SOHO 中国高层不断的人事变动， 从一个侧面折射出中国开发商转型之迫切与艰难。
今年 5 月 18 日，SOHO 中国公告宣布，离任
SOHO 中国长达两年之久的原 SOHO 中国执行董事 及财务总裁唐正茂回归。当天，SOHO 中国有限公
司股东周年大会在香港举行。舆论却认为，唐正茂 回归 SOHO 中国确实是一件喜事，可是对于 SOHO 中国来说，却根本无心庆祝。处于阵痛转型期的
SOHO 中国，要面对和解决的问题还很多。
据悉在当天股东周年大会上，因没有设置提问 环节，引起了部分股东的不满，对于 SOHO 中国最 近的股市动态，一些股东在现场直接对 SOHO 中国董事长潘石屹发问，是不是公司经营出现了问题。 准备离去的潘石屹还是停下来跟各位股东说道：“公 司运营没有任何问题，只是正常的股市波动。”
SOHO
中国近年来的表现确实不如昔日，一些 舆论甚至唱衰 SOHO 中国。2012 年，SOHO 中国 宣布转型，告别散售模式，自己持有物业。2015
年初，SOHO 中国推出共享办公产品 SOHO3Q。 截至 2015 年底，SOHO 中国已在北京、上海建成 11 个 SOHO3Q 空间，共
1 万多个座位。
SOHO 的转型之路究竟走得如何？
人事变动和转型的 SOHO 中国
转型三年后，2015
年的年报似乎让人看到 了这场转型的艰难。今年 3 月份 SOHO 中国发布 2015 年年报，2015 年营业额约 9.95 亿元，较上
年下降约 84%。毛利润约 7.34 亿元，较上年下降 76%。这一组数据让很多人对 SOHO 的转型和未
来表示担忧。虽然潘石屹在多个场合曾表示，这种 下跌是在预期范围内，而且对三年来的转型表示肯 定。
但是，SOHO 中国的 CFO 却始终来来去去。 2015 年 9 月份，SOHO 中国发布人事变动公告， 公司执行董事及首席财务官林战因寻求其他商机而 辞任公司内职务，董事会现正物色适当人选接任首 席财务官的职位。
实
际上，林战离职之前，SOHO 中国在上市九 年间已经先后换了四位首席财务官，分别是闫岩、 王少剑、唐正茂三人。其中唐正茂，从 2010
年走马上任到 2014 年辞职离去，是过去九年 SOHO 中 国几任首席财务官中任期最长的一位，所以此次唐 正茂回归 SOHO
中国，无疑对公司来说是一个好 消息。
实际上，近年来，SOHO 中国的人事调整相对 来说比较频繁，其中不只是首席财务官的反复更替。
其中涉及职位和人事有主管销售的运营总裁以及主 管工程的高级副总和执行董事。2013 年，在著名 的外滩项目一审判决前，推广部总监，以及负责销
售、租务工作的副总裁以及首席法务先后去职。
很多人将此归结为潘石屹和张欣的管理风格的 差异。这对地产明星夫妻一直以来被舆论认为管理
风格不同。尽管这些舆论都未曾得到过 SOHO 中 国官方的承认，但是对于转型期的 SOHO 中国来说， 尤其是谋求战略转型的 SOHO
中国来说，需要一 个相对稳定的管理团队，比什么都重要。
3Q 是否会助阵 SOHO 中国转型？
SOHO 中国由潘石屹和张欣联手创建于 1995 年（前身为红石实业有限公司），是中国最大的甲 级写字楼开发商。SOHO 中国由潘石屹担任董事 长，张欣担任行政总裁。SOHO 中国在北京及上海 开发并持有高档商业地产，目前已在北京建成 17个项目，在上海完工与在建的项目有 12 个。
随着2007 年 10 月 SOHO 中国在香港联交所上市成功，19 亿美元的融资，让 SOHO 中国成为亚洲最大的 商业地产企业 IPO。
SOHO
中国起步于北京，2009 年进入上海， 收购了大量地块。2010 年，SOHO 中国营业额增 长至人民币 182.15 亿元。但是，SOHO
中国的散 售模式，受市场波动影响较大。2012 年潘石屹宣 布了前文提到的转型，告别散售，改为持有物业模 式，并预计五年后租金年收入将超过 40
亿元。
从 2012 年到 2015 年，SOHO 中国的年营业 额分别为 153 亿元、146.21 亿元、61 亿元、9.95
亿元。对于 2015 年业绩暴跌的情况，潘石屹表示 在意料之中，因公司正在转型，且 2015 年 SOHO 中国没有销售物业；租金收入同比上涨
148%，公 司管理层对转型成功信心十足。
而 SOHO 中国转型的核心产品就是 SOHO 3Q。SOHO 3Q 受 WeWork 的模式启发。2014 年12 月，大洋彼岸的 WeWork 完成一笔 3.55 亿美元融
资，估值由 1 亿美元升至 50 亿美元。WeWork 的高估值与模式传至国内，引起了众多地产商与投 资者的关注。在前往美国考察 WeWork
之后，潘 石屹决定参照其模式，推出共享办公产品 SOHO 3Q。SOHO 3Q 采用 O2O 模式进行交易，通过网 站或 App
进行预订、签订租约以及支付租金。2015 年 2 月，首个 SOHO 3Q 空间在望京 SOHO 开放。 在 过 去 的 一 年 里，11 个
SOHO3Q 中 心 陆 续在北京和上海落成，1 万多个座位已经投入使用，这使得 SOHO3Q 已经成为中国最大的共享办 公提供商。
更加灵活的租赁方式与完善的服务让 SOHO3Q 吸引了大量的互联网公司入驻，潘石屹 表示，下一步，SOHO 中国将聚焦在建立和完善 SOHO3Q
会员体系上，邀请更多人成为 SOHO3Q 会员，让用户可以享受更灵活的服务。
目前，入驻 SOHO3Q 的创业公司以 10 人左 右的小团队居多，但也不乏数百人的大型公司。“这 与我们设想的情况不大一样，我们将客户预设在个 人、小企业，但实际上有些几百号人的大公司也成 为了 SOHO3Q 的客户。”潘石屹说。
张
欣表示，在今年，以 SOHO3Q 为核心的租 赁业务依旧是 SOHO 中国的重点，她表示 SOHO
中国今年在土地市场上不会有太多考虑、也不会考虑在海外购置写字楼进行出租。目前 SOHO 在中 国在建的项目还有 3 个，其中 2 个位于上海，1
个在北京。
根 据 SOHO 中 国 内 部 人 士 表 示， 自 从 SOHO3Q 推出后，潘石屹对这个项目倾注了巨大
的精力。曾多次亲自参与宣传，举办品牌活动，比 如“潘谈会”。可以说整个 SOHO 中国对 3Q 的运
营倾注了大量的精力。这些大量的活动营造出的空 间氛围，确实在最初取得了不错的租赁效果，望京 SOHO3Q 几乎实现了满租的状态，并且在 SOHO
中国的推动下，望京 SOHO 及附近区域已经成为 了北京继中关村后的新互联网企业聚集中心。
不过 SOHO 3Q 并不是踏进了一片蓝海领域， 相反国内共享办公市场有大量进入者，例如毛大庆的优客工场等，整个国内共享办公市场呈现爆发状 态。SOHO 中国一些 3Q 空间的出租率仅为三分之一。 这对于 SOHO 中国来说，是急需解决的问题。
与此同时，潘石屹和 SOHO 中国不得不注意到， 对于把大空间分割成小的办公空间短租而言，整租 的收益会更高。另外，由于短租的不稳定性，出租 率可能难以控制，这对盈利将造成影响。
对
此，潘石屹解释道，SOHO 中国现在通过 无底价竞拍模式出租 SOHO 3Q 两个月使用权， 2015 年9 月 8 日首次竞拍 40
个工位，总成交价22 万元，其中望京 SOHO 四人间竞价高达 3.78 万元。“我觉得就按照今天成交价格租出去，比整 层租出去的价格要高
20%，反倒会提高利润。”“等 规模大了，收益也将稳定。”
转型是把双刃剑
从转型开始，SOHO 中国三年来的年报表现都让业内人 士及股权持有者有所担忧，利率的下降直接影响到相关利益 者。
同
策咨询研究部总监张宏伟表示，商业地产持有物业应 该具备两个基本条件：一是开发商需拥有较充裕的现金流， 并且不会因此而增加财务上的风险 ;
二是角色要从开发变为运 营，并对持有商业地产物业经营管理经验比较丰富，能够在 一定时期内产生经营性物业的现金回报。否则即使持有，也
不会产生收益，反而增加公司财务成本。
对 SOHO 中国来说，从现金流和经验来看，这次转型 是一把双刃剑。由于曾经散售的模式是 SOHO
中国一直以来 熟悉的运营模式，必然手中持有大量现金，这对于 SOHO 中 国未来的转型来说，算是优势。在 SOHO 中国召开的媒体发
布会上，潘石屹用公司现金流和负债率的具体数据回应了各 方的质疑。截至目前，SOHO 中国净负债率为 25%，拥有近 97
亿元的现金。潘石屹表示：“这都比想象中要好，现在我们持有 170 多万平方米的北京上海核心地段的办公楼，这样
一来，使得我们公司成为北京上海持有最大面积优质办公楼 的开发运营商。”
潘石屹同时表示：“转型成功与否，大家最担心的第一是
现金流支撑不住，第二是缺乏管理经验，管理上会出问题。 但是事实证明，这些都没有问题。”为了成功转型，SOHO 中
国已经为此付出的代价也不小。截至 2012 年 6 月 30 日， SOHO 的净资产规模已经达到 217.60 亿元。三年过去了， 目前
SOHO 中国的净资产规模也只有 388.2 亿元。但是，转 型步伐稍慢的龙湖在这三年净资产规模却由 249.37 亿元上升至今年上半年
的 499.53 亿元。 同时纯利相对较少，也拖累了 SOHO 中国的股价。相比之下，龙湖、世茂、华润置地、中海等在过去几年增加了持
有物业，但转型速度不如 SOHO 中国的房企，股价基本都维 持在 2013 年的水平，有些还较 2013 年中有明显增长。
SOHO中国转型期的阵痛当然难免，SOHO 中国的未来到底会走向 何方，也许现在下定论还为时过早。
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