22.9亿元入手! 越秀地产再获母公司资产注入

曾冬梅 2021-07-29 13:12:44 来源:中房报

  越秀集团与郴州市人民政府达成签订战略合作协议还不到一年时间,越秀地产股份有限公司(00123.HK 以下简称“越秀地产”)就成功获得了在郴州的首个项目。7月26日,该公司通过公开挂牌方式以约8.94亿元竞得郴州西城地块。

  用“背靠大树好乘凉”来形容越秀地产的资源获取优势并不夸张,身为广州市属龙头国企,越秀集团近年来已通过各种途径为越秀地产输送了大量项目,除了类似郴州那般的牵线搭桥外,还直接注入资产。7月23日,越秀地产在公告中表示,将以22.9亿元收购越秀集团旗下一个子公司,以此获得位于广州市海珠区的一个商业项目。

  据了解,越秀集团此前已经持有这个项目8年多时间,计划于今年下半年开售首期公寓产品。越秀地产的相关人士透露,公司选择此时收购项目,是因为可尽快实现销售和现金回流。而越秀集团此前注入的资产,也均为已孵化成熟的项目,这种“集团收购孵化——地产购买”的模式给予了越秀地产很大的现金流管理弹性,为其在“三道红线”与规模增长之间取得平衡减轻了不少压力。

  持有8年多后才注入

  公告显示,越秀地产已经与控股股东越秀集团订立股权转让协议,购买越秀集团旗下广州市佰城投资发展有限公司98%股权,这笔交易的总代价约为22.9亿元,包括18.7亿元的股权转让代价和约4.2亿元的还款金额。

  广州市佰城投资发展有限公司持有广州市海珠区工业大道南大干围12号、1号地块,项目占地面积约6.3万平方米,计容建筑面积约39万平方米,规划建设公寓、零售、购物中心、配套设施及地库。

  这块地是越秀集团在2012年底从广百集团手中收购来的,但相关手续直到2016年5月才完成,当时收购广州市佰城投资发展有限公司98%股权的代价为15亿元。

  根据公开信息,广百集团原本计划投资40.7亿元,将该项目建成集商务办公、休闲购物、酒店及服务式公寓于一体的广州首个大型滨江海港城。将地块转让给越秀集团后,发展计划便改成用10亿元定制总建筑面积7万平方米的商业体,包括3万平方米的购物商场、2.1万平方米的甲级写字楼、1.5万平方米的写字楼、4000平方米的地面商业物业和500个地下停车位。

  按照约定,这个商业体本应在2016年底前交付,但因种种原因未能按时完工,最终交付日期被延迟到了2024年底前,为此,项目公司须向广百集团支付6500万元的补偿。

  越秀地产认为,项目土地所在的海珠区为广州核心区之一,拥有发展完备的优质生活设施及运输系统,项目土地的开发前景可期,收购完成后,项目的业绩将并入公司报表,预期可对整体营业收入带来贡献。

  而据越秀地产的有关人士介绍,该项目经历了多次规划调整和优化,目前已在正常开发中,计划于今年下半年首次开售,公司将尽快实现销售和现金回流。

 多渠道挖掘国企土地资源

  从这笔交易不难发现,该项目前期土地整理的时间和资金成本都由越秀集团承担了,直到万事俱备、只差销售这临门一脚的时候,才转让给了越秀地产。持有8年多时间,股权转让价格只提高了约25%,各项交易条件对越秀地产而言,都颇为友好。

  事实证明,拥有一个实力雄厚的控股股东也是一种竞争优势。作为总资产规模高达7300亿元的广州市属龙头国企,越秀集团近几年没少给越秀地产输送项目与资源。

  其中最典型的莫过于TOD项目了。2016年,越秀集团与广州地铁签订了战略合作协议,2年后开始进行项目合作。到了2019年2月,越秀地产才出手,花了141亿元收购了这个项目86%的股权,2个月后,广州地铁则以61.62亿港元的代价认购了越秀地产的股份,成为其第二大股东。2019年5月,越秀地产打算再从越秀集团手里收购两个TOD项目51%的股权,交易金额90亿元,但双方签订的是期权契约,约定在2019年第四季度行使期权完成收购。这就为越秀地产筹措资金留出了半年时间。

  仅仅是2019年,越秀地产就通过越秀集团输送的TOD项目增加了约315万平方米土地储备。2020年,该公司同样以订立期权契约的方式收购了2个TOD项目,新增土地储备103万平方米。这些项目被收购后迅速贡献业绩,2020年共销售了170亿元,占了其全年销售额的约18%。越秀地产曾透露过TOD项目的收购路径,那就是项目先进入越秀集团孵化,具备销售条件前才注入越秀地产,便于该公司进行现金流管理。

  除了直接为越秀地产孵化项目外,越秀集团也在很多一揽子合作里面为该公司打通了资源获取通道。例如,2020年9月,越秀集团与郴州市签订战略合作协议,双方宣布将在特色农业、优势农业、生猪养殖、房地产、城市开发、金融、交通基建等方面开展全方位的合作,此次越秀地产便是通过“住宅+配建”的模式敲开了郴州的大门。

  凭借母公司的国企背景,“住宅+配建”的模式已经成为了越秀地产定向获取土地资源的利器之一。2020年,该公司通过这种方式以较低的价格获得了4个地块,土储建筑面积约141万平方米。按照管理层的说法,这将会成为未来越秀地产主流的增加土储方式之一。

  此外,国企间的土地合作也是越秀地产重要的增储渠道。2019年,该公司透过国企合作模式增加土储约149万平方米,占新增土储的19.3%,2020年,成都、广州、苏州三个国企合作项目也为其新增了建筑面积约58.5万平方米的土储。

  从2020年的新增土储情况来看,越秀地产正在减少对公开招拍挂市场的依赖,转而从自己的国企背景优势挖掘增量的潜力。2020年,该公司从非公开市场获取的新增土储占了54.1%,其中TOD、“住宅+配建”、国企合作增储模式分别占新增土储的18.5%、25.2%和10.4%。该公司认为,通过这些多元的渠道,土地成本得到有效控制。

  2021年,虽然集中供地竞争激烈,但越秀地产仍在广州斩获7个地块,其中3幅土地是通过“住宅+配建”模式定向获取的,对应的总土储为148万平方米,溢价率均为0。5月份,该公司还通过国企合作新进入北京、东莞、宁波3座城市,新增土储建筑面积54万平方米。

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