一家地方国企的千亿征途

  2019年，在行业调整中蓄力冲刺、意在弯道超车的除了大型央企，还有不少地方国企。10月8日，上海清算所的信息显示，珠海华发实业股份有限公司（股票代码：600325.SH，以下简称“华发股份”）拟发行2019年度第四期超短期融资券，注册额度为50亿元。在此之前的9月5日，该公司刚刚宣布拟发起设立供应链资产专项计划进行融资，总额不超过70亿元。

  频繁融资的背后是一家地方国企寻求更高行业排位的野心。2018年，该公司以同比87.64%的增速实现了582亿元的销售额，2019年上半年继续保持72.18%的增幅，排名由2018年年末的47位提升8位至了39位。按照申万宏源的测算，华发股份2019年完成1000亿元销售额的可能较大。

  值得一提的是，在通往千亿的征途上，华发股份的资金杠杆也在不断放大，过去几年其净负债率一直高居行业前列，2019年上半年仍接近200%，而现金与短债比也仅有0.65。从种种迹象来看，目前该公司已实现了阶段性的增长目标，正回过头来着力于解除高杠杆的隐患。今年，该公司提出“在途资源转可售资源”和“可售资源提升去化率”，要求“一盘一策”，加速存货去化和回款。投资方面，上半年华发股份新增权益建筑面积同比下降17%，据中国房地产报记者获得的独家消息，该公司下半年将暂缓拿地节奏，意在通过开源节流的措施，缓解短债压力，实现去杠杆的目标。

  促销售 保增长

  对于华发股份而言，2019年是实现三年战略规划的关键一年，按照这个规划，该公司仍将实现较高的销售增速。作为三年规划的开局之年，2018年华发股份的表现不错，将销售额大幅推高到了接近600亿元的门槛，2019年该公司显然还是希望再冲一把。在2019年2月份的内部会议上，华发股份的管理层提出，公司要紧抓 “在途资源转可售资源”和“可售资源提升去化率”两个关键点，秉持因城施策和“一盘一策”原则，加速存货去化和回款，全力推动销售和回款再创新高。同时，全速推进项目开发建设，为产品销售创造有利条件。

  从上半年的业绩来看，华发股份确实开足了马力。业绩公告显示，2019年上半年，该公司实现签约销售金额435.90亿元，同比增长72.18%，实现签约销售面积179.1万平方米，同比增长62.0%，销售增速大幅超越行业平均水平。上半年，其经营活动产生的现金流量净额128亿元，同比增长208.85%。

  而在土储转在建，在建转可售方面，也能看到明显的速度提升。该公司上半年新开工面积达到338.86万平方米，同比增长67%，在建面积1158.5万平方米，同比增长45.4%。新开工面积是签约销售面积的接近2倍，规模增长的野心可见一斑。

  申万宏源在一篇研究报告中指出，从销售和业绩角度看，华发股份历年的上年新开工面积/当年销售面积一般稳定在1-1.5之间，而2018年公司的514万平方米新开工面积(同比增长233%)是对2019年可推货值的充分保障，预计2019年完成1000亿元销售额可能较大。

  从不足百亿元的销售额到千亿在望，这家原本偏安于珠海一隅的地方国企只用了短短数年时间。2012年，华发股份的母公司——华发集团迎来了新一任掌门人，40岁的李光宁接替59岁的袁小波出任集团董事长。在李光宁的治下，华发集团表现出了更为积极进取的发展姿态，开始走出珠海、迈向全国。2012年—2018年这6年里，华发集团主要经营指标实现了6倍增长。在这一背景下，华发股份的发展速度也被带了上去，2013年，该公司实现的销售额仅84亿元，到2018年已经达到了582亿元。据悉，华发集团的最新目标是在2020年成功挺进营收千亿级企业行列。

  公开数据显示，2018年，华发集团实现合约销售860亿元、结转营业收入约544亿元。华发股份2018年的营业收入为236.99亿元，约占了集团总营收的44%。从这个角度看，华发集团千亿元营收目标的实现，在很大程度上，也有赖于华发股份在未来两年保持较高的销售和结算增速。

  缓拿地 去杠杆

  过往的经验证明，在房地产这个资金密集型的行业，大部分房企短期内的跨越式增长，背后都少不了杠杆的推动。在从珠海走向全国的过程中，华发股份也不可避免的借用了杠杆的力量。据统计，2013年-2015年，该公司的权益购地金额都超过100亿元，2017年更是接近200亿元。土地市场的高歌猛进直接推高了净负债率，自2014年起，华发股份的净负债率就一直处于200%以上的高位，最高曾突破300%。

  联合信用评级有限公司在5月31日发布的一份评级报告指出，近年来，华发股份为未来销售规模制定了更高目标，开启了新一轮的投资布局。2018年随着公司经营规模扩大，债务规模增长较快，债务负担较重，且2019年及2020年存在一定的债务集中到期压力。2018年公司筹资活动前现金流持续为净流出，且规模较大，对筹资活动的依赖性较大。

  在华发股份内部看来，杠杆率确实是公司短期内有待改善的指标。因此，伴随着土储的逐渐变现和销售规模的提升，去杠杆也被提上了日程。可以看到，上半年，除了“在途资源转可售资源”和“可售资源提升去化率”外，该公司在土地投资方面也主动放缓了步伐，上半年新增土地的权益建筑面积为69万平方米，同比下降17%。一位知情人士对中国房地产报记者透露，2019年下半年，华发股份将放缓拿地节奏，一方面为去杠杆腾出空间，一方面也是储备资金等待更好的购地时机。

  从数据上来看，去杠杆的成效比较明显。2019年上半年，华发股份的净负债率有所下降，较2018年末下降18个百分点至197%，较2018年6月末下降104.1个百分点。短债压力也有所缓解，上半年该公司落地了永续中票、长租公寓类REITS业务、供应链ABS、超短融等创新产品业务，债务结构实现一定程度的优化，现金短债比由2018年年末的0.50上升至0.65，但现金仍无法覆盖到期的短债。

  对此，华发股份方面表示，预计今年公司的现金回笼和结算收入都会有较大提升，对优化公司的债务结构和净负债率都有较大帮助，相信公司未来将进入更为良性和稳健的发展通道，实现规模发展与增长质量的平衡。