减仓广东最大旧改项目 瑞安退地换现金

  “倘若这两幅地块新的用途在商业上具有吸引力，我们也可能会参与拍地。”7月13日，瑞安房地产有限公司（00272.HK 以下简称“瑞安房地产”）方面对中国房地产报记者表示。

  该公司回应的是4天前发生的一笔交易。7月9日，瑞安房地产的两个子公司同意向佛山市禅城区土地储备中心交还两个地块，总现金补偿为26.53亿元。

  2007年，瑞安房地产以75.1亿元的价格竞得了总建筑面积150万平方米的佛山岭南天地项目，这是当时广东规模最大的旧城改造项目。此次退回的两块地属该项目的未开发地块，原计划是要建设两栋超高层办公楼，但拿地14年至今未动工。有研究数据显示，2020年上半年佛山甲级写字楼的空置率高达43.8%。

  广东房地产专家邓浩志认为，从经济上算账，原方案对买卖双方都不利，退地是正确选择。对开发商而言，以目前市场行情预判，这两个地标项目建起来后十之八九是亏损的，对地方政府来说，若将地块更改为住宅用途重新出让，也能有更高收益。

  拿地14年未动工

  一朝退回

  在公告中，瑞安房地产透露，退回的7号、8号土地是2007年11月收购的，当时计划用于办公及商业发展，由于地下设施管道因种种原因延迟拆除，导致土地至今未开发。因此，这两块地在2020年分别录得了1.93亿元、1.82亿元的净亏损。

  7号土地总占地面积约为8109.35平方米，所获补偿金额约为11.11亿元，8号土地的占地面积为16385平方米，补偿金额约为15.42亿元。两块地的总补偿金额为26.53亿元，比24.5亿元的账面净值高出了约2亿元。瑞安房地产强调，为了配合佛山市政府对这两幅地块的重新规划，公司同意将该两幅地块交还土地储备中心，这符合公司提高资产周转率、提升资金效益的轻资产策略，不会因该交易产生重大收益或亏损。

  据了解，将地块收回后，佛山市政府打算重新调整土地用途，再度公开出让，瑞安房地产也表达了参与拍卖的可能性。由此可见，退地的一部分考量应该是与地块原本的用途有关。公开消息显示，这两块地此前是规划为地标建筑，计划建设两栋高度分别为260米、420米的办公楼，超过佛山市已落成写字楼的高度。

  佛山虽为广东的制造业重镇，但甲级写字楼的需求量与一线城市还是有较大差距。邓浩志表示，佛山在大商贸、大金融、大地产、总部经济等领域的产业占比并不高，造成了其对商务办公物业需求总量以及形态上与一线城市的不同，就高端办公需求而言，与临近的广州更是差了一个量级，因此导致了大量优质商办物业被闲置。根据戴德梁行发布的《2020上半年佛山写字楼市场报告》，2020年上半年佛山甲级写字楼市场净吸纳量约3.2万平方米，同比大跌55.3%，空置率43.8%，在全国主要城市中排名靠前。

  瑞安房地产也在年报中披露了2020年岭南天地项目相关的公允值变动情况。其中，佛山第B号、C号地块指的便是7号、8号土地，可供出租面积共37.4万平方米，年末账面值24.5亿元，同比降低了14.9%，即估值减少了3.66亿元。

  在邓浩志看来，若瑞安房地产继续选择盖地标，建设投入资金巨大不说，后期还有高昂的维护费用，还需要为招商引资头痛。以目前市场行情预判，这两个地标项目十之八九是亏损的。瑞安房地产的投资者也认为退地是明智之举，有投资者表示，以5004.45元/平方米的楼面地价、37.4万平方米的建筑面积计算，这两块地的拿地成本约为18.7亿元，算上十几年的资金成本，估计是一笔亏本买卖，但考虑到若继续持有，未来还要巨额资金投入，及时止损也算利好。

  减仓大湾区

  加码长三角

  据瑞安房地产方面介绍，截至目前，岭南天地已建成总建筑面积约38万平方米的住宅。最新一期住宅怡廷自2019年底起推出预售，至2020年底，逾95%已签订买卖合约。该项目还有2.8万平方米住宅、23.7万平方米商业物业待日后发展。这意味着，经过14年的发展，这个建筑面积高达150万平方米的巨无霸旧改项目已经接近开发尾声。截至目前，该公司仍只专注于岭南天地这一个项目，并未在粤港澳大湾区增加新项目储备。

  对于此次退地，瑞安房地产并不想被外界解读为退出粤港澳大湾区。该公司相关人士表示：“我们会继续开发岭南天地待开发的物业，公司深耕佛山多年，若有进一步发展的机会，会积极考虑参与大湾区的发展。”

  话虽如此，从目前瑞安房地产的资源储备情况来看，发展重心偏向长三角已是明显的趋势。截至2020年底，该公司共持有11个发展项目，分布于上海、武汉、佛山及重庆这4个城市，佛山无疑是其中城市能级最低的。在其56.2万平方米的可售住宅物业建筑面积中，上海就占了34.4万平方米，佛山只有2800平方米。

  2020年，瑞安房地产的合约销售额为211.84亿元，同比增长了69%，增幅主要来自于上海及武汉的项目。其中，仅是上海的项目就贡献了约154.8亿元销售额。

  瑞安房地产主席罗康瑞在今年3月份的业绩会上表示，会考虑投资粤港澳大湾区，目前在做很多的研究，将来会有机会，武汉也十分看好，但公司重点还是会在上海。该公司其他管理层透露，2020年上海几个项目的销售都取得了非常好的业绩，写字楼方面虽然短期内有一定下行压力，但长远而言，也看好上海的写字楼市场。

  在新增投资上，瑞安房地产2020年的主要精力也是放到了长三角。2020年5月底，该公司以21亿元的代价购入了上海青浦区蟠龙镇4幅土地80%的权益，年内还与国际基金高富诺联合收购了南京地标综合物业――南京国际金融中心，双方各占50%的股权。