崛起中的浙系房企呈现出几个鲜明的标签——品质浙企、共赢浙企、创新浙企。它们在品质上代表了全行业的高度；在股权融资、供应商杠杆等方面表现出了善于合作、长期共赢的经营理念；在投融资模式、产业链多元化等方面都表现出了创新的活力。这些都让它们在近三年实现了快速增长，在同行中脱颖而出。
在新的周期环境中，浙系房企也面临着新的机会和挑战。针对浙系崛起这一现象及企业发展的未来启示，我们专访了易居企业集团执行总裁张燕女士——以行业观察者和研究者的视角，站在全国不同区域房企的发展模式和经验的角度，听听她对浙系房企的解读。
QUESTION 1
从近三年规模的复合增长率来看，百强中，浙系房企的增长速度甚至超过以快著称的闽系。您怎么看？
浙系房企这几年的增长确实很快。主要是三四线的上行行情和它们长期深耕红利的爆发。看两个比较：
1、同等规模下，大部分浙系的速度不亚于闽系，比如看滨江和正荣、中梁和禹洲。可见大家的发展各有所长。
2、一些浙系企业原有基数较小，规模增长的空间更大，发力更是明显，像佳源、祥生、华鸿嘉信。
但是从布局广度来看，浙系房企非常明显的特点是：奉行区域深耕，在大本营省份的布局比例很高、进入城市数量少，除佳源、中梁、绿城外，省内比例基本都在70%甚至90%以上。
后续浙系房企能否继续保持跨越式增长，我认为它们需要对布局路径进行优化，积极进行一些改变。
而闽系房企的全国化程度普遍较高，布局城市数量多，且建立了多个核心根据地。尤其是它们在2015年前后密集将总部迁至上海，全国化的格局更开阔、动作更坚定。
（附表1：浙系、闽系百强房企增长速度）
QUESTION 2
如何看待浙系房企普遍奉行省内深耕？
除了企业自身发展的战略选择外，主要的外因是浙江省本身的市场容量就足够大。
2017年商品房销售额，浙江省是12340亿，占到全国近10%。福建省是5705亿，占全国4.6%。因此从绝对大数上来看，浙系房企在大本营的空间是足够大的。
这源于浙江城市发展水平普遍较高。除了11个地级市，县级市的人口数量和购买力水平也不弱，有些地方的房价甚至超出市本级（比如温岭较之台州，义乌较之金华）。尤其是最近几年，在一二线管控严格、三四线去库存的基调下，浙江原本基础就不错的大量三四线城市，迎来了一波上涨行情。有开发商在一个县一年就有七八十亿的产出。
所以这一轮崛起的浙系房企，即使没有大范围走出去，也获得了规模的快速增长。这种情况也强化了浙系房企奉行省内深耕的选择。
而闽系房企从2013年就开始实施全国化。原因在于，当时的福建省，除了福州和厦门两个城市的投资潜力比较好，大量三四线城市的空间是有限的。而且福州和厦门的市场容量也不是很大（从2018年来看，也只达到了400亿、200亿左右的水平）。所以房企选择走出福建，寻找下一个福州、下一个厦门，开辟第二、第三根据地。
QUESTION 3
您认为浙系房企下一步走出去的内部、外部驱动力是什么？
在浙江范围中，到底能做出多大的规模？
按照单城市产出量来看，一般企业在浙江做到300亿，就意味着省内城市已经布局差不多了。所以低于300亿，可以在浙江深耕为主、外拓为辅。而超过300亿的企业，对规模有更高的要求的，就迫切需要开辟新的区域市场，实行省内深耕和外围拓展相结合。因为这时候通过外围获取持续增长，会比全部深耕的空间更大。
（而在福建，由于市场容量小，企业主动进行异地拓展的动力更足。像福晟，做到100多亿就走出去，进行更大范围的布局。）
此外，城市周期不是一成不变，过于密集的布局对企业来说存在更大的风险，也会错失外围的机会。
再加上，资本市场对企业的规模、布局模式、风险因素都有它的衡量标准。
（很多闽系企业进行异地布局时，选择进入省会城市和一些战略核心城市，一方面在周期上形成对冲，一方面锻炼了团队，可以说是形成了可持续发展的姿态。资本市场看好的不光是周期对冲的布局，还包括可持续发展的架构，确保业绩的发展有支撑，越做越大。）
所以，不论从企业自身进一步发展的需求出发，还是用周期轮动来抵御风险的外部驱动，还是资本市场对可持续发展的要求，浙系房企都非常有必要扩大布局广度，以抓取更多发展机遇。
对于如何开辟新的根据地，有三种路径可以作为参考：
第一是循着周期轮动的逻辑，在全国范围内寻找更多的二线和强三线城市进行差异化布局。必要的情况下可以将总部搬至一二线城市，获取更多的信息和人才。
第二是省内核心管理半径不扩大的情况下，一方面进一步做大市场占有率，另一方面，在长三角范围中寻找合适的城市和浙江形成联动布局。
第三是秉承布局三四线的原则，把在浙江的一套非常成熟的产品逻辑、管控逻辑，复制到更多的处于城市化初期的三四线城市，“降维打击”。
我们也看到，百强内的浙系房企几乎都在逐步调整布局战略。这三种路径也都有企业做了尝试。像佳源，在全国范围内布局二线城市，二线货值已达到60%。像滨江，在杭州做到300多亿，其他几个核心城市产出百亿左右。像祥生，将三四线深耕术带到其他省份，具备较强的竞争力。
QUESTION 4
百强中，闽系房企除了融侨一家，都已上市。相比较而言，浙系房企上市的少，目前只有3家。其中有一些市值表现还是偏低的。您如何看待浙江房地产整体在资本市场相对保守这个现象？
背后的原因值得探讨。
第一，我认为是 “母子型”模式的制约。浙江在八九十年代发展起来一批制造业企业和金融企业，很多都在早期完成上市。房地产作为集团的新兴业务板块之一，是资本结构的一环，既得到了母公司上市带来的资金支持，同时也由于反哺母公司的原因，没有进一步独立出来公司化运作。所以浙江的民营上市企业涉及房地产的多，但房地产在资本市场的痕迹并不明显。
第二是制造业背景的局限性。早年起身于建筑施工领域的一批企业，它们在房地产投资上的思维局限较明显。往往是跟随建筑业务进入一些投资开发潜力并不好的城市，且是“机会主义”拿地。这种模式对于青睐规模化运作和快周转“游戏规则”的资本市场，并不具备优势。
对资本化运作的态度，是企业对自身发展阶段的一种定位和战略选择。随着浙系房企的这一轮崛起，借助资本市场的力量，获得更大的发展，将是更多企业的选择。像今年10月份在港交所挂牌的大发地产，还有正在申请上市的中梁、德信。相信这类企业会越来越多。
对于它们在资本市场如何提升市值，或许这几个方向可以作为参考：
一是积极布局全国化，形成周期的对冲，特别是布局明星二线城市和强三线；
二是积极保有一些优质资产，提升对未来持续增值的预期；
三是加强在大本营的深耕，这是它们已经做到的；
四是利用产品优势和管控优势，加强轻资产模式的运作。
QUESTION 5
浙系房企在品质上代表了行业的高度。您认为这对于高周转的企业有什么启发？
行业现在的主流价值观是奉行有质量的增长。高周转不是越快越好，也要遵循一定的规律。以品质为前提的高周转，才是行业的未来。这会倒逼房企加强标准化建设，在施工、集采、成本、组织管控等等方面，有据可依、更加规范，提高企业运营效率；同时在在规划设计方面保持一些灵活性，确保产品更加贴合市场、品质有保障。
除了品质之外，浙系房企还擅长挖掘改善客户的需求，和一些新兴类型客户的需求，将最前沿的市场信号融入产品中。这是做好品质的另外一个层面。
一些其他类别物业，比如说蓝城把它的品质优势和对客户需求的挖掘优势应用到小镇、乡村振兴项目中，形成了让人惊艳的产品，激发了人们的需求。而这个是可以带动一个行业往前发展的。
QUESTION 6
您如何评价浙系房企的标签？
浙系房企实际上是一个地域性的概念。在这个地域上成长起来的企业，有一些价值观上的共同追求，有一些发展模式上的相似性。但是随着企业的不断发展，地域性的标签会越来越弱化，每个企业会基于自己的禀赋和路径优化，不断地做实核心竞争力、放大品牌力，在整个行业中树立属于自己的标签。
像滨江，杭州11月销售额前五的楼盘独占4个。它的高端项目营造能力、品牌溢价能力，使它在单城市就能创造三四百亿的业绩。这种能力将随着它走出浙江布局，在更多地方变现。
像祥生，走上了全国三四线快速扩张的道路，它的深耕术，对很多企业有借鉴意义。
像佳源，多元化业务的运筹帷幄、在资本市场的长袖善舞、对海外布局的前瞻视野，这些优势的爆发，让这家企业在今年走到了行业的聚光灯下。
像中天，具备集团公司中天建设的强大资源优势，凭借自身的产品禀赋和团队优势，未来无论在全国布局，还是轻资产模式上，都将释放出不一样的势能。
像德信，已经开启全国化布局和资本化运作，加上它本身的产品创新能力，以及集文化、旅游、体育、医养、创投和海外投资于一身的多元化业务支撑，未来发展空间是很大的。
QUESTION 7
易居克而瑞可以为崛起中的浙系房企赋什么能？
秉承做行业最好的服务生，克而瑞要不断精进业务、提升服务能力，为崛起中的浙系房企助力。一方面在布局策略、投资策略、组织架构的优化过程中，为企业提供更多的战略咨询。一方面利用克而瑞的大数据优势，为企业提供更周到的信息、数据和新技术支持。
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