均衡布局、因城施策 碧桂园2020年权益销售达5706.6亿元

  2021年1月4日，碧桂园发布的最新销售数据显示，2020年该公司共实现5706.6亿元的权益销售额，同比增长3.3%。而在第三方机构的统计中，该公司也依然稳居全口径销售金额和操盘金额的榜首位置。

  在挑战重重的2020年，如此庞大体量的房地产企业在疫情之年依然保持稳健增长，实属难得。

  有分析认为，站在权益销售额5000亿元以上的高点，碧桂园仍能稳健前行，很大程度上有赖于其广泛而均衡的城市布局战略，以及因城施策的投资策略。据了解，截至2020年上半年，碧桂园可售资源有73%位于长三角、粤港澳大湾区等五大城市群，93%可售资源位于人口流入区域。这些区域的住房交易市场在疫情过后率先回暖，为该公司平滑市场波动、实现有质量增长奠定了坚实基础。

  在中指研究院看来，2021年房地产行业销售规模有望高位保持，但各区域、各城市市场或将加剧分化，继而演变为一城一行情。这意味着，城市分化与投资风险显著加大，容错率越来越低，科学与效率的力量将真正登场亮相。

  持续提升投资管理的精细化水平也是碧桂园近两年的重要工作，2020年该公司仍在不断优化组织结构，通过区域裂变、聚焦深耕，加强管理精度，100多位区域总被下达了项目做一成一的要求。在未来，精准把握城市间的结构性机遇有望成为推动该公司可持续增长的重要手段。

  超前布局择优而投

  2020年房地产行业出现了V型反转，成为了中国经济的一大亮点。按照克而瑞的测算，2020年房地产行业的销售金额将超过17万亿元，对应的是16亿平方米的销售面积。土地市场的成交金额也再创了新高，该机构监测的300个城市土地成交金额达到了7.38万亿元。

  城市分化的特点更为突出，成交金额top30城市占了整个中国城市总土地成交50%，面积占了29%。2018年、2019年和2020年这三年，TOP50房企拿地最青睐的20个城市中，除了传统的一二线城市外，佛山、温州、苏州、南通等核心三四线城市在3年内也上榜了2次。

  有机构表示，在不稳定的市场环境下，风险已经成为房企投资的首要考虑。在城市选择上，房企将更倾向于“择优而投”，选择基本面优质的城市或深耕型区域更有利于去化的实现。其中，长三角、粤港澳大湾区因为核心城市以及周边卫星城市经济基本面较为出众，人口虹吸效应不减，潜在购房需求坚挺，并有较强购买力支撑，市场前景被长期看好。

  以碧桂园为例，截至2020年6月30日，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约16698亿元，其中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群。而在粤港澳大湾区，该公司的权益可售资源合计达约6270亿元。从销售数据来看，得益于人口及产业的有力支撑，五大城市群的住房交易在疫情后迅速反弹，购房需求持续释放。超前的战略部署令碧桂园在疫情后快速稳住了业绩基本盘，并最终实现了同比正增长。据统计，2020年前11月，碧桂园权益合同销售前10位的城市中，有7个是位于长三角及粤港澳大湾区内。

  因城施策打造差异化竞争优势

  当然，在拿地集中度持续走高、城市选择趋同的背景下，房企集中扎堆拿地也将导致部分城市地价攀升，投资风险上升。如何规避库存、房价调整风险较高的城市，在聚焦、深耕战略下拿对地、拿好地，已经成为了房企们跑赢下一个赛段的核心武器。

  作为新型城镇化的坚定追随者，碧桂园兼具广度与深度的投资策略颇具借鉴价值。该公司董事会主席杨国强曾表示，新型城镇化是有市场的，哪怕是一个县城，也会有住房的需求。核心在于，企业是否具备挖掘与把握这些市场需求的竞争力。

  据统计，除了40座一二线城市外，中国还有总数超过600座的地级市、县级市，大量潜在的市场需求有待关注与开发。碧桂园的差异化竞争优势，便是在投资趋同的行业环境中，将目光投向更广阔的城镇市场，开辟出了自己的独家赛道。

  在投资的广度上，碧桂园通过国家发展战略、城镇化推进方向、人口流动趋势等指标，不断拓宽自己的投资边界。在广泛布局的框架下，因城施策，根据不同市场需求，采用不同的投资策略，通过调整供货节奏、扩展市场边界，打破时间和空间的限制。

  这些从宏观到微观的科学投资决策落地在项目上，便转化成了亮眼的业绩表现。例如，早在2011年，碧桂园便已进入了长三角节点性城市之一的南通，至今已布局52个项目。事实证明，南通确实是一座潜力巨大，值得长期深耕细作的城市，当地的住宅销售额从2017年的759亿元大幅上升到2019年的1448亿元。碧桂园也收获了超前布局的红利，2020年前11月的合约销售额超130亿元，新推出的碧桂园世纪滨江在首开当天实现了住宅、商铺、车位100%去化，其余新开盘项目也均达成了“做一成一”的目标。随着长三角一体化的推进，以及轨道交通建设等利好政策的推动，未来还将有更多的产业、大量人口涌入南通，促进房地产行业的发展。有鉴于此，碧桂园及时抓住机遇，2020年在南通已补充了9个项目储备，总货值接近190亿元，为未来的进一步深耕奠定基础。

  韶关，是一座不起眼的粤北小城，关注度与粤港澳大湾区的核心九城无法相提并论，但这个拥有300多万常住人口的四线城市在2020年还是走出了一波逆市行情，前11月的住房成交量已经超越去年全年水平。经过13年的耕耘，碧桂园成为了最了解当地市场需求的大型开发商，占地3000多亩的大盘——芙蓉新城今年依然表现出色，在县城新落地的短平快项目也屡创佳绩。从前11月的销售业绩来看，碧桂园在该区域的全年销售额预计将再创新高。

  面向最广阔的市场，精准布局、因城施策、深耕细作，在差异化的产品和强大的品牌影响力的加持下，碧桂园已经连续多年演绎了规模与质量齐头并进的增长故事。

  有专家表示，“十四五”期间，中国的城镇化将带来超过70亿平方米左右的新建商品住宅需求，核心城市群及周边的低线城市也将迎来新一轮的政策和市场机遇。对碧桂园而言，这意味着其业绩的高质量、稳健增长将更具想象空间。