中交地产的AB面

程孟瑶 2021-04-19 12:13:00 来源:乐居财经

  一面是不断向项目公司提供担保和财务资助;一面是向“靠山”中交地产集团以10%的高年利率借钱拿地。

  在市场低迷、融资缩紧、债务风险上升的环境下,中交地产(000736.SZ)毅然站在浪尖,丝毫不掩饰自己对千亿规模的渴望,在加杠杆的操作上猛如虎。

  不过眼下的事实是,2021年一季度预告显示,中交地产预计亏损约1.4亿元。

  A面:担保“大户”

  4月15日,在交出2020年年报后,中交地产一连发布了3则担保公告,以连带责任、保证担保的方式,为旗下中交世贸(北京)置业有限公司、中交(长沙)置业有限公司、分别提供5.14亿元和3.56亿元,为期3年的贷款担保;另外还为中交世贸(北京)置业有限公司提供了为期1.5年的连带责任担保、保证担保、抵押担保。

  据乐居财经不完全统计,中交地产2021年以来已18次为项目公司提供担保或者财务资助了。

  表内,中交地产为郑州博尚、贵州公司、武汉雅郡、重庆中交、兆嘉公司、中交世贸、嘉润公司等项目公司提供了不少于35亿元的担保,单笔几乎2亿起步,最高的一笔,给贵州公司的高达12亿元;另外给中交城市发展(山东)有限公司提供了一笔近7.3亿元的财务资助。

  表外,中交地产也提供了17亿元的担保和13.38亿元的有息财务资助。

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  一方面,房企对联营、合营公司的担保,是表外负债的高发区;另一方面,中交虽对财务资助有追偿权,但也存在烂账的风险。

  另一个值得关注的数据是,年报显示2020年中交对外提供担保形成的或有负债超过19.42亿元。

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  近三年数据显示,中交担保总额占净资产的比例分别为329.26%、271.95%、301.74%。

  截止2021年2月28日最新数据则显示,中交对外为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额94.85亿元,占2019年末归母净资产的46.86%。对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为22.28亿元,占2019年末归母净资产的81.46%。

  B面:借钱拿地

  提供担保的同时,想在2023年冲千亿的中交,向“靠山”中交地产集团也寻求着支持。

  中交地产在今年1月13日的公告,向地产集团新增年利率不超10%的100亿元借款额度,用于保证公司房地产主营业务持续健康发展,应对市场激烈的竞争,以在土地、资金等方面做好准备。

  渴望规模的中交也的确频频出现在公开市场上。2021年开年,中交联合融创摘得杭州富阳富春湾新城的两宗涉宅用地;4月13日又在雄安新区落下一子,该住宅用地计容面积约24.15万方。

  2020年,中交共新增土地30宗,较2019年的15宗增长100%,计容建筑面积增长176.90%至635.59万方,土地购置总价款535.80亿元,已超出年内533亿元的销售金额。

  期内,中交经营活动现金流量净额为-187.4亿元,同比下滑288%,中交解释称,“主要为本期新增房地产项目增加,支付的土地款增加。”

  年报显示,2019年和2020年其营业收入的99%都是来自房地产销售业务。2020年其营业收入同比下降12.54%为123亿元;营业利润近五年来首次出现下滑,同比缩水18.21%至14.64亿元;净利润同比降3成,仅3.47亿元。

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  营收及利润双双下降,自身“造血”能力不足,想拿地,只能通过其他方式搞钱。据华泰证券研究报告,中交在2020年抛出308亿元的融资计划,年报披露,截至期末公司融资余额为455.6亿元,平均融资成本为6.72%。筹资现金流方面继续超200%的增长,达228.4亿元。

  大手笔筹钱,然后挥金买地,中交的规模与杠杆同增。2020年中交地产总资产达到995.03亿元,同比增长208%左右,总负债也增209%至866.11亿元,负债率约87.04%。

  2020年末中交地产的净负债率达到296.4%,剔除预收款后的资产负债率为83.4%,“三道红线”踩中两条,位于“橙档”房企之列。

  新增借款公告显示,截止2021年3月末,中交地产累计借款金额641.11亿元;新增借款金额为132.67亿元;累计新增借款金额占公司2019年末净资产的211.9%。

  一季度预亏1.4亿元

  2020年的业绩表现不亮眼,2021年开局也不太乐观。

  中交在一季度业绩预告中披露,预计2021年一季度归属股东净亏损1.4亿元,而去年同期净亏损金额约2108万元,亏损幅度进一步扩大。

  不佳的财报表现,也传导至资本市场。业绩发布后第二天,中交地产股价出现下跌,4月15日收盘时报价6.22元/股,跌幅为5.04%。

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  对于一季度亏损,中交方面表示,“公司在上一年度积极拓展主营业务发展规模,获取新项目的数量及土地储备面积均较大幅度超过以往年度。截至2021年一季度末,公司纳入合并范围项目较上年同期增加较多,且多数项目尚处于前期开发阶段,新项目所需人员增加,导致管理费用增加。此外,新项目开发建设所需外部借款增加,导致费用化利息增加。”

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