恒大的多元化之路走了很久，但尚未定型。这一次是新一轮的探索，还是试错之后再一次出发？
8月28日，中国恒大（HK.3333）的中期业绩会，恒大童世界宣传片循环播放了许多次，直至高管一一现身，一如既往，许家印缺席了。
同日福布斯实时富豪榜上，中国首富的位置出现易主，许家印凭借414亿美元身家，超过马化腾再次登上首富的宝座。虽然内房股股价跌落高点，但在恒大健康（HK.0708）入股法拉第未来后，股价翻了45倍，许家印在多元化布局上初现成效。
半年报显示，截至6月30日，恒大累计合约销售金额达3041.8亿元，同比增长24.6%，合约销售面积2905.9万平方米；营业收入3003.5亿元，同比增长59.8%，毛利1088.6亿元，毛利率36.2%；净利润530.3亿元，同比增长129.3%，净利润率17.7%；股东应占利润308.1亿元，同比上升63.6%。
针对恒大史上最佳半年报，恒大总裁夏海钧在发布会上预测，随着国内房地产市场趋向平稳和成熟，行业保持每年10万亿-13万亿总规模将不变，房企集中度日趋加强。“未来恒大的土储将维持在3亿平方米以内，不再单纯地追求规模的增长。”
言外之意，地产业务天花板明显，加之融资成本走高，多元化发展成为转型共识。
实际上，恒大的多元化之路已经走了很久，但一直尚未定型。从地产、金融、健康、文化旅游四大板块，到最新的半年度业绩会上，恒大只谈及了地产以外的三个板块——文旅、健康和高科技。不知道这一回，恒大仍旧是新一轮的探索，还是试错之后再一次出发？
三轮多元化之变
今年5月，恒大金融集团董事长邱火发任盛京银行副董事长，这是恒大2016年成为盛京银行第一大股东之后首次进入核心管理层。
然而，原恒大金融集团的多位高管也被低调地调回集团。不仅如此，记者在恒大官网发现已无法找到“恒大金融集团”，只剩下恒大地产集团、恒大旅游集团和恒大健康集团。恒大的简介改成了：“以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的世界500强企业集团。”
这次调整，是恒大多元化发展布局的第三次大动作。
文旅和健康养生是这些年来最稳定的两个板块业务。文旅从2011年恒大布局海南“海花岛”开始，进入旅游业的投资。恒大在旅游产业的定位很高，海花岛需要大规模的近120000亩的填海工程，总投资高达1600亿元。然而2018年1月由于生态保护和未取得环评批复等问题被实施建设与营业的双暂停，3月恒大承诺花巨资修复海洋珊瑚生态后财恢复施工建设。海花岛以外，恒大致力于打造的“恒大童世界”是文旅板块的拳头产品，对标迪士尼，以中国文化和历史为核心，定位是打造顶级游乐设施为基础的中国神话主题乐园。许家印曾在去年表示，未来2-5年，将在内地兴建15座童世界。
健康养生业务源于2015年2月恒大收购新传媒，随后将其改名为恒大健康（00708.HK），早期运营项目主要针对整形美容、抗衰老、中医养生等方向。目前，定位于综合健康产业集团，主要包括整合养老养生、健康管理、医疗保险等资源的养生谷，全国已布局9处；以及2015年投资，2018年年初开业的位于海南的博鳌恒大国际医院，这是美国布莱根和妇女医院唯一一家海外附属医院，在肿瘤治疗领域享有盛名。不过，最令人关注的还是恒大健康今年入股了法拉第未来，代表着对新能源车产业的试水，集团预计十年后年产能达500万辆，港股投资者的高涨热情也侧面反映出该新赛道的发展潜力。
至于从无到有，再到龙头发展地位的高科技产业，“是我们打造百年老店的重大战略决策”，许家印在年初全年业绩会上表示。2018年4月9日，恒大迅速牵手中国科学院签署合作协议，未来10年恒大集团将投资1000亿元，与中科院共同在生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等领域打造三大科研基地。
目前恒大还没有为计划中的科研基地提供选址，也没有提供有关高科技项目的更多细节。
然而，就在一年多前的恒大2017集团年度工作会议上，许家印谈及2020年的奋斗目标，还有金融产业。“到2020年，地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超一万亿，总资产超三万亿，年利润超600亿。”
四大产业的确定，是恒大的第二轮多元化布局。彼时战略的官方说法是：“形成以民生地产为基础，金融、健康为两翼，文化旅游为龙头的产业布局。”
2015年11月22日，恒大以39.39亿元竞得中新大东方人寿保险公司的50%股权，并将其更名为恒大人寿，业务覆盖寿险、健康险和意外伤害险等。作为恒大旗下金融控股集团，恒大金融开始在银行、保险、支付、互联网金融等细分领域均有涉猎。2016年，恒大成为盛京银行第一大股东，进一步扩大公司金融领域版图。
出于今年金融监管的严苛环境，4月，互金专项整治小组下发通知强调，“未经许可，依托互联网以发行销售各类资产管理产品公开募集资金的行为，应当明确为非法金融活动”。恒大金服随之下线，恒大金融集团也被降格。
事实上，四大产业是从恒大最早的八大产业多元化中，经过时间和业绩的验证被整合保留下来的。恒大在第一轮多元化转型之际涉猎广泛，一度横跨八大产业，分别为：民生住宅、文化旅游、体育文化、保险、农牧、健康、酒店商业、互联网金融。
例如代表中国最高水平足球的广州恒大队，就是一部分人对恒大多元化的最初认识。的确，体育文化也是恒大开始多元化发展的第一步棋。
2010年3月，恒大集团成立恒大足球俱乐部。同年11月，恒大集团斥资注册成立了恒大文化产业集团，旗下涵盖影视、经纪、发行、院线、动漫、音乐、歌舞七大板块，正式进军文化产业。2013年11月，恒大节亚冠之夜，正式推出恒大冰泉，进军矿泉水业。2014年，恒大投资1000亿元于新成立的农牧集团，包含粮油、乳制品和畜牧部门。
这些花样百出的多元布局却似乎都“雷声大、雨点小”。以恒大冰泉为例，2014年总营收不足10亿元，在2014、2015年相继亏损23.6亿元和20亿元。恒大院线和恒大酒店也大多依托于原本的住宅项目，表现平平。
因表现不佳，2015年，恒大淘宝足球俱乐部股份有限公司和恒大文化产业集团股份有限公司先后在全国中小企业股份转让系统挂牌。2016年，恒大地产集团更名为中国恒大集团后，进一步明确了多元化的发展战略，决定放弃三大类非核心资产，分别以3亿元人民币出售其乳制品业务、6亿元人民币出售其粮油业务，以及18亿元出售其矿泉水业务。
据恒大集团内部人员透露：“2016年的中秋，月饼没发几盒，但每个员工再小的职位都能被派到9箱水、2桶油，好几袋米，那些外地的员工都不知道怎么带回家。其实恒大除了地产板块，就没有赚钱的。”
包括凭借着情怀从未被放弃的广州恒大淘宝，从今年的半年报显示，2018年上半年的营业收入达到2.63亿元，增长15.38%，净亏损为6.3亿元，同比增长4.89%。2017年年报显示，全年亏损9.87亿元。这主要都是来源于引进球员和教练的薪酬成本居高不下。
正如许家印在恒大2017年业绩报告会上说：“现在谈的是千亿的事，几个亿的事就不说了。”有评论认为，几个亿，甚至十几亿，对于恒大而言的确小菜一碟。在恒大集团崛起之路上，恒大淘宝俱乐部作为一张闪亮名片，曾发挥过难以替代的重要作用。不过随着三年亚冠难以突破，恒大淘宝保持中国足球领域的头部位置和绝对优势至关重要，金字招牌也该好好用心擦拭一番。
三大多元化之争
以恒大冰泉为例，为什么恒大能卖出那么多几百万的房子，却难卖出一瓶几块钱的水？同样是高周转，房企的高周转和快消品行业的高周转有何不同？
在国内房地产行业白银时代到来之前，“卖房子”这件事并没有想象中难，多位经济学家曾分析，“中国的房地产是准金融产品”，考验的是企业资本运作的能力，资金带来规模，规模带来效益。而后者更关注的是对市场的洞察力，即市场运作的能力，产品、渠道、促销、包装等都是关键环节。
多元化对于恒大而言有着宏大意义，可能关乎未来更长的发展。为此，也是痛下血本，要不不做，一做就做大。铺天盖地的广告，虽然让恒大多元化的决心深入人心，但同时也带来不好的影响，给市场的印象是四面出击、杂乱无章、无一盈利还严重亏损。
对比看其他一线房企，如万科同样是十年前就开始布局多元化，在物业、物流、养老、租赁等多个领域蛰伏已久，终于开始尝出些甜头来。
半年报显示，万科2018年上半年实现营收1059.75亿元，同比增长51.80%；实现归属于上市公司股东净利润91.24亿元，同比增长24.94%。分业务来看，上半年万科A及其附属公司全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.0%。
同时，万科多元化发展顺利。上半年，物业实现营收41.6亿元，同比增长29.8%；长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业4万间，较年初分别增长60%和33%；物流仓储服务进入32个主要城市，累计获得项目84个，运营中的为41个，平均出租率为95%；还有教育养老方面，万科在全国开办超20个全日制学校，养老业务布局15城，在盈利难的行业大环境下多个项目实现收支平衡。
万科总裁祝九胜出席半年业绩会时表示，继房地产开发和物业服务之后，万科首次将租赁住宅确定为核心业务，彰显对存量市场的决心。无心做老大的万科，借助多元化的翅膀，开始朝“美好生活服务商”的方向一路狂奔。
上半年，碧桂园再一次打破自己曾经创下的最高销售记录，实现合同销售金额约人民币4124.9亿元，同比增长42.77%。上半年实现营收1318.9亿元，同比增长69.7%；净利润突破百亿达到129.4亿元，同比增长72.5%。
一直强调自己是农民的杨国强，其带领的碧桂园则在走农业化的道路。6月，碧桂园农业控股有限公司成立，将与“杂交水稻之父”袁隆平院士及开研资本有限公司合作，共同推动第三代杂交水稻的研究和推广。“碧桂园是地产公司中最有可能把农业做成的，因为碧桂园的根是农民。”杨国强表示。
另一方面，碧桂园的产业园与特色小镇仍然进行得如火如荼。2017年5月，碧桂园总投资近30亿元的首个科技小镇潼湖创新小镇揭幕。截至目前，已签约科技小镇项目超50个。碧桂园服务也于6月正式完成分拆在港上市，可见进军物业蓝海的决心。截止2017年底，碧桂园服务合同管理面积达3.295亿平方米，布局超240个城市。
“多元化格局或许有利于现金流与利润的增加，但涉及行业太多的话未必就是好。不同行业有不同的规则，房地产成功不代表所有行业能够成功，作为其它行业的新兵，你在与行业老大的竞争中很难胜出。”针对三大房企多元化的对比，某分析师如此总结道。
不管是当前的恒大以科技为龙头，碧桂园深耕农业，还是万科将重心放在租赁上，共同点都是谋求多元化转型，不同的是根据各自基因与未来定位开始进入不同的赛道。回到恒大，目前其市值约为3700亿元，但总裁夏海钧表示，恒大的增长空间还远远没有释放出来：“目前行业的平均PE大概8倍左右，碧桂园是7倍，万科是13倍，恒大的PE只有5倍。按照恒大的规模、利润和土地储备，我们的市值要到1万亿。”万亿市值的恒大，仅仅靠地产板块是无法实现的，多元化布局里，谁又会成为代表未来的X元素？也许恒大还要更多时间，众房企都需要更多时间。
有趣的是，在8月31日融创的半年业绩会上，其董事会主席孙宏斌表示：“多元化我们基本都停止了。主业好的话就没必要多元化。”也许，在人人都谋求多元化发展时，停止多元化也是一种新思路。
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