“三条红线”之后，房企的资金压力骤升。2020年，房企信用债违约数量就达到222只，约是2019年的4倍，重点房企债券违约涉及金额接近170亿元，面临巨大的挑战。与此同时，年末房贷新规下，房地产债务问题成为当前监管层高度关注的对象，“找钱难”和“融钱贵”成为房企众生相，融资收紧趋于常态化。
2021年开年，房企便密集进行发债。据CAIC数据显示，1-2月房企境内发债总规模达1093亿元，较2020年同比上升65%。海外债方面，2021年年初全球流动性整体宽松，金融机构额度宽裕，发行成本较低，1月海外融资总量达778亿，环比上升419%，不少房企抓住年初窗口，在外密集发债。
具体来看，50强房企在融资方面占市场总额的64.1%，非百强中小房企融资占比仅为24.3%，分化明显。
01 到期债券超七千亿，房企发债“补血”
CAIC数据显示，目前房企在海内外发债累计融资总规模约合人民币2078亿元，截至2月底，海外发债总规模约合人民币985亿元，较2020年同比下降 29%。其中，1月海外融资总量达778亿，环比上升419%。
另一方面，2021年1-2月房企境内发债总规模达1093亿元，较2020年同比上升65%。其中，1月发债规模环比上涨 66%。
这主要是由于一方面开年金融机构额度充足，另外一方面则在于房企2021年面临历史上最高的债券到期潮，在借新还旧的压力下，许多房企未雨绸缪，发行债券“补血”。
据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。
房企债券2021年迎来历史的最高到期潮，主要在于房企自2015年后开始密集发行公司债，而公司债的发债年限一般为3-5年，2021年房企迎来新一波的还债期。
02 海外债发行窗口期，平均融资成本5.44%
从融资成本来看，受“灵活精准、合理适度”的货币政策影响，房企境内发债平均利率约5%左右。而原本一直融资成本较高的海外债，受全球疫情控制及流动性宽松影响，2月平均融资成本降至5.44%。
港资、国企、外资、民企之间的平均融资成本各不相同，在这其中，民企融资成本最高，约为6.86%与去年下半年基本持平，国企融资成本优势明显，2021年1-2月平均融资利率约4.41%，较去年上涨37个基点。
2020年的最后一天，人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限，银行业金融机构将划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
房企境内发债阻力加大，部分房企通过发行海外债方式置换过去的高息融资。
从企业规模来看，TOP30-50房企融资积极度最高，TOP50-100房企海外融资成本最高，已接近10%。而TOP10-20房企海外债券发行利率低于国内，TOP50房企海外债发行成本均在6%内，部分大型房企已经开始抓住此窗口低成本发行海外债“补血”。
03 50强房企融资额占市场总额64.1%
从各梯队房企投融资金额集中度来看，非百强房企不容乐观。CAIC数据显示，2021年1-2月，50强房企拿地投资额占市场总额约40.9%，融资额约占市场总额64.1%，较2020年的53.9%略有上升。而TOP10房企的拿地投资占比超过融资占比，头部房企仍有资金余力持续投资拿地。非百强中小房企融资占比由去年下半年的30.8%进一步跌至24.3%，较去年上半年的43.7%跌幅接近2成，融资环境和难度出现进一步恶化趋势。
在这其中，民营企业融资占比也在不断走低，已由去年的56.1%下降至 50%，较去年上半年下降7个百分点。在各项政策限制下，民企不仅融资成本居高不下，融资难度也在持续加大。
实际上，新年伊始房企迎来新一轮的发债潮，成为近几年开年的惯例，不过与以往不同的是，2020年下旬以来，政策强调房地产行业去杠杆，并且执行了更为严格的监管措施，伴随着2021年房企的债券到期潮，房企的偿债压力更大。
在此情况下，除了发债之外，房企还应减少对融资的依赖，加大项目去化，同时持续性加强销售回款，增加自有现金，后期应更加专注企业自身的经营管理，在整体行业增速放缓的情况下实现有质量的增长。
附表：2021年1-2月中国房地产企业拿地投资&融资规模TOP100
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