从3个月前信心十足的披露重组方案，到如今主动取消配套融资，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）的经历验证了市场关于房地产融资再度收紧的猜测。
9月13日晚，招商蛇口发布公告，表示因为资本市场环境的变化，将调整深圳市南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）的收购方案，取消募集配套资金安排。按照原方案，招商蛇口将向平安人寿发行非公开发行股份募集配套资金，涉资约35亿元，平安人寿由此成为该公司战略投资者。
9月14日，招商蛇口相关人士透露，调整重组方案的原因比较复杂，大方向是考虑了近期资本市场的声音。
在这之前，广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力地产”）一笔26亿元的ABS被终止，碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”）一笔30亿元的ABS则将规模下调到了20亿元。种种信号显示，针对重点房地产企业资金监测和融资管理的新规则正在逐渐影响房地产行业的融资生态。
招商蛇口取消引战融资方案
在公告中，招商蛇口表示，公司就此前拟发行股份、可转换公司债券及支付现金购买南油集团24%股权并募集配套资金事项进行方案调整。方案调整后，取消募集配套资金安排，公司拟通过发行股份、可转换公司债券的方式，向深圳市投资控股有限公司购买其持有的南油集团24%股权。其中以发行股份、可转换公司债方式支付的对价分别为36.94亿元和33.42亿元，分别占本次交易对价的52.5%和47.5%。
按照该公司在6月份披露的初始方案，发行股份、可转换公司债及支付现金，分别占交易对价的2.5%、47.5%和50%。现金支付部分，由招商蛇口向平安人寿发行非公开发行股份募集配套资金。平安资管接受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份。这部分非公开发行股份的价格为15.77元/股，认购金额约为35亿元。
也就是说，根据最新的方案，平安人寿做不成战略投资者了，这部分非公开发行的股份由深圳市投资控股有限公司来认购。据了解，平安资管与招商蛇口已经于9月11日签署了非公开发行股份认购协议的终止协议。
在3个月前，招商蛇口曾表示借鉴其他公司的成功经验，公司对重组方案通过审核有信心。而公告中“鉴于目前资本市场环境的变化”的表述显然无法解答市场的疑问。
关于引入战略投资者的安排，中国证监会早在一个多月前发出的反馈意见通知书里已有所提及。当时，招商蛇口被要求补充披露平安资管和平安人寿是否符合战略投资者要求，上市公司与平安资管、平安人寿的具体战略合作方式等内容。
不过，据接近招商蛇口的知情人士透露，该公司此次主动取消配套融资与战投的险资身份无关，更多是出于规避监管限制，便于更顺利的推进重组方案落地。
新融资监管规则已落地
房地产融资监管从严的信号，其实从8月份开始就已逐渐清晰。8月16日，央行官方微信公众号转发了中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清的署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。文中提到，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足了房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。郭树清表示，为应对疫情，国家上半年采取了一系列宏观对冲政策，在资金面宽松背景下，企业、居民、政府都可能增加债务，一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。
随后，相关部门便召开了重点房地产企业座谈会，探讨如何防范房地产行业的金融风险问题，并提出了“三道红线”的降杠杆要求。
9月14日，中国人民银行副行长潘功胜在国务院政策例行吹风会上进一步表示，在前期广泛征求意见，与房地产业界、金融业界进行广泛沟通的基础上，人民银行和住建部会同相关部门形成了对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则。该规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。下一步，央行将会同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。
从市场的反应来看，新的监管规则已经在发挥作用。9月1日，来自上海证券交易所的信息显示，富力地产申请发行的26亿元中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目（ABS）状态变更为“终止”。9月9日，碧华2020年资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”，这是碧桂园申请发行的ABS，8月份披露的拟发行金额为30亿元，这次则下调到了20亿元。
另一方面，对于房企积极降杠杆的举措，监管层则持鼓励态度。9月9日，踩了两条红线的阳光城集团股份有限公司（以下简称“阳光城”）在公告中透露，已引入泰康人寿及泰康养老作为公司重要战略投资人，二者将持有该公司13.53%股份。
业内人士分析，同样是引入险资为战投，阳光城得以成行，而招商蛇口却主动撤回，原因在于前者是利用存量股权融资，而后者则属于增发，这一本质差别导致了不同的结果。
当然，在执行细则尚未明朗的背景下，也有一些房企选择按兵不动。格力地产股份有限公司在5月份发布了重大资产重组公告，其中也有引入战略投资者的配套融资方案。截至9月12日，其重组的审计工作已基本完成，评估报告已提交国有资产监督管理部门备案。从最新公告透露的信息来看，该公司目前还未有调整重组方案的计划。
