集中度提升让房地产行业的格局生变，大小房企都在焦虑。扩张还是转型，抑或双管齐下，是很多房企所纠结的问题。
根据克而瑞的数据，2017年前七个月，销售金额突破千亿元的房企有8家，分别是：碧桂园、万科、恒大、保利、绿地、融创、中海和龙湖。其中，碧桂园和万科的销售金额突破3000亿元，恒大紧随其后，销售金额接近2900亿元。
相比之下，根据明源地产研究院的数据，去年同期（2016年前七个月）销售金额突破千亿元的房企只有5家，其中没有一家房企突破3000亿元，排名第一的万科销售金额为2158亿元。
比较两份榜单，前十名的销售金额有了很大的提升。融创中国从去年的675亿元提升到今年的1308亿元，几乎翻了一倍。中海从900亿元提升到1270亿元，涨幅超过40%。龙湖的涨幅超过一倍，冲进前十。另外，今年前十的门槛是782 亿元，相比去年的579亿元提高了35%。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，从全年的销售规模来看，今年预计将有20家房企晋升为“千亿军团”（注：去年为12家）。在市场增速放缓的背景下，这些数字意味着，行业的集中度在上升。明源地产研究院首席研究员刘策表示，今年百强的争位更激烈，销售额增幅会大幅提升，门槛会大幅提高，百强集中度将再次大幅提高。
行业格局生变
实际上，过去三年，房地产行业的集中度一直在提升。
根据克而瑞的数据，前十强的市场份额从2014年的16.92% 提升到2015年的17.05%，2016年提升至18.35%。前百强的市场份额从37.78% 提升到40.05%，2016年提升至43.92%。
最新数据显示，2017年上半年，前50强的市场占有率为49.1%。也就是说，行业前50大房企的销售金额，占整个行业销售金额的一半。
前阳光城总裁、上海菩悦资产创始人陈凯，在近期一次演讲中表示，行业未来的发展方向，是前十强占据50%的市场份额，前百强占据80%的市场份额。
“未来中国的地产商可能只有一两百家，上海可能只有十几家。”陈凯说。
融创中国董事长孙宏斌表达过类似的观点，他在今年年初表示，2016年中国房地产规模是11.5万亿元，未来的规模将保持在10万亿到11万亿元。行业集中度将不断提高，前100名的房企会占据80%的市场份额，前10名会占40%。有媒体分析，未来的行业格局会呈现这样的局面：两三家万亿规模的房企，后面跟20家左右千亿级别的房企，规模不足300亿元的房企将出局。
中原地产研究经理卢文曦对《中国房地产金融》表示，未来出现万亿级别房企的几率不大，因为每跨越一个级别的门槛——比如3000亿、5000亿、8000亿，都是非常困难的，并不是简单的扩张就可以达到的。他同时表示，今年行业的集中度有明显的提升。
“未来集中度会进一步提升。”卢文曦说，“我觉得这是件好事，一方面有利于资源的优化配置，有利于房企发挥自身的比较优势。另一方面，大房企做产品的标准更高，大房企的规模进一步扩大，会引领整个市场的标准不断提高。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国房地产金融》表示，未来集中度提升的可能性是存在的，但是寡头垄断的格局是不可能存在的。即使集中度进一步提升，还是会存在数量较多的竞争者，因此更有可能出现的行业格局是：50家左右的巨型房企和部分地方上的、数量众多的小众企业。
“集中度提高其实是一个行业竞争的过程，从行业的角度来看，有助于形成更优品质的地产项目。但是对于企业来说，扩大规模不见得是好事，同时也要考虑竞争力和盈利能力。”严跃进说。
扩张伴随风险
TOP50房企的市场份额提升，是集中度提升的直观原因，其更深层次的原因，则是土地成本的快速上涨。
有业内人士算过一笔账，假如某房企花10亿元拿下一块地，加上其他成本5亿元，总成本就是15亿元。两年后项目做完，卖了25亿元，利润10亿元。然后剔除增值税、所得税，净利润为4亿元。但是两年之后的现在，这4亿元加上当初拿地的10亿元（一共14亿元），已经买不起同样的地了。
“土地成本的上升，使得很多企业拿地方面的优势不再存在，这个时候拥有土地的企业，或者说拿地更迅速的企业，能够快速地做大规模。另外，对于这类企业来说，占据项目的定价权，会使得销售业绩提高的同时，销售价格也提升，因此更容易提高市场份额。”严跃进说。
土地价格的快速上涨，一方面要求房企加快周转速度，另一方面要求房企扩大规模。因为只有当规模足够大的时候，才可以借到足够多的钱，有业内人士透露，房企的融资规模跟其排名有一定的关系。否则就会出现上面的情况，两年之后买不到同样的地。
在这样的情况之下，大房企的扩张速度是惊人的。如前所述，2017年前七个月，碧桂园和万科的销售金额已突破3000亿元，恒大距离3000亿元只有一步之遥。其中，碧桂园前五个月的同比增速高达166%。另外，中梁地产前五个月的同比增速高达225%，从94亿元暴涨至305亿元。陈凯表示，房地产行业的萎缩，很多房企本能会做的事情，就是最大程度地扩张自己的份额。“以往每年提升20%已经非常高速了，但是现在我们看到，有这么多的开发商，今年的扩张速度是150%到200%。”
为了快速扩大规模，部分房企（尤其是大房企）并购、拿地、招人、加速周转、强化管理。“要帮助高层管理者收入过亿，帮助中高层收入过千万，帮助中层收入过百万，帮助基层有房有车”，这一段文字同时出现在中梁和旭辉的企业活动中，目的就是为了刺激和激励团队。
快速扩张一定程度上反映了房企的焦虑，很多房企都担心，不久的将来，出局的会是自己。因此，即便市场下滑、调控加紧、变化加剧，还是在加快扩张的速度。但是在这个过程中，有些问题是不得不去注意的——尤其是钱。
一方面融资渠道在变窄，另一方面销售回款在放缓，两头收紧的情况下，房企的现金流压力可想而知。有报道指出，目前房企正在尝试各种各样的融资方式找钱，比如海外债、永续债甚至购房尾款ABS这样的新型融资方式，其中的风险不可低估。
张宏伟表示，如果调控持续，对于加杠杆高的民营房企，不排除今年下半年到明年上半年，其信用风险会逐渐爆发。
转型并非易事
7月中旬，广州出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，“租购同权”成为房地产行业的热点话题。这之后，一系列的政策相继出炉，以及住建部表示要立法实现“租购同权”，让“房企转型运营”成了行业内的讨论重点。
对于一些中小房企来说，上游拿不到融资和土地，下游受到调控限制，规模扩张无从谈起，转型几乎成了唯一的选择。
卢文曦向《中国房地产金融》表示，房企转型并不是什么新鲜的话题。“转型其实2010年就开始有了，因为当年有限购限贷政策，那时候的转型是去做商业地产。2013年、2014年提得特别多，因为2013年市场特别好，2014年特别差，所以转型迫切度更高了。”
他同时表示，某种程度上来说， 房企转型是被动的选择。“这十年都是这样，有周期性的调控，市场不好，大家就把转型放在重要位置，市场好了，推进的脚步又放慢了。比如万科、保利等大房企做了一些转型的试水，但是这些业务都不是利润的主要来源，最主要的还是房地产销售。所以我们看到，2015年-2016年市场变好之后，大家又把转型的步伐似乎放慢了。”
之所以出现这样的情况，是因为对于房企来说，转型并非易事，需要政策的支持，需要房企的自身能力，还需要很强的资金运作能力——因为就目前来说，房企转型并没有很好的样板，试错的成本却很高。
除了上文提及的转型运营和商业地产，房企转型的方式可谓多种多样。
“从业务的关联度来看，主要有直接的、间接的和不相关的。”严跃进说，“直接的主要是非住宅业务，间接的主要是复合型地产业务以及城市运营，不相关的主要是矿业、消费等业务。”
具体来说，房企转型的方式大致上有：运营、商业地产、产业地产（其中包括养老地产、旅游地产、物流地产、特色小镇等）、政府合作项目（比如 PPP）、非地产业务。
转型失败或者说算不上成功的案例不在少数。单说房企向非地产业务的转型，上海新梅卖白酒、多伦股份涉足P2P，都是下场惨淡的案例。取得一定效果的案例也有，比如做产业地产的华夏幸福，以及参与轨道交通物业开发的万科，但是仍有待时间的检验。
根据2016年世界500强排行榜的数据，万达集团去年的净利润率不到0.4%。物业销售仍然是万达最主要的收益来源，在2016年的中期报告中占到总收益的67.3%。而万达一直强调的轻资产转型业务——酒店管理和文旅板块，占比则不到10%，利润率明显偏低。这或许在一定程度上解释了万达和融创之间的交易。
缺乏成功样板、试错成本高、利润率低，是房企转型不得不面对的问题。但是，即便转型是被动的选择，房企们还是有机会把挑战转化成机遇。
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