三年前，西安发布“龙门计划”，力争2021年境内外上市企业达到100家。
彼时，一家陕西房企——龙记地产也跟风“趁热度”，其创始人杨明生公开喊出，“争取在三年内，将龙记地产主业以及资产管理等业务通过借壳或IPO等形式实现上市。”
三年时间匆匆过去，龙记的上市工作终于有了动静，目前二代杨江辉在上海负责上市事宜，且位于上海闵行区协信大厦的龙记上海总部也已投入运营。
为了跨跃资本市场的“龙门”，龙记地产不仅“换壳”为龙记泰信，还频繁展开资产和股权腾挪。
但近两年来，资本市场对中小房企并不友好，并不是上市的最佳时机，在旭辉CEO林峰看来，“企业融到的资有限，股东也拿不到现金，同时中介和监管的成本也高”。
以安徽房企三巽为例，从2019年10月27日至今，在经历了四次递交招股书后，这家企业终于于不久前上市；而海伦堡、奥山控股、鹏润控股、实地地产等房企却依旧没有走完上市之路。
在资本市场大门收窄的背景下，杨氏父子上市的底气在哪里？龙记泰信真的能如愿以偿登陆资本市场吗？
龙记“换壳计”
龙记的“换壳”记，自2019年下半年就开始运作了。
据乐居财经不完全统计，龙记地产及旗下超过10家子公司陆续转至龙记泰信实业集团有限公司（简称“龙记泰信”）中。目前，资产腾挪仍未完成。
龙记方面称，品牌升级的是因公司引进了新的战略投资者，通过股份制改造，优化股权结构，组建全新的龙记泰信集团。
然而，在“换壳”过程中，所谓“新的战略投资者”均是杨姓股东。而53岁的创始人杨明生则“隐身”起来，疑似二代的杨江辉接手龙记。
从股权结构来看，龙记泰信由杨江辉直接持股30%，另外70%股权由陕西泰信融华实业合伙企业（有限合伙）持有。而陕西泰信融华实业则由杨江辉、杨爱玲、杨改玲分别持股40%、30%、30%。
至于杨爱玲、杨改玲与杨明生的关系，龙记泰信官方从未有过相关表述，杨明生亦从未在公开场合对此提及。
目前，杨爱玲除了投资陕西泰信融华实业以外，旗下还有两家公司：陕西日升实业集团（50.9615%）和陕西邦家物业管理（3.17%）；杨改玲除了投资陕西泰信融华实业以外，旗下也还有两家公司：陕西龙腾盛世园林（100%）和陕西盈立实业发展（37.5%）。
杨江辉不仅是龙记泰信的最大股东，他也是龙记地产的实控人，持股81.1％。而在此之前，龙记地产的股权由杨明生所持有。
据了解，出身于1991年的杨江辉，国外海归，2014年进入龙记地产，目前职务为执行总裁。
值得注意的是，创始人杨明生除了对外是龙记泰信集团董事长的身份外，在龙记泰信和龙记地产均未持股，而他本人目前旗下也未有对外投资的迹象。
截至目前，龙记泰信对外投资40家子公司，绝大多数为地产公司。相较之下，龙记地产仅剩下11家在业子公司，包括铜川市民间借贷登记服务中心有限公司等。
为何上市前，龙记要大费周章“换壳”、进行资产股权腾挪，而不是直接给龙记地产更名？
据乐居财经获悉，龙记地产成立于2005年，注册资本4.2亿元。过久的经营历史，使其身上背负众多诉讼。据企查查显示，该企业历史诉讼超100起。
除了龙记地产这家主体公司外，目前它旗下公司也是官司缠身。
例如，龙记地产全资子公司陕西聚安涉及法律诉讼超过2000件，仅商品房销售合同纠纷被起诉就逾1000件，甚至7次被法院列入限制高消费。此外，龙记地产全资子公司陕西博祥置业有限公司也因自身失信被限制高消费6次。
“这些失信和被限制高消费的记录，或多或少会影响到龙记的融资、信贷以及上市审核。”业内人士表示。
相较于龙记地产，2019年8月成立的龙记泰信显然是一个干净的“壳”，目前旗下未有诉讼纠纷。就如此前，左晖用贝壳取代链家，搭建上市公司框架，未尝没有这一方面原因。
高周转隐患
杨明生是土生土长的陕西铜川人。1998年，30岁的杨明生“闯荡”西安，开了一家名叫陕西海岛渔婆的餐饮公司，赚得第一桶金。
2001年，嗅到房地产机遇的他将餐饮产业全部出售，创立陕西日升实业公司，涉足房地产业务。
四年后，想赚大钱的杨明生在老家铜川注册成立了龙记地产，并以每亩300万元的价格举牌标得铜川市百盛国贸商业项目，打响“第一枪”。此后便深耕老家铜川。
不过，杨明生的“野心”不止是铜川，他想走出铜川、走出陕西、走向全国。他曾言，“龙记要在市场中站稳脚跟，避免被挤出市场，而要得到持续发展，首要的目标就是要通过一系列措施和策略让企业快速扩大规模”。
此外，杨明生也在数个场合表示，广拿地+高周转就是龙记“上规模”的良方。
“410”模式在龙记已经实践多年，即拿地4个月开盘，10个月资金回正。为了能快速发展，杨明生避开在一二线城市与规模房企“针锋相对”，而把公司的战略侧重在三四五线城市及都市圈辐射的县域城市。
“高周转”虽然对于企业业绩增长功不可没，但也有不少弊端。眼下，龙记高频的诉讼和维权事件，或多或少与公司高周转有关。
例如龙记•国会山项目，从2010年开始着手运作到销售，仅用了一年多时间。但后续，项目被爆出资质不全、延期交房、楼栋外墙保温材料能点燃等问题。上文所说的，陕西聚安先后7次被法院限制高消费，也是受该项目所“牵连”。
相较于杨明生，杨江辉的拿地更加激进。他此前定下，“2020年新增50个项目，储备货值达千亿”的目标。
2020年，龙记泰信通过招拍挂和市场并购，累积获取项目32个，首进甘肃、湖北十堰、成都等地。截止2020年底，龙记泰信虽然目标落空，但也实现土地总储备7000余亩。
去年，龙记泰信还正式组建北方、南方两大事业部，负责全国市场调研、前期策划、尽职调查、法务谈判等工作，支撑项目获取。
今年，龙记又制定了新三年计划——“三年300盘”，平均下来就是半年50盘，月均超8盘。
为实现高周转、高扩张，龙记泰信启动上海、西安双总部，除了融资的考虑，主要还考虑到在规模化扩张对华东华南的推动作用。但全国各大房企都对长三角、珠三角虎视眈眈，龙记似乎难有生存之地。
2021年，龙记泰信计划新拓展项目50个，新增货值500亿。据乐居财经不完全统计，在上半年，龙记泰信拿下超过8宗地块，土地投资超18亿元。
例如，6.8亿竞得甘肃省庆阳市199.31亩宅地、1.97亿元竞得安徽阜阳82亩宅地、2.05亿竞得河南漯河73.26亩、7.52亿并购四川绵阳114亩土地等等。
在还未踏入资本市场之前，疯狂拿地也使得杨氏父子对于资金尤为渴求。
新平台龙记泰信成立不足两年，陆续质押了多家子公司股权，这些公司有的是新成立子公司，有的则是从龙记地产及旗下子公司转让过来的公司。目前龙记有效出质纪录为7则，出质股权数额超过4.1亿元。
在房企融资通道紧缩的大背景下，龙记的借钱对象更多是基金类或者资管类公司，例如安徽省中安金融资产管理股份有限公司、盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司、智盛（北京）资产管理有限公司、西安锦途基金管理有限公司等，可谓五花八门。
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