房企IPO“开闸”,谁是下一个幸运儿?

李奕和 2020-11-02 09:16:47 来源:乐居财经
  10月29日两场与房企IPO有关的事件,似乎为今年房地产企业上市的“寒冬”带来了一丝丝暖意。同一天,祥生控股集团在线上举行IPO新闻发布会,而金辉控股(09993. HK)“云敲锣”,以一种别开生面的方式,正式敲开资本市场的大门。

  到此,金辉控股也幸运地成为年内继汇景控股(09968.HK)和港龙中国(06968. HK)后第三家赴港上市的房企。对整个房地产行业而言,这并不是一件值得喜人的事。

  去年全年,成功登陆港交所的内地房地产企业就有德信中国(02019. HK)、银城国际(01902. HK)、中梁控股(02772. HK)、中国天保(01427. HK)、新力控股(02103. HK)和景业名邦(02231. HK)6家。

  2018年,这份名单上也不乏正荣地产(06158. HK)、弘阳地产(01996. HK)、大发地产(06111. HK)、美的置业(03990. HK)、恒达集团(03616. HK)、万城控股(02892. HK)6家房企。

  对比之下,目前为止年内上市的房地产企业仅有前两年的一半。

  房企与物企的两种“命运”

  根据最新消息,上坤地产在经过了二次递表后,已于10月29日正式通过港交所聆讯;祥生则在几天前的10月23日通过了IPO聆讯,并预期于11月18日在港交所挂牌。年内可以看得见的时间里,港交所或还将新增两家内地房企。

  这与物业公司截然不同。

  当物业服务企业纷纷在港交所分拆上市,并成为一种浪潮之时,房企显得似乎并不那么受资本市场和投资者的欢迎。据统计,2019年有10家物业企业登陆了资本市场。今年截止10月17日,通过港交所聆讯的物企也有11家。且目前还有近10家物企已递表排队上市。

  房企中已递表的企业也不少,但要想通过港交所聆讯成功上市,并不容易。据统计,目前已经递表但还未上市的房企有包括海伦堡、奥山控股、三巽控股、大唐地产等9家企业。

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  这些企业中,绝大部分还经历了2、3次的递表,如今仍只能在港交所门外排队等候。当中,万创国际曾四次递交招股书后失效;三巽控股也自去年10月17日递表,至今年10月27日已是第三次递表港交所。

  而海伦堡和奥山控股则在2018年10月、11月递表,距今已有近两年。截至目前,包括万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股在内的4家房企招股书已经失效。

  统计数据也显示,在2019年至今房企从首次递表到通过聆讯的企业中,最短的过会时间142天,最长达到258天。这些企业的平均过会时间也达187天,而去年至今物业企业过会平均用时仅126天,平均比房企用时要短得多。

  这也一定程度说明了资本市场,对两类公司上市所展现的不同态度。

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  与物业分拆不同,房地产企业近段时间以来,所暴露的潜在风险让港交所对企业上市的审查比以往更谨慎。

  另一方面,从近段时间以来申请上市的房企看,大多为区域性的中小房企。这些房企普遍有着区域集中、规模较小,负债却居高不下的特点。而港交所对房企上市的审查往往包括融资结构、土地储备、区域分布以及财务情况等内容。

  搁浅在上市路途的中小房企

  大部分的中小房企往往伴随着营收不稳定、盈利水平不佳以及业绩波动大等弊病。

  早在2018年11月已经递表的奥山控股,是一家深耕湖北的区域房企,业务主要为物业出售,商业地产的管理与运营,以及冰雪运动及娱乐服务的三大板块。

  此前资料显示,截至2019年3月31日,奥山控股在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计有25个项目,公司应占总土地储备总建筑面积约340万平方米。区域局限性强,且土储资源有限。

  该公司2016—2018年收入分别为13.12亿元、15.51亿元和18.91亿元,实现一定的增长。毛利率却表现出极不稳定的状态:由2016年的27%增长到2017年的42.7%,2018年又一度下降至38.7%。

  当然,热衷于赴港上市的中小型房企,还有一个最为明显的特点就是高负债。据了解,2016—2018年,奥山控股的净资本负债比率为316.5%、568.9%以及 283.1%。净资本负债比率在2018年有所下降,但依然居高。

  而三年间,奥山控股的未偿还银行及其他借款则为25.33亿元、53.38亿元及59.68亿元。其借款的加权平均实际利率分别达到9.9%、9.9%及9.4%。

  在这方面而言,川系房企领地控股所暴露出的问题或许更甚。

  该公司主要重仓三四线城,截至2020年2月底,总土地储备1331.45万平米,目前已进入成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的20多个城市。其曾在2019年就表示将在2020-2021年跨越千亿。

  但对规模的极速追求,也意味着负债的陡增。2017-2019年末,领地控股的有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元,对应的净资产负债比率分别为60%、110%和140%。有息负债在快速走高。

  而因银行融资渠道受限,领地借款主要依赖于高利率的信托。截至2020年2月底,其共计还有23笔信托借款,总额达60.92亿元,利率在12%-14%之间。2019年末,领地集团应于一年内偿还的负债规模为57.63亿元,占总债务的比重约为49%。同期的现金及现金等价物仅为13.81亿元。

  这也是A股不对房企开放情况下,中小房企纷纷走投港交所的主要原因。如若能在港股成功上市,其负债、现金流以及融资成本都将得到极大的改善。

  但理想丰满,现实却很骨感。今年以来受疫情等多重因素影响,房企的日子并不好过,销售、去化不足往年,现金回流遇阻,房地产市场大受冲击;加上监管层对房企降负债的要求,中小房企所面临的压力和风险比以往都要大。这样的情况下,港交所对内地房企的上市或还将越趋谨慎。

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