编者按：
本期的大咖嘉宾是雅居乐地产集团副总裁张中略，雅居乐在2018年市场较为严峻的环境下销售额首次突破千亿，正式踏入房企千亿阵营。雅居乐已形成了以地产为主、多元化协同发展的战略格局，在与地产相关的上下游产业形成合力，打造企业新的成长点，对此，雅居乐如何取得如此优秀的千亿成绩、以及雅居乐对多元化布局的战略思考等问题，张总接受了我们的专访。
雅居乐地产集团副总裁 张中略
广州雅居乐中心独特的立面，使其在珠江新城很是显眼，我们通过严格的安检，来到了37楼，张总的办公室。穿过办公大厅时，临近下午两点，办公室里正播放着保健操的舒缓音乐，暴雨过后昏昏欲睡的午后被轻柔地唤醒，一家严谨有秩序的企业，透露出了关怀满满的人情味。
同样，这位年轻的副总裁也是人情味满满，见我们到来便以最亲切的微笑迎接我们，西装革履的他显得十分严谨。当聊到雅居乐战略布局时，张总缓缓地舒展开来，清晰地表达了他对当下行业的理性判断及企业令人自豪的成绩。
记者：目前市场扑朔迷离，请问您怎么看待后期市场，以及目前房企处于这种市场的生存之道在于什么？
张中略：房地产市场是跟着城市发展和城镇化的大趋势发展起来的。在国内，城镇化、城乡融合进程仍在继续，这将为房地产市场持续注入动能，并推动楼市的平稳运行。
任何一个市场，都不可能一直持续高速发展，平稳健康地发展才是正常的。未来长期时间里，国家的房地产调控政策会继续保持稳定性和连续性，房地产市场也将会从高速发展进入一个长期稳定发展的阶段。
从历史的角度看，当前房地产市场的发展模式和过去已有了很大的转变，过去更强调土地资源的获取和高周转模式，而当前房地产市场则进入到专业化、精细化运作的阶段，更加强调产品、品牌和创新。对于一家追求稳健发展的企业来说，无论市场环境怎么变化，雅居乐将持续关注“有质量的增长”。
记者：目前各地方政府做了不同程度地对拿地进行限制政策落地，您认为目前房企拿地该如何更好地拿到想要的地、心仪的地、便宜的地？未来的拿地计划是如何？
张中略：2019年以来，随着市场和行业转型升级的深入，房企拿地节奏分化也比较明显。但是总体上，房企在扩张中还是保持了相对的理性。
多年来，雅居乐一直按照既定的发展战略，结合土地储备情况及现金流情况来调整每年的购地预算。未来，雅居乐将继续采取积极审慎的购地策略，以城市群及深耕销售较好的城市为基础来补充新地块。从大方面上讲，雅居乐秉持“多方式拿地、拿好地、不拿错地”的购地策略，重点围绕一核两翼的投资准则进行配置，即传统的招拍挂和收并购结合产城和城市更新两种投资模式，同时考虑以下三个维度：1、重点拓展核心城市及周边副城市中心地区，同时兼顾有资源及有潜力的二三线城市。2、致力开展与第三方合作发展康养、体育、环保及智能制造等产业小镇。3、进一步开拓参与城市更新项目。
记者：从2018年的销售数据来看，雅居乐在华东、大湾区、海云地区的销售占比较大且均衡，海云地区市场出现成交疲软，雅居乐是如何应对的？未来是否延续三大区域的布局？以及可否重点聊下雅居乐在大湾区的战略布局？
张中略：雅居乐是出生在大湾区的企业，也是成长于大湾区的企业。1992年，雅居乐从中山起家，27年来，雅居乐深耕粤港澳大湾区，至今已在粤港澳大湾区精心打造超过70个项目。2019年推出的项目中，大湾区项目就占有近四分之一。2019年上半年，雅居乐在惠州、江门等大湾区内拍的多幅地块，并推出中山雅居乐星玥、中交雅居乐剑桥郡等湾区项目；2019年下半年，雅居乐将推出中山雅居乐锦城、台山雅居乐御宾府、佛山雅居乐新地等多个新项目。另外，我们也重点投资长三角、京津冀、华中地区和西南重点城市。
虽然目前海云区域因为市场大环境和政策等问题，带来一些短期变化，但这并没有对雅居乐的项目带来大的影响，很多项目的发展和销售也都在预料之中平稳进行。当然，针对市场情况，我们也采取了多种积极手段进行推动，取得了非常好的效果。比如，海南限购后，为了满足客户对旅游地产的需求，我们加大了云南项目的开发和推介力度，18年，雅居乐云南区域预售金额超过了50亿元，同比增长了一倍多；刚过去的8月中，雅居乐威海冠军体育小镇开盘，开盘两日，预售金额近10亿。
此外，雅居乐在全国领域的布局越来越均衡。19年上半年，雅居乐先后于多个城市群策略性地透过招拍卖挂及股权收购等方式增添28个新项目。其中北海、昆明、清远、石家庄、襄阳为雅居乐新开拓的市场；此外，我们还取得5个产业小镇项目，包括威海雅居乐冠军体育小镇、襄阳科创服务产业基地项目、巩义雅居乐罗曼小镇、宝坻雅居乐津侨国际小镇及扬州国际滨水新城项目。
记者：2018年雅居乐销售额首次突破千亿，而在2018年市场不景气下可谓是表现优秀，您认为雅居乐的突破千亿之道是什么？面对2019年较为严峻的市场环境下，雅居乐如何实现1130亿元的销售目标？
张中略：在地产行业，雅居乐一直强调平稳、健康、有序地发展，不盲目追求速度和规模，去年突破千亿是全国化布局的战略下厚积薄发、水到渠成的结果。从近几年以及未来三年，整个集团的策略是“提利润、扩规模、强品牌”。取得突破千亿成绩是我们在投资策略，战略布局，开发建设，产品设计，运营管理和营销推广等等多个方面的工作成果的综合体现。
企业的发展战略和目标不能脱离市场大环境。在当前市场环境下，雅居乐采取积极应对措施，结合实际情况对一些区域、项目的销售目标进行了适当的调整，以确保有质量的增长。
记者：雅居乐形成了以地产为核心，多元板块协同发展的战略，未来雅居乐的多元化战略方向是如何？
张中略：多元化对于房企而言，机遇与挑战并存。在房地产发展的新时代下，无论多元化如何发展，客户满意度和品牌美誉度的提升，都是需要关注的。回归本质，做好产品和服务，显得更为重要。就雅居乐而言，我们的长期发展战略是“1+N”的多元化战略，即以地产为主，多元发展，目前已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理这八大产业集团。雅居乐的多元战略是基于房地产主业基础上的多元战略，与主业跨度不大，我们所布局的产业基本是围绕主业来开展，是主业相关多元化，而不是非相关多元化。这种方式能够有效整合集团资源，我们选择了最稳健的做法。我们透过对行业、政策合理分析，稳步开展多元化进程，并将多元化和地产主业实现结合，推动雅居乐平稳健康发展。
记者：雅居乐在多元化布局上为何涉猎环保产业？以及如何与地产协同发展？
张中略：首先，环保与地产的发展同样息息相关的。雅居乐环保布局的三大领域“危险废物处理、水务处理、一般固体废物处理”都与营造良好的人居环境有强关联。通过这些业务，我们帮助城市或者某一区块改善了环境，当环境变得更好，才能吸引更多的人来居住、工作、生活，地产随之发展，项目获得增值。
其次，环保是全社会关注的话题，国家也为这个行业的发展提供了很多政策支持。因此，作为负责任的企业公民，雅居乐进入环保行业，一方面是看到了市场中存在的机会，另一方面也是出于企业社会责任的考虑。
最后，二者的协同效应已经开始显现。比如，雅居乐环保的水体治理和污水处理技术非常成熟，治理过的水体项目很多都成为了环境优美之地，当前在雅居乐拥有的楼盘中，都规划并配有技术先进的污水处理站；再比如项目拓展过程中，无论地产还是环保等其它产业，都需要和相关政府部门进行良好的沟通，雅居乐多元产业的发展往往会令当地政府能够加深对雅居乐的信任，获得更多的机会。
记者：文旅是雅居乐的核心产业之一，雅居乐在2019年500强中国房地产开发企业测评成果中荣获“文旅地产十强”，您认为文旅地产目前的难点是什么？那么雅居乐是如何突破的呢？雅居乐有什么经验可以分享下？
张中略：谈到文旅地产，可能很多人会认为目前市场上的文旅项目存在同质化问题。首先，所谓文旅项目的同质化是一个相对的概念，中国是一个幅员辽阔、人口众多的大国，不同区域内相似的文旅项目和相近区域内不同的文旅项目，都有其生存空间。你看，广东一个省内，有三个动物主题的长隆，但也都不错；迪斯尼在全球复制了众多的迪斯尼乐园，每一个都是人潮汹涌。其次，文旅地产最大的魅力不在于完全与众不同，而是在共性中发觉差异性，突出其独特性，让每个项目都有其特有的卖点和魅力。最后，文旅项目的关键问题，除了地域、资源之外，更重要的是必须根据项目的实际情况，进行的，具有创新思维的规划、建设、开发和运营。这是决定每一个文旅项目成败的关键。
雅居乐经过多年的发展，在文旅领域已经积累了一定的经验和优势。从清水湾开始，我们一直在发展中不断积累经验，优化，丰富和创新开发运营模式，并将其思想化、体系化、IP化、产品化。从海南清水湾、腾冲云南原乡、版纳西双林语、惠州白鹭湖、茅山山湖城，一直到威海冠军体育小镇等等，均是结合当地资源和文化，进行针对性的策划、规划、设计建设和运营，每个项目都有每个项目的独特资源，特色优势和卖点，又都有相似的、体系化雅居乐文旅产品和管理模式，个性和共性完美兼容。每一个项目都很被市场认可。如今，雅居乐的文旅板块，已经从旅游地产的传统思维向全面的文化旅游产业升级，形成“文旅＋产业”的产业生态圈模式，并正式对外发布全新的文旅产业IP——乐活天地。“乐活天地”秉承雅居乐“一生乐活”的品牌理念，结合优质的自然和人文资源，打造代表着“生态旅游、休闲体育、健康养老”的“乐彩、乐动、乐养”三大系列产品线，塑造中国新一代“大文旅”产业IP。
记者：刚刚您提到目前雅居乐在做“产业+”系列产品，雅居乐在这方面有何优势？
张中略：雅居乐在“文旅+产业”方面的优势主要体现在几个方面：
一是雅居乐有十几年的文旅地产发展和成功的经验积累，并形成了一个比较专业的文旅产业团队，多年来团队一直在不断探索和突破。二是雅居乐在文旅产业运营方面逐渐体系化、模块化、品牌化；三是我们拥有强关联的集团资源优势。雅居乐有八大产业资源，我们有这样的资源整合能力。其实，我特别要强调的是我们的第四个优势，就是信念。我始终认为，做文旅，坚持和坚守很重要。
另外，我们文旅产业特色也很突出，概括起来可以这么说：雅居乐文旅是以内容型为主导的“旅游+产业”发展模式，重点突出全时全龄和深度互动体验，主要涵盖文化休闲、生态度假、健康颐养、活力运动、亲子教育等多元内容。通过优质资源协同和优质IP打造，实现多元业态、多领域、多功能融合，形成具有雅居乐特色的文旅产业生态链。在这方面，雅居乐有专业的设计研发团队，他们始终走在行业前沿，不断地挑战、突破和创新。
记者：财务方面，去年四季度开始，碧桂园停止拿地、万科提出“活下去”，房企资金链紧张，拿地普遍保守，雅居乐资金链如何支撑三大区域的战略布局？
张中略：首先，雅居乐在负债指标上是低于行业平均水平的，而且国内主流信用评级机构中诚信、联合资信、东方金诚均给予了雅居乐「AAA」级的最高评级；国际评级机构穆迪及标准普尔分别于2018年上调了雅居乐的长期企业信用评级为「Ba2」及「BB」，展望评级均为「稳定」）。其次，雅居乐近年来确定了“1+N”的多元化发展战略，加大了对非地产业务的投入，一个企业的发展要着眼于长远，这些业务正在成长为雅居乐未来新的增长点。
未来，雅居乐会在继续保持财务稳健的基础上，根据自身实际和市场发展状况，综合运用包括负债率在内的各种手段和工具，确保企业健康、快速的持续发展。
记者：我们本次白皮书将投放到香港资本市场，面对资本市场，您会如何推荐雅居乐？
张中略：我们拥有“有口皆碑”的产品力与品牌：雅居乐从诞生的第一天起就因为卓越的产品力成为了一家“品牌”企业。27年前，雅居乐初涉地产，第一个楼盘“中山雅居乐花园”就成为珠三角地区著名的外销港澳楼盘，高端豪宅“雍景园”被国家建设部评定为“小康住宅示范小区”，有了“豪宅巨匠”的美誉；后来，在海南、云南等地的项目，开创了中国旅游地产的先河，又被誉为“旅游地产专家”；如今，雅居乐进军多元化，正是得益于长期以来在卓越产品力基础上形成的强大品牌效应，迅速取得了不俗的业绩。
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