊无法获悉，但一份孔雀城信托计划资料可以略见端倪：八达岭孔雀城项目的楼面地价仅为253元/平，潮白河孔雀城涧桥新城项目的楼面地价仅为619元/平。
值得注意的是，虽然近几年华夏幸福在销售额和营业收入上双双保持高增长，但是从收入结构来看，地产收入仍然是大头，并且在产业园区工业用地上开发的配套住宅的销售收入占绝对大头。
2013年半年报显示，华夏幸福实现销售收入159.09亿元。其中，园区开发业务结算回款34.45亿元，产业园区配套住宅签约销售额92.76 亿元，城市地产及其他业务签约销售额 31.88 亿元。
对于利用工业用地开发建设总部基地等类型的商业楼宇或者配套住宅的打擦边球现象，质疑颇多。
地产大腕任志强曾在采访中表示：一般产业园区从开发到成熟需要至少20年的时间。从亦庄经济开发区筹建于1991年到如今具备一定规模便可看出。而华夏幸福并没有园区所有权，只是托管性质的“轻资产运营”，支撑公司融资、抵押甚至股价的来源其实是重资产的住宅业务。
所以，华夏幸福短期内不大可能做到“产城融合”，因为产业是给当地产做的产业，而房子卖给的却是在北京的上班一族。同时，“单靠在一线城市周围卖房，这种模式能持久吗？”一位业内人士对华夏幸福的发展模式提出了质疑，这也是很多关注华夏幸福发展前景的业内人士的共同疑问。
从华夏幸福目前拓展的产业园区布局可以看出，主要集中在环北京区域，少量集中在环上海区域和东北热点城市沈阳市的郊区。
“这几年北京高速增长的房价，迫使在北京工作的工薪阶层选择在周边的固安、沧州、香河、大厂、燕郊等地安家置业。但是北京的人口承载力有限，对新增人口的控制越来越严，这部分购买力新增有限。傍着一线城市、盯着在一线城市工作的刚性人群的购买力，今后没有太大的空间。”一位业内人士表示。
县域模式能走多远？
名声在外的华夏幸福，如今与县域政府谈判应该已属于“极具议价能力”的公司。尤其是像固安这类对产业投资“求贤若渴”的地方来说，现在是非常希望华夏幸福这类具有“新型城镇化”概念的公司进驻。十年前的固安财政税收6000万元，是一个非常贫困的县，去年固安县政府的财政税收是13. 28亿元。
专业人士分析，虽然经过多年的沉淀，华夏幸福已积累了专业的招商团队和工业企业资源，但在工业经济发达的上海、广州、深圳等地区，华夏幸福在环北京地区所展现的产业园区运行优势，对于环上海、环广深地区的地方政府的吸引力也许并没那么大。
有消息显示，国土资源部对上述现象也一直保持着高度的关注。在12月2日召开的“全国法制宣传日”座谈会上，国土资源部副部长胡存智就表示，要采取措施提高工业用地价格，探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度，积极推行工业用地出让弹性年期制。这必将对华夏幸福的产业园区的开发模式带来一定影响。
同时，北京市大成律师事务所上海分所高级合伙人李晨还提醒，对于目前有志于全国扩张的产业地产商而言，工业用地还面临着不同区域政策形成的法律风险。
“我国的土地所有权制度决定了土地一级开发应当是政府行为，企业参与土地一级开发并非基于法律法规的直接授权或者强制性规定。”李晨认为，各地方的政策法规必然会存在差异，可能使房地产企业面临能否参与当地的土地一级开发、土地一级开发项目是否符合当地城乡总体规划和土地利用总体规划、企业能否从土地一级开发中分享收益等不确定性风险。
在华夏幸福2011年的年报中，华夏幸福表示“聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，初步探索了一条独具特色的产城共融，政企共赢的中国县域经济发展道路”；而在2012年的年报中，华夏幸福表示要“成为全球领先的产业新城专家、成为中国新型城镇化的最佳实践者”。到2012年，华夏幸福签约的九大园区，委托开发面积接近432平方公里。其中，在开发项目面积为261平方公里，待开发园区面积为171平方公里。2012年以来，华夏幸福的待开发园区数量仍在增加。1月，在青岛拿下河套8平方公里委托合约，与此同时在红岛地区也签下1200亩的“蓝色经济国际会议中心”。紧接着，2月签下香河40平方公里合作项目。跑马圈地目前还在进行中，摆在华夏幸福面前的还有另外一个问题：开发周期。
扫描上方二维码，关注中房网公众号