耿靖每每和父亲骑脚踏车路过上海外滩，他常会指着金融机构云集的高楼说，“这就是我未来的办公室。”
那时他还在上高中，不知道当时父亲有没有将此话当真，但10多年后，耿靖真的坐进了上海外滩金融机构的办公室里。
“在‘证券、保险、银行、信托’四大金融行业都任职过的高管”这是耿靖经常被人提及的光辉往事。不过，耿靖想向外人传递的自己，或许并不是这些，他在自己微信上的备注是“博士、世界500强CEO、哈佛李光耀学者、伯克利研究院、复旦教授”。
5个头衔中，除了“世界500强CEO”涉及企业经营，其他都与学术相关。他所说的“世界500强”，便是现在所就职的绿地控股集团（600606.SH）。
耿靖是绿地集团执行总裁，同时还是绿地金融投资控股集团有限公司（简称：绿地金融）董事长、总裁，绿地金融是他的主战场。
近两日，绿地金融分拆上市的消息甚嚣尘上，关注焦点自然落到了耿靖身上。
“上市条件真的成熟了？”“明年上市，是个好时机吗？”“金融与地产脱钩，对绿地意味着什么？”
35亿目标与引战
绿地分拆多元业务进行单独上市，在绿地控股董事长、总裁张玉良的计划内。
“绿地未来还计划拆分大基建、大消费、酒店旅游板块单独上市，目前已具备单独上市的条件，但是，具体情况还需要看市场条件，目前尚无具体时间表。”
只不过，“大金融”走在了其他板块的前面。
9月2日消息称，绿地金融在首次公开发售(IPO)前一轮融资至多60亿元，计划明年底前赴港上市，并集资超过91亿元，上市前估值超过500亿元。
虽然，IPO地点和估值尚未得到确认。不过，绿地金融要上市已是板上钉钉的事了。在2020年工作计划中，“完成引战关键工作”是今年要实现的突破之一。
“绿地金融具备单独上市的条件吗？”在传其上市后，这是第一个冒出来的疑问，也是业界普遍所关心的。
从2009年开始有意识尝试做金融业务，到2011年正式成立绿地集团旗下全资战略性金融投资平台——绿地金融，9年的时间里，金融业务已成为绿地营收和利润的重要来源。
2020上半年，金融产业利润总额20亿元，同比增长26%，占绿地总利润152.87亿元的13%；新增募资23亿元；房地产基金放款金额14.5亿元。
张玉良对金融业务给予厚望，这从请来耿靖坐阵便可看出一二。
现年46岁的耿靖，从上大学开始就跟经济、金融打交道，工作之后，更在银行、信托、保险、金融、证券等相关公司身居高位，不仅如此，进修的学位、考取的职称也都与金融、经济相关。
所以，耿靖2014年上任绿地金融董事长，绿地集团就要求绿地金融2015年的利润占集团净利润将近50%。
期望虽好，不过路要一步步走。随后的5年时间里，绿地金融的净利润未曾达到占比近半的要求。
乐居财经了解，除了2015年净利润占到集团净利润的三分之一，2016年—2019年一直维持四分之一的占比。2019年，绿地金融实现净利润30.6亿元，与2015年的30.04亿元相比，4年时间仅增加了0.56亿元。
当初的踌躇满志未再提，今年绿地金融的利润目标与去年持平，为35亿元。
千亿规模
虽未能达到绿地集团的利润预期，不过，绿地金融的发展速度和规模管理还是比较可观。
官网介绍，近五年，绿地金融累计实现净利润约130亿元，纳税总额近21亿元，资产规模达到400.54亿元，管理资产规模过千亿。
“绿地分拆绿地金融独立上市，应该说绿地金融无论在业务规模，还是在业绩表现等方面已具备了上市条件，应该不会有大的障碍。如果不能在A股上市，绿地金融也可以赴境外上市。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析道。
根据市场消息，香港只是上市的目的地之一，此话言外之意是，海外上市也并非不可能。
其实，早些年，在绿地披露的金融规划中也有提到过海外上市。“通过收购兼并，争取在获取证券、保险、银行、信托、第三方支付等核心金融牌照资源上取得实质性突破，择机实现海外上市。”
绿地金融成立于2011年4月，是绿地集团着力打造的战略性金融投资平台。从其发展脉络来看，主要分为三个阶段：2011年至2013年，着力发展债权业务，这也是绿地金融的基石业务；2014年至2019年以“投资+投行”的理念，完成向“赋能投资商+创新服务商+财富管理商”的升级；2020年开始，绿地金融将全力打造三个“金融生态圈”，即消费金融、金融科技、供应链金融。
金融业务的扩充，“资格许可证”之称的牌照是基础。“努力获取核心牌照”是绿地金融另一个工作突破点。据不完全统计，绿地已获得了包括银行、证券、信托、支付、网络小贷等在内多元化金融牌照。
规避“三条红线”？
“房企分拆金融板块业务上市，在行业内确实比较少见，因为房企一般都只是参股金融机构而很少成为实际控制人，即使近年来一些房企投资了保险牌照，但这些保险公司尚不具备独立上市的条件。”对于分拆绿地金融单独上市，柏文喜认为在行业属少见之举。
能够将金融业务分拆上市，自然有其规模发展和盈利的考量。重要的是，绿地分拆金融上市，对于母公司绿地控股的融资也是一种加持和策应。
高负债率一直是困扰绿地的问题，也是每年业绩会都会重点关注的问题。
今年上半年，绿地净负债率升至180.3%；现金短债比为0.72，较去年同期下降5%。而同期，绿地短期借款317.29亿元，一年内到期的非流动负债879.48亿元，期末现金及现金等价物仅751.83亿元，短期偿债压力较大。
“三条红线”悬顶，绿地降杠杆任重。
“我们正在主动降低负债，实现有质量的发展。”张玉良表示。
“2019年，绿地的资产负债率较前一年下降了1.55个百分点，对于万亿级的公司来说，1个百分点的降低都是很难得的成绩。”
分拆金融上市，或许能对绿地的财务状况有所优化。
“分拆上市，可以改善母公司的流动性并提升其市值，对于缓解母公司的高负债和流动性压力是有益的。”柏文喜分析道。
“分拆金融上市符合商业逻辑，金融与地产脱钩，也是监管所乐见的。”一资本方告诉乐居财经。
房企涉足金融领域，不仅能扩大业务布局，还能提供盈利能力，拓宽融资渠道。不过，“自融”之嫌一直是房企去不掉的阴影。
在多次采访中，耿靖也常强调：绿地金融一直致力于增强在资产端和资金端的市场化运作能力，向市场要业务、要利润，定位是金融公司而不是公司金融。
乐居财经从企查查获悉，绿地金融所控股的95家企业中，多数企业与绿地控股有关联，比如，上图中这10家企业的实际控制人均为张玉良；对外投资的56家企业中，也多与绿地控股有关联。
“金融从中分拆出来，这种‘自融’之嫌会有所减少，因为要考虑资本回报率，开拓业务也会更积极”一位业内人士认为，分拆上市对绿地正向影响会更多。
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