中房网讯(记者 殷雯)万科三十周年交流会日前于北京正式举行，万科总裁郁亮、集团高级副总裁丁长峰、毛大庆悉数列席。以下为媒体问答环节实录。
记者：问郁总，健康组织这个想法从何而来？
郁亮：万科健康组织怎么来的，跟万科三年前开始的乐跑运动联系在一起，青春期的孩子健康是长多少公分是健康的，青春期过去了以后拿这个衡量健康就不合格了，要看方方面面，包括力量，是不是可以正确处理情感的能力，都在里面。所以说好象健康的人都是相似的，不健康的各有各的原因，相象的什么样呢，吃的香睡的好，走的快，能够吃饭香，睡觉好，走路快基本上就是健康的，没有什么大毛病。
从这个来看，一个企业如果只有业绩不一定健康，你比如说我可能暂时是大病初愈，我可能跑的不快，我打一套拳，不熟悉还不够流畅，你说我不好，未必，半年之后我可能打的很流畅，因为你在积蓄能力，健康可以带来正能量的东西，每个人都可以在里面健康，快乐的工作，每个人参与其中，作出自己的贡献。
我们指的健康，公司不能以赚多少钱，交多少税来衡量是否成功，可能还有别的，我们的员工不再是打工者了，是合伙人，除了赚钱打工拿一些回报一些，合伙人应该得到什么，也是一个健康的，需要在一个健康的环境里面工作，身心很愉快。还有一个健康的组织一定是有学习能力的组织，如果一个组织不会善于学习的话，在迅速变化时代一定会被淘汰，所以健康的组织一定是好学生，善于学习。
记者：问郁总，怎么看待万科的估值状态？
郁亮：夕阳下来的时候所有的物体都泛着金光，但是所有的物体都是金子吗，对我们来讲，黄金时代结束了，我们不能占据这个位置，我们回到白银时代，作为发展商，老老实实，认认真真的坦诚的接受，不要找任何的借口，不要抱怨，不要委屈，我们曾经也风光过，跟别人比较纯粹的找麻烦，别人的时代刚开始，我们过去的时代已经结束了，不同的行业比较意义不是很大。对万科来说，管理团队，目前四五百个管理团队共同行动表明我们的态度，没有比这更好的说明。
记者：问郁总，万科业务板块提到有社区养老，为什么是社区养老，而不是养老社区？
郁亮：万科为什么说社区养老，我是希望告诉大家养老是一个服务。我放在这里是告诉大家万科根据客户的变化而提供的老年人需求的服务，严格意义上不是地产，是为地产做配套服务的，是满足客户更多的需求，并不想独立出地产行业。第二个我们未来要独立养老，但是我相信社区养老是最主要的方式，对我们来说做社区养老里面，一类是独立养老要赚钱的，还有一类更多的是要做服务，让客户更满意，这是我们确实有意含糊了这个说法。即使未来放在哪里，先做好蛋糕再说，未来想放在哪一个盒子里面就比较容易了，物业也好，地产也好，或者新的部门也好，都相对比较容易，所以这个是我们暂时没有考虑的，我们首先要把社区养老推行起来，做好。
现在这块有很多的公司有不同的尝试，北京、杭州，青岛，成都都有在尝试，未来我们会做更多的尝试，但是确实养老这个事情涉及的产业链比较多，比如说我们国家保险业务的安排问题，保险养老未来有什么样的变化，比如说关于老年人看病这个事情上，保健，政府的职责是时间，光一家做很难，有时候需要我们摸索，同时我们也需要社会各阶探讨一个解决方案。
记者：问郁总，互联网思维还有一个90后的消费需求的探讨。
郁亮：马佳佳的事情，搞的中年大叔很不安。我们深圳营销总部是请了马佳佳讲90后的消费特点，其实不是我请的，据说很多人还说我跟她彻夜畅谈，我到现在也没有见过她，我想不重要，万科提出一个想法，现在的90后渐渐的进入我们的视野，他们想表现的是什么，当我们关注90后的时候，我们能不能关心1亿农民工的问题呢，已经进入城市打工的人的问题呢，他们是不是我们的客户对象呢，这个问题不够高大上，也不够话题性，大家不愿意多谈。
我们不仅要关注90后的小白领想什么，我们也需要关注一下城市里面已经具有一定的购买力的蓝领的，有技术工人的，未来这个城市越来越稀缺的这些人，我们能够做一些什么，这是我关注的问题，90后我也很关心，马佳佳我也很关心，除了她别人我也很关心。
记者：问郁总，万科寻找合作伙伴最看重什么标准？
郁亮：门当户对是最重要的，我们相信爱情是伟大的，但是更多的社会经历，社会阅历告诉我们，门当户对是最重要的原则，企业选择合作伙伴的时候必须要考虑门当户对，比如必须都要健康，价值观要健康，要有一样的想法，高手永远希望和高手在一起，可以相互激励，学到东西。
规模对我们的影响不是很大，有一些行业很大，有一些行业很小，只要优秀就可以了，规模不重要。而且有时候我们本身的体量很大，有时候我们可能会帮助优秀的公司成长，而不是说我们非要借着它壮大业务，其实我们反过来只要有优势，都愿意帮助他做大。
记者：问郁总，拿到万科报表，你首先看规模还是净利润，还是净资产回报率？
郁亮：我哪一个都不太看，因为我们的报表的事情反映的是万科两年前做的东西，一年前做的东西，不代表今天做的事情，对我来说我应该更关注未来要做的事情，而不是现在已经做的事情，所以报表这个事情是他们干的事情，虽然我们没有计划管理，但是我们有非常严格的运营管控体系，包括不会出现偏差，但是这不是计划，所以我对报表的事情并不关注，我关注未来的事情更多一些。我现在更看重我们合伙人未来两个方面的成长，一方面的回报有多少，第二方面有没有学到东西，能力上有增长，通过他能力的手可以创造更多的回报。所以对我来说，我们合伙人回报是两个方面，一个是现实的真金白银的回报，还有能力的提高也是回报之一。
记者：问郁总，如何看待最近这波集中融资？
郁亮：能做发中票的公司不太多，万科最好的地方，优势之一是万科可以灵活运用各类资本市场和金融市场所给的融资机会的工具，因为我们的信用等级非常好，我们不缺钱，缺钱的融资都很难，不缺钱的都有这样的工具，所以我们可以在最适合的时候做这个事情，既然现在政策窗口有发中票的机会给我们，我们会利用这个机会，这150亿是组价发行，不是一次性发行，这是未来几年内分别发行。至于别的公司有各自不同的做法，所以我也不是很了解，各有各的考虑吧！
记者：问毛总，大部分的开发商对住宅市场不是特别乐观，大家都在想挖掘商业运营的加快，未来工作会不会有一些压力？
毛大庆：今年其实压力很大，压力大不是主要来自于卖房子，来自于确实今年不断的在创新。而且这个创新如果说去年是实验的话，那今年就变成了要做贡献，我是这样感觉。所以这个问题就变成要做贡献压力比较大。为什么要做贡献，实际上确实是跟市场的变化有关系，大家现在都认识到住宅类市场在分化，不是说住宅没有市场，只是城市在分化，市场在分化，确实很清晰的看到消费者的状态在改变，前年郁总说消费者回归居住的属性，到了去年消费者会要求这个房子能提供什么样的服务，从原来的户型，园林到外立面，现在变成有什么样的服务，其实你看到不止是万科，像龙湖、金地、保利都在研究能给客户提供什么，这个服务是真实服务，真实价值的服务，这是非常重要的。
这个问题退到前面，城市配套服务商，这个想法的出台跟房地产市场是有关系的，现在我们所有做的创新，包括互联网思维，商业的逻辑都是为了抓住客户，我想这些逻辑是一致的。
另外一个，商业地产有自己的逻辑，商业地产肯定跟住宅不是一个逻辑的关系，大家同样是要找到客户，这个问题是跟我们卖房子一样，所以我们研究万科多种可能商业的状态下，我们现在还在探索，今天上午还在跟丁总聊天，我们现在实验了很多种商业，从最基础的社区的商业开始，食堂，菜市场到去年变成了五菜一汤，今年年初变成了社区商业的概念，事实上远远不止五菜一汤，包括社区的医疗，养老，这些问题能不能独立的存活下去，能不能盈利，一定会变成下一步要考量的问题。
回头来说，最标准的城市大型商业我们也在做，马上这个月要开两家大型的商业，东莞一家，佛山一家，这些问题从研究到现在的开业，包括深圳龙岗开业了一年了，我们不断的在想怎么提升营业额，把商场的回报率做的更好，这些问题今年压力确实很好。过去探讨的时候好办，探讨是没有标准的，研究什么都可以，推向市场以后，开业以后检验的人是资本市场，是同行，是客户，我们说好是没有用的，让那些人说好还是有用的，开业的时候没有差不多就可以了，只能做好。所以你说压力，这个是真实的压力。
我们从今年现在开始到后面，这个问题会变得越来越现实，这些经营性不动产投入社会以后一定要做今年说的轻资产，重运营，但是要想轻资产首先要会运营，对于运营来说，万科面临很大的挑战，我们要把队伍培养起来，要运营的健康，还要回报市场，还要持续发展下去。早上我和丁总还在开会，这个东西是有生产规律的，到哪一年达到什么样的标准，这个跟住宅不一样，住宅定好价，做好产品，卖完交付，结束了，这个东西一直在那里，所以有很多的课题要做，这是一个很辛苦的课题。资本市场注重的就一家东西，投资回报，房子长的圆的扁的方的，都不重要，所以我们的作用不在于房子盖的多么的媒体，在于说能不能用这个房子赚到足够标准的钱，这里你说让你对商业逻辑懂不懂，能不能做准定位，把这个项目做好，这里面有很多的学问，我们第一批开的商场，我很欣慰还可以被别人评价及格，离优秀还有距离，原因有很多，建筑设计是不是可以做效率更过一些，是不是定位可以更准一些，我想这些学习过程一定要有，所有做商业的人都经历过这个过程，但是你想一步跳过去，这个不太好。所以就是一个标准，能不能赚钱。
记者：问丁总，松花湖滑雪场的进展，我们当时做的时候有没有对冬奥会的一些政策与预期？
丁长峰：我不知道在座的有多少人会滑雪，我们未来里面会有两所滑雪场，第一个是跟日本人合作的，另一个是中国滑雪学院，在未来我们会有第三组，您刚才提到的单板的，这个月我去美国拜访了博尔顿，占有世界的60%的品牌，他们答应跟我们继续合作，包括LBR的教学体系。因为我们的目标非常简单，我们就是要做全中国最好的滑雪度假圣地，现在预计计划今年的12月18日开业，第一期包括两座酒店，其中一座是日本人管理的，另外一座是万科自己管理的。如果大家以后要结婚，那个地方可能是北方最好的结婚地点。因为我们的在山顶可以俯瞰整个松花湖，滑雪就是刚才说的消费体验的一个方面，现在我们整个旅游度假事业最南方是三亚，比较大，你冬季北方人可以选择三亚，上海和广州的人可以来松花湖，作为一个经营性的业务，同时也给我们的客户，住宅业务增加一个游乐区。今年的12月18日的开业仪式会跟吉林的国际冰雪节一起开幕，我们会邀请到几个国家的大使参加这个活动，在这边也代表万科对大家发出这个邀请。
奥运会这个事情对我们是打了鸡血，做的时候确实不知道，只能是一个巧合，万科今天也是站在党和国家的高度理解这个事情，估计未来我们也会对奥运会做一些贡献。现在我们在这方面团队还是非常强大的，我们有中国最优秀的人才，同时我们未来最大的特点是要达到日本人的服务水准，我们雪场的管理和酒店的服务都是跟日本合作的，日本最先进的一个酒店企业合作的，所以我们相信这块能够给中国未来申奥或者申奥成功以后，对张家口和延庆的地方政府提供更多的帮助。
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