碧桂园服务：商誉两年增加12亿

  近日，碧桂园服务发布公告称，拟分阶段收购电梯海报广告商城市纵横100%股权，总代价不超过15.12亿元。

  这算的上是碧桂园服务近来比较大的一笔收并购。除嘉凯城主要服务于商业物业外，碧桂园服务上市以来所收购的其他物业公司主营业务为传统物业服务，而此次的收购对象主要面向增值服务领域。

  4月13日，碧桂园服务旗下全资子公司收购文津国际全部股权和债权，代价0.84亿元。文津国际的主营业务范畴为财产保险、人身保险及再保险经纪业务，这一收购的主要目的也是完善社区增值服务业务。

  2018年6月，碧桂园服务在港交所上市。当年年底，初尝资本市场甜头的碧桂园服务以6.83亿元的总代价收购了北京盛世、成都佳祥、成都清华逸家、南昌市洁佳、上海睿靖实业5家物业管理公司。

  2019年7月10日，碧桂园服务以3.75亿元的代价收购港联不动产服务100%股权，紧接着又收购中国恒大旗下嘉凯城物业100%股权。短短两天的时间内，碧桂园服务花了5.65亿元扩大疆土。

  截至2019年底，碧桂园服务物业收费管理面积约2.76亿平方米，同比增加约9460万平方米。合同管理面积6.85亿平方米，同比增加约1.8亿平方米，增幅35.6%。

  2019年物业管理收入中第三方项目占比25.2%，相较于2018年的11.4%提高了14个百分点，对兄弟公司碧桂园集团的依赖程度进一步降低。

  在2019年前已于港交所上市的22家物业管理公司中，碧桂园服务在管面积的规模仅次于彩生活（5.6亿平方米）和保利物业（2.87亿平方米）。

  随着收并购规模的扩大，碧桂园服务的商誉显著增加。2018年增加5.05亿元，2019年增加7.12亿元，截至年2019年末，碧桂园服务的商誉净值为12.2亿元，占总资产的比例为10%。2017年末仅有257万元，两年的时间，商誉增长了476倍。

  碧桂园服务的收入主要来自于物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和“三供一业”业务（国有企业分离移交改革计划下的供水、供电、供热及物业管理服务）。其中，物业管理服务收入的占比超过6成。2019年，此部分的收入达58.2亿元，同比增长68.8%。

  规模的增长同时也带来了业绩的跃升。2019年，碧桂园服务实现营收96.4亿元，同比增长超100%；毛利润由2018年末的17.61亿元增加至2019年末的30.52亿元，增幅达73.3%；净利润17.2亿元，同比增长83.9%，归母净利润17.71亿元，同比增加81%。

  在总体业绩提升的同时，碧桂园服务的盈利水平却稍有下降。对此，碧桂园服务给出解释，因“三供一业”业务毛利率低于集团平均毛利率，导致整体利润水平下降。目前来看，该业务尚未创造多余盈利，处于盈亏平衡状态。

  在年初的业绩发布会上，碧桂园服务曾预计今年可增加不低于9000万平方米的收费面积。

  截至2019年末，碧桂园服务的账面现金及等价物尚有69.14亿元，同比增长78.8%。4月27日，碧桂园服务宣布计划向投资者发行优先无抵押有担保可换股债券，募集资金约38.75亿港元。对于资金的用途，碧桂园服务表示，拟将所得款项净额用于未来潜在的收并购、战略投资、营运资金及公司一般用途。

  账上不缺钱，仍然在募资，碧桂园为接下来的收并购做好了充分准备。

  上市首日，碧桂园服务市值256亿港元，截至2020年8月4日收盘，总市值已达1324.5亿港元。两年的时间，翻了5倍有余。