泰禾集团股份有限公司（以下简称“泰禾”）近期可谓多事之秋，接连出现深交所问询、甩卖资产、债台高筑、人事震动等事件。6月14日，泰禾董事长黄其森携执行副总裁葛勇、CFO（首席财务官）姜明群、品牌负责人全忠一等高管，在北京通州的泰禾中国院子接受了众多媒体采访。
将重启拿地计划
2017年12月，黄其森曾对外宣称“2018年销售目标再翻一番至2000亿元，同时大幅降低资产负债率”。2018年已过，泰禾销售目标完成情况却仍是谜，以使得深交所问询，“说明2018年度实际销售额和降低负债率进展情况，是否达到销售目标以及差异原因分析”。
泰禾对此回复称，关于2018年销售目标2000亿元以及降低企业负债率的说法，系基于当时公司土地储备情况、项目储备情况、项目拓展能力、投资进展、管理能力、销售能力、回款进度等进行的综合判断，属于黄其森对公司发展的目标和愿景，不构成公司预测和承诺。
黄其森表示，泰禾近年来情况较好，2018年销售额1300亿元，回款超过700亿元；权益比超过80%，这一指标能排进全国前15名，“近年来稳步增长，虽然与‘2000亿元销售目标’仍有差距，但前进步伐并不慢”。
“以前泰禾看重销售，现在更看重现金流和回款，并以回款为考核。”黄其森表示，泰禾将重启拿地计划，在地区选择上以西安、重庆、成都等“强二线城市”为主，其他城市不会进入。
与同体量的房企相比，黄其森认为泰禾最大的特点在于布局精准、战略清晰、很有定力，拿地策略就是佐证——深耕一线，布局强二线，“不去三四线，东北、西北地区暂时也不会去”。
不排除继续“减资产”
曾一掷千金大手笔搞收并购，如今泰禾却要通过卖子公司、卖项目收益权、担保融资来度过资金危机。
6月12日，泰禾发布公告表示，为满足经营需要，全资子公司福建泰信置业有限公司作为借款人，接受兴业国际信托有限公司提供的不超过6.8亿元贷款，期限不超过18个月。泰禾将作为担保方，为上述贷款提供连带责任担保。
这是近半个月以来泰禾发布的第四笔担保融资，总额已经超过60亿元——5月31日，为全资子公司上海禾柃房地产开发有限公司的15亿元信托贷款提供担保；6月5日，为三家子公司的23.5亿元融资提供担保；同日，全资子公司天津泰禾锦川为北京泰禾嘉华提供金额不超过18亿元的贷款担保。此外，泰禾近两个月来接连出让7个项目，接盘方均为世茂集团，累计回笼资金77.2亿元。
黄其森透露，得益于提前布局，在当前形势激变的情况下，泰禾掌握的优质项目吸引了大批前来谈判的合作房企，“‘广州院子’和世茂集团合作，谁能轻易在广州拿到百万平方米的项目？”
值得注意的是，黄其森称“不排除继续出让资产的可能”，但体量相对较小。他进一步指出，泰禾原来有7000亿元货值的土地储备，与世茂集团合作后仍有6000亿元。
泰禾近期鲜有拿地或并购动作，福建、长三角和珠三角目前占有其约8成的土地储备。2015年，泰禾开始布局粤港澳大湾区，目前已有12个项目。“我们提早布局粤港澳大湾区。大部分同量级房企当时只在上海周边布局，现在才进入。”黄其森说。
泰禾会在行情向好时主推并购和合作，行情不好时公开拿地。“不做拿地王是我们的战略。”黄其森表示。业内人士认为，在资金缺口过大的情况下，泰禾不排除继续变卖资产，同时加快回笼销售现金，以求救济之道。
处在从量变到质变的前夜
“去年销售和权益表现不错，但我对股价不满意，没有体现泰禾的价值。”黄其森表示。但事实上，其资金压力去年已经显现，高管离职、股权质押殆尽、负债率高企、股价暴跌、裁撤事业部等消息不时传出。仅2019年以来，先后离职的高管就有原总裁助理兼品牌总经理伍小峰、副总裁郑钟、副总裁朱进康、财务总监李斌以及近日“失联”的副总裁余智晟、副总经理张晋元等人。
不过，黄其森多次对外强调，泰禾未来人才引进仍然要坚持“985、211标准”。
由于标准问题，泰禾去年历经数次裁员风波，包括在业界引起较大争议的“禾苗计划”。“泰禾要做精品高端，人才标准达不到就不能承担。”他说。
更值得关注的是，经过2017年大规模并购之后，泰禾开始面临资金和高负债双重压力。其年报显示，截至2018年年末，公司负债总额2112.47亿元，同比2017年年末增加近300亿元；总借款1375.07亿元，平均融资成本8.52%，较2017年8.1%的融资成本略有上升，最主要来源为非银行借款。
高负债率下，泰禾拿地速度明显放缓。数据显示，2018年，泰禾投入68.96亿元，获得10个项目，土地面积186.78万平方米。2017年，泰禾则通过土地拍卖和收购等方式投入552.4亿元，获得36个项目，土地面积792.80万平方米。
2019年一季报显示，泰禾流动负债总额1254亿元，处于历史高位；经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额115.58亿元；公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计574.28亿元，资金缺口319.39亿元。此外，泰禾2431.36亿元总资产中，受限资产高达683.14亿元，占比近三成。目前，泰禾大股东质押率达100%，占总股本66.4%。
黄其森说：“2019年，泰禾销售目标为1500亿元，相对保守因为更看重回款，也重视现金流。至今年5月，泰禾回款已达400亿元左右，有信心年内实现1000亿元目标。”
展望未来，黄其森认为泰禾要坚持稳步增长。跟恒大、万达相比，执行力仍有差距，今年要注意改变，“高激励同时必须要严考核”。
黄其森表示，泰禾近年来战略重心逐步从“规模扩张”向“管理提升”转变，现在正处在从量变到质变的前夜，要坚持中小企业的心态，不能有大企业官僚化的毛病，必须改变做事效率。
泰禾的管理架构也将发生变化，更多权责利将被放至北京区域、福建区域、上海区域、广深区域自身。“原来管理架构从上至下依次是总部、区域、城市、项目，今后就是两级，一些由总部控制，另一些要下沉。”黄其森说，“要把决策权放在能听见炮火声的第一线。”
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