花样年控股（01777.HK）：增长稳健、土储丰厚

  2019年5月23日，由中国房地产业协会、中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办的“2019中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在香港•丽思卡尔顿酒店隆重召开。花样年控股（01777.HK，以下简称“花样年”）凭借较强的综合实力，荣获“2019中国房地产上市公司综合实力100强”称号。

  合约销售金额突破300亿里程碑，粤港澳大湾区项目储备丰厚。2018年，花样年实现合约销售金额人民币301.73亿元，合约销售面积269.9万平方米。其中城市综合体项目占花样年合约销售总金额约18.5%，来自住宅项目占约81.5%。合约销售贡献主要来自于成都、武汉、桂林、北京、南京等22个城市，分布在成渝经济区、珠江三角洲、长三角区域、华中地区和京津都市圈，以成都为中心的成渝区域成为2018年达成目标的主力军。花样年在成渝地区实现合约销售面积约136.75万平方米，实现合约销售金额约人民币128.16亿元，分别占集团房地产合约销售总面积和合约总金额的50.7%及42.5%。实现全年单个区域突破百亿销售金额，同比大幅提升超过200%。报告期内，花样年新开工面积463万平方米，在建面积594万平方米，分别同比大幅增长106%和103%，未来可售货值充裕、合约销售增长可期。

  土地投资方面，2018年花样年深耕重点城市成都、武汉等市场潜力大的10个城市，主要通过并购以较低成本获取土地，全年新增17幅土地，总建筑面积约481万平方米，权益建筑面积约338万平方米，权益投资额约人民币68亿元。未来花样年将依旧遵循审慎投资的策略，围绕五大都市圈扩大战略纵深，持续深耕重点城市。截至2018年12月31日，花样年规划土地储备建筑面积约2,091万平方米，其中归属花样年1,709万平方米，归属母基金382万平方米。其中，一线和二线城市土地储备合计约占九成，为花样年未来的发展奠定了坚实的基础。

  值得关注的是花样年在粤港澳大湾区拥有丰厚储备。目前，大湾区共计39个城市更新项目处于不同的发展阶段，大部分位于深圳和惠州，东莞、中山、珠海等城市已布局，储备规划建筑面积约900万平方米；其中，核心城市深圳有24个城市更新项目在推进，覆盖福田、罗湖、南山等传统关内重点区域；深圳10个稀缺旧改项目物业规划建筑土储面积约185万平方米，货值约850亿元。预计可在2019-2021年期间陆续开工及推出市场。2019年花样年将围绕当前战略布局，继续深耕、不断优化，在稳定全国布局核心投资区域的同时，依托粤港澳大湾区的发展契机，聚焦粤港澳大湾区及深汕合作区城市更新业务。

  轻资产规模稳步提升，增值业务同比增长47.5%。2018年，伴随物业开发收入的提升，花样年物业服务及其他业务的轻资产端收入占比也持续稳步提升，占总收入比近40%，轻重业务并进。其中，花样年旗下的彩生活服务集团有限公司（「彩生活」，港交所股份代号：1778）与美易家集团平台化运营成效显著，智慧社区生态圈构建取得进展。

  报告期内，彩生活顺利整合万象美，新添大量高端物业，并通过新委聘实现了高速的内生式增长。截止2018年12月31日，合约管理总建筑面积达到5.5亿平方米，为2,709个社区提供服务。管理项目遍布中国268个城市及新加坡，实现了管理规模的快速增长。截止2018年12月31日，彩生活在平台输出战略指引下与95家企业达成合作，合作及联盟的总建筑面积达到5.7亿平方米；平台服务面积达到11.2亿平方米，规模优势得到进一步巩固。

  集团财务稳健，现金流充沛。在业务快速发展的同时，花样年也维持了稳健的财务状况，2018年末手头现金高达约286亿元，为未来偿还债务和收购土地提供充足资金。净负债比率控制在77.4%的水平，较2018年中期下降5.5个百分点，财务状况获得进一步提升。

  基于“地产+社区”平台，轻重并举全面推进。2019年开年，经济发展平稳，在房地产行业整体坚持“房住不炒”、“因城施策”的调控主基调下，预计市场可能出现阶段性回暖窗口。随着近期《粤港澳大湾区发展规划纲要》的重磅出台，标志着粤港澳大湾区建设将朝着实现真正的区域社会一体化奋力前行。相信未来城镇化不断提高和粤港澳大湾区等城市圈的崛起，将继续为一二线城市带来增长动力。

  地产业务深耕发展的同时，花样年在社区服务行业的领先优势也十分显著。目前，旗下彩生活已完成了基于互联网、大数据的转型，并形成了基于“互联网+”、物联网、人工智能等科技手段与线下物业基础服务对接的“线上线下一体化”服务运营模式，将极大提升服务城市的能力与水平，也十分契合大湾区的发展规划，为居民提供更为智能化、便利、多样化的服务。

  与此同时，花样年的多元产业布局也将随着大湾区的发展建设进一步夯实。商业、文旅、贸易、金融、养老等带有花样年特色的产业模式依靠“地产开发”及“社区服务”双头部平台，融合创新，加速发展，凭借更加便利的商贸政策获得更大发展空间。可以预期，花样年特色产业的发展也将吸引更多的城市更新人才沉淀，创造更多就业机会。

  花样年在2018年市场下行的环境下依然保持了稳健和高质量的增长，展现出了其逆市生存的核心硬实力。未来，花样年将紧紧围绕“社区+”战略，轻重并举，全面推动“地产开发”和“社区服务”双头部业务。地产开发方面，以长期稳健发展战略为指导，追求“有质量”的增长，积极把握粤港澳大湾区等核心区域的地产并购机会，择机进行收购和重组优质地产项目；同时，将科技与美、智慧生活及社区服务相融合，打造有温度的精品产品，努力为业主提供有趣、有味、有料的生活空间和体验。社区服务方面，坚持“把服务做到家”的初心，竭力为业主提供更温暖、更优质、更有温度的服务；同时，不断推进开放、共生、共融的社区服务平台，为公司拓展增值服务边界。