东方证券：万科销售平稳增长，投资审慎稳健

  11月11日，东方证券发布万科研报。

  事件

  公司公告 10 月销售及拿地情况，10 月实现销售金额，销售面积分别为 523.1 亿元，366.0 万方，同比增长 20.6%、34.9%。

  核心观点

  单月销售稳定增长，继续看好全年销售。公司 10 月销售金额 523.1 亿元，同比增长 20.6%。公司单月销售金额有所改善，较上月同比涨幅扩大。1~10月累计销售金额为 5450.7 亿元，同比增长 5.0%。10 月销售面积 366.0 万平方米，同比增长 34.9%，环比下跌 1.3%，同比增速较高。1~10 月累计销售面积 3630.8 万平方米，同比增长 8.9%。公司累计销售同比 8 月转正后一直保持稳定增长，预计年末推盘力度能够保持，继续看好全年的销售情况。

  保持审慎稳健投资策略，积极合作拿地权益比有所下降。公司 10 月新增土储 195.4 万平方米，同比减少 61.0%，拿地金额为 168.0 亿元，同比减少18.2%，单月投资强度（拿地金额/销售金额）为 32.1%。1~10 月累计新增土储 2076.1 万平方米，同比下降 41.5%，1~10 月累计拿地金额为 1335.6亿元，同比下降 37.1%。1~10 月投资强度 24.5%，较去年同期低 16.4 个百分点。公司投资水平从疫情影响中逐渐恢复，下半年仍保持审慎稳健的投资策略，累计投资强度逐步提升至 24.5%，位于一二线城市项目占比稳定在半数左右。公司的权益比例环比保持稳定，今年积极合作拿地整体权益占比有所下降，1~10 月拿地权益比例为 66.6%，较去年同期降低 10.3 个百分点。

  财务预测与投资建议

  维持买入评级，维持目标价 35.28 元。我们预测公司 2020-2022 年 EPS为 3.92/4.58/5.34 元。可比公司 2020 年估值为 7X，考虑到公司较可比公司积极拓展资管类业态的项目，向轻资产化运营，应享有更高估值溢价，我们给予公司 2020 年 30%的估值溢价得到 9X 估值，对应目标价 35.28元。

  风险提示

  房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。