金辉控股：下半年更加考验企业现金流 将放弃无效囤地

  上半年营收160.7亿元、归母净利涨200%。8月12日晚，金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”，9993.HK）发布了上市后的首份半年报。

  8月13日上午11点，金辉控股在线上召开2021年中期业绩发布会，针对2021年上半年业绩进行说明。报告显示，2021年上半年，金辉控股实现收入160.7亿元，同比增加44.1%。期内毛利33.9亿元，同比增加32.2%。毛利率约为21.1%。净利润约为20.1亿元，同比增加92.4%。归属股东净利润18.3亿元，同比增加200.3%。报告期内，集团共收购17宗新地，总规划建筑面积约为2217692平方米。

  “金辉控股将坚持量入为出的经营策略，放弃无效囤地，坚定稳健投资并进一步提高土储扩张精准性，进一步企稳杠杆并提高周转率，提升经营质量。”关于下半年，金辉控股主席林定强在报告中表示，在市场流动性边际趋紧的大背景下，“集中供地”和“房贷集中管理政策”等政策对房地产投资带来新的挑战，但是这也更加考验企业经营活动现金流，促进进一步提高可持续经营能力。截至8月13日上午12时，金辉控股股票收盘价为4.45港元，上涨2.06%。

  同时，公司现金及银行结余约为人民币254.8亿元，现金流相对健康，目前金辉控股同期净负债率75.9%，现金短债比1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，“三道红线”维持绿档。

  业绩保持增长

  国家调控政策趋严的大背景下，上半年保持业绩增长或能帮助金辉控股赢得更多投资者信心。去年10月29日，金辉控股在港交所主板挂牌上市，并在2020年年报中，保持业绩、利润双增长。

  此次，据半年报显示，2021年上半年金辉控股实现合约销售总额557.7亿元人民币，同比增幅达49.3%，实现合约销售面积322万平方米。资产总值增长至人民币1974.22亿元，较2020年底增长6.33%。净资产增长至381亿元，较2020年底增长5.5%。合约负债（预收房款）增长至773.6亿元，较2020年底增长12%。总资产及净资产的增速，高于有息负债1.2%增速。金辉控股称，数据表明这样的增长并非是由债务和规模简单驱动的，而是其产品力、管理效率，财务成本控制能力的加成。

  上市后融资结构优化

  2020年，金辉控股根据国家调控要求，全面降债，实现“三条红线”降绿。从最新中报数据看，截至2021年6月30日，企业净负债率为75.9%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后资产负债率为68.3%，维持“三道红线”政策绿档要求。

  截至2021年6月30日，金辉控股有息负债总额为543.97亿元，较2020年底增速为1.2%。如下半年能维持当前债务增速，则将低于“三道红线”绿档有息负债年增速不超过15%要求。同时，中报显示期末现金及银行结余为254.8亿元，现金流将有利于金辉控股在下半年经营活动中取得主动权。

  同期，金辉控股加权平均债务成本下降至6.95%，相较于2020年底的7.47%有所降低。金辉控股称，其融资成本下降的原因，是受益于企业上市后资本市场提升带来的融资结构优化。融资成本较低的银行贷款占比较2020年底提升13.6个百分点至66.3%；成功发行了包括CMBS、ABS在内的多笔低成本资产抵押证券；境内外公司债券的发行成本也随着上市后信用评级上调而有所下降。

  2021年上半年，标普上调金辉主体信用评级至“B+”，展望“稳定”；穆迪信用首次将“B1”评级授予金辉，并给予“稳定”展望；惠誉上调金辉评级至“B+”，展望“正面”。同期，金辉控股因其市场表现在2021年2月被新增至恒生综合指数成分股名单中，成为港股通股票，并成为新纳入MSCI中国小型股指数成份股企业。

  上半年收地17宗

  2021年上半年，金辉控股共收购17宗新地，规划建筑面积221.8万平方米。集团应占权益的规划建筑面积约为1,428,969平方米，应占权益合约地价总额约为人民币88.97亿元，平均土地收购成本约为人民币6,226元/平方比，金辉控股执行董事兼执行总裁林宇解释，主要是因为上半年在北京拿地导致平均拿地价格比去年有所上升。

  在北京首轮集中供地中，金辉控股以联合体形式跟中骏合作，以45.2亿元底价获取大兴新城核心区D、K组团地块,据介绍，在该地块开发中金辉控股占比24%。整体来看，上半年拿地共涉及11个一二线重点城市，主要包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市。

  报告期末，金辉控股土地储备总建筑面积3307万平方米，其中97.9%位于二三线城市。公司上半年应占权益后合约地价总额约为人民币88.97亿元、应占权益前合约地价总额约为人民币146.83亿元，2021年上半年合约销售额为557.7亿元。按此数据计算，金辉控股拿地比例低于政府购地金额不得超过销售额40%的要求，为下半年企业购块留出余地。

  另据介绍，2021年上半年，2月五星级酒店—福清喜来登酒店开业，4月北京东南四环金辉时八区项目招商推介启动，6月收购上海北外滩核心地段一酒店物业。这让金辉控股自持物业及酒店经营板块得到完善。