华侨城(000069.sz)出售资产的动作还在继续。10月22日,据北京产权交易所披露信息,深圳华侨城房地产有限公司拟转让旗下上海华筵房地产开发有限公司(上海华筵)和上海华合房地产开发有限公司(上海华合)各自50%的股权,出售方式为打包出售，转让底价合计约为47.12亿元。
其中,上海华筵50%股权的转让底价为24.84亿元,上海华合50%股权的转让底价为22.28亿元。根据企查查资料显示，上海华筵和上海华合均为深圳华侨城房地产有限公司及华润置地(上海)有限公司共同出资成立，双方各持有50%的股份。
其中，上海华合房地产开发有限公司负责天目社区C070102单元33-02街坊地块商住办项目。根据公开信息显示，该地块规划用地性质为商业服务业用地、商务办公用地、三类住宅组团用地，而上海华筵房地产开发有限公司负责开发其他三幅地块。对于此次股权转让，中国房地产报记者致电华侨城深圳总部，截至发稿前尚未获得回复。
上海中原地产分析师卢文曦在接受记者采访时表示：“上海限购限贷政策给高端住宅市场带来压力，华侨城苏河湾中央公园地块的开发周期较长，资金回笼显然会成为问题，转让部分股权应该是希望减轻压力。”
频繁出售资产，转型还是纾困？
在此次清盘上海华筵和上海华合之前，华侨城集团曾多次对云南旅游(002059.SZ)旗下资产进行新的调整，仅在2019年6月至今，华侨城便在产权交易所挂牌了9家子公司股权，其中大部分是云南的房地产开发公司，随着调整落定，云南旅游旗下部分非旅游资产被清挪出去。对此，华侨城相关负责人在接受采访时表示：此举是为强化核心业务、进一步壮大旅游景区规模并丰富业务结构，加速推进全域旅游综合服务商的战略目标。
值得关注的是，自去年10月以来，华侨城便开始频繁出售资产，据记者不完全统计,华侨城集团2018年挂牌出售和进行预披露的资产约18项,出售主体涉及华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等，被列入出售计划的项目多数位于北京、上海、深圳和成都等一二线城市。
其中，深圳项目分别是深圳市万霖投资有限公司和深圳市协豪房地产开发有限公司100%股权；成都项目分别为成都安仁华侨城仁嘉文化旅游开发有限公司100%股权、成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司100%股权、成都天府华侨城湖滨商业管理有限公司51%股权和成都地润置业发展有限公司51%股权。2018年1月,华侨城集团再次将北京侨禧投资有限公司的股权全部转让给泰禾集团,彻底脱手占地11.7万平方米的北京丰台槐新项目。
频繁发债背后的文旅困境
值得关注的是，在频繁出售资产的同时，华侨城也开始了密集的发债动作。仅2018年,华侨城集团共发行了四期中期票据,发行规模分别为20亿元、20亿元、25亿元和25亿元,合计90亿元;同时,还发行了五期超短期融资券,融资额超过百亿元。华侨城集团的财报也显示,上半年公司筹资活动现金流入406.55亿元,同比增长37.62%。
进入2019年，根据华侨城10月21日前发布的公告显示，截至2019年9月30日，公司借款余额为1275.08亿元，累计新增借款金额为352.23亿元，累计新增借款占2018年末净资产的45.65%。具体来看，华侨城A新增银行贷款352.82亿元，占2018年末净资产比例为45.72%；新增企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具-0.59亿元，占2018年末净资产比例为-0.08%。对于资金用途，华侨城方面表示：上述新增借款主要用于公司日常经营及补充流动资金。
根据2018年财报显示,华侨城A公司全年实现营业收入481.42亿元,同比增长13.7%;归属母公司净利润105.89亿元,同比增长22.52%;扣除非经常性损益后归属母公司净利润为95.12亿元,同比增长30.41%。但公司资产负债率却上升至73.77%。截至2018年末,华侨城短期借款为131.31亿元,较2017年末进一步增长;一年内到期的非流动负债86.07亿元,长期借款594.11亿元,总负债达到2170.05亿元，而2017年总负债为1519.87亿元,一年时间,负债总额增长了约650亿元。
对此，深圳香港上市某房企营销总监在接受记者采访时表示：“华侨城这几年主要做文旅，文旅地产前期投入大，每个项目动辄百亿元，沉淀资金庞大，所以导致企业对融资依赖度高。从项目来看，华侨城在上海、北京、成都这些城市优势不大，他们成功项目基本都在深圳，与其‘摊大饼’，还不如深耕区域。”
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