在频繁出台的监管政策下，特别是2020年下半年的“三条红线”、2021年房地产贷款集中度管理以及“集中供地”等政策相继发布后，房地产行业基本告别高速增长，迈入管理红利时代，“高杆杠”、“快周转”模式的逐渐失灵，行业进入长期竞争阶段，房企更需注重内功。
对行业而言，所谓内功其实就是产品、服务、品牌。其前提都要建立在有充足的土地储备基础之上。因此，在管理红利时代，拿优质土地就是提前为企业在产品端建立先发优势。
显然，财务稳健、现金流充足的企业更具拿地底气。8月19日，远洋集团（03377.HK）发布2021年中期业绩：累计合约销售额约524亿元，同比增长约25%；销售回款金额达人民币377亿元，同比升约12%。
截至2021年6月30日，远洋依旧保持三线均绿，融资成本约为5.04%，较2020年底进一步下降。此外，远洋境内外融资管道均保持丰富及畅通，拥有已获批尚未提用的额度约2424亿元。得益于稳健的财务，远洋持续高标准推动“南移西拓”和城市深耕，新增土储328万平方米，总货值约500亿元，其中“南移西拓”区域占比近70%。
土地市场端的积极动作，为远洋长期发展提供了充足储备，深挖了企业护城河。
多管齐下，获取优质土地
持续提升拿地能力是远洋长期修炼的企业内功。
2020年，远洋加速聚焦开发主业，在27个城市共获取53个项目，全部位于深耕的一二线城市，其中“南移西拓”区域项目占比64%。进入2021年以来，远洋土地获取能力进一步提升，获取方式也更为灵活和多元。除了正常的招拍挂之外，远洋还持续通过城市更新和收并购等渠道扩储。
上半年，远洋集团新增土储总货值约500亿元，且新增开发项目全部位于深圳、厦门、武汉、西安等战略深耕的一二线城市。积极获地同时，远洋坚持新增土储以“小快周转”项目为主，其中25万平方米以下项目个数占比达75%。
作为城市发展的参与者与建设者，远洋集团已布局城市更新领域多年，积极培育新的业绩增长点。2020年，远洋集团在深圳的4个旧改项目，贡献了119亿元的销售额。2021上半年，远洋集团共有4个项目在售，预计2022年会再推出3个在售项目，陆续为远洋集团贡献可观的销售额。
同期，远洋集团在城市更新领域的拓展成果也颇为丰厚。如在1月，远洋与重庆江北区政府签署《长安三工厂片区城市更新项目合作框架协议》；3月，远洋中标成都青白江公园城市有机更新项目，总实施面积约2538亩；5月，远洋与长沙市天心区政府正式签署战略合作协议，双方将积极推进在城市中心区城市更新等领域的合作。据2021中期业绩披露，远洋已签约旧改项目近1800万平方米，其中已转化项目共7个，获取旧改项目5个，未来将随着项目进度陆续转化为土储。
截至2021年6月30日，远洋总土地储备约4658万平方米，其中，二级开发土地储备3796万平方米，一级开发537万平方米，已锁定旧改项目325万平方米，平均土地成本降至每平方米人民币7721元。
此外，远洋在收并购合作方面获得了长足进展。7月18日，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以人民币40亿元平价获取红星地产70%股权。目前，远洋已成立新运营管理平台纳入远洋内部管理体系。截至2021年6月30日，该平台总土地储备约1700万平米，其中“南移西拓”区域占比近70%。下半年，该平台可售资源约为330亿元，华东、华中、华西区域占比80%。
分析人士指出，通过多渠道拿地，远洋集团土地获取能力和土地市场抗风险能力持续提升，在管理红利时代更具长期竞争力。
稳健财务，构筑拿地良性循环
远洋在土地市场稳健拓展，不仅符合企业战略需求，也是一家健康企业财务稳健、现金流充沛的外在表现。毕竟，无论以何种方式获取土地储备，都需要真金白银的支撑。据中期报告显示，远洋集团手持现金(包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款)382.32亿元，现金短债比1.6，资金安全度高。
当然，资金强监管时代，作为一家稳健房企，即便手持充足现金，也会在资金方面仍会保持审慎。注重开源节流，才是保持长期现金流充沛的正道。
因此，远洋一直注重销售回款能力提升，并利用低融资提前储备企业未来发展所需资金，这也是远洋在销售之外的开源之法。中期报告显示，2021年远洋有多笔资金大动作，如1-2月成功发行人民币60亿PPN；4月成功发行5年期4亿美元绿色债券；7月发行人民币32亿CMBN。
除此之外，依托金融机构对远洋集团信心，远洋集团深化银企战略性合作，在授信额度获取方面梅开二度：与招行、农行等银行分别签署《按揭总对总战略合作协议》，帮助企业持续获取充足的按揭额度；与平安银行签署战略合作协议，获得平安银行意向性授信人民币300亿元。截至2021年6月30日，远洋集团拥有已获批尚未提用的额度约人民币2,424亿元
2021年上半年，远洋持续保持“三道红线”均绿，金融机构对远洋充满信心，远洋融资成本也实现进一步下降。比如1-2月，远洋成功发行人民币60亿PPN，综合票息4.45%，综合票息下降1.5个百分点，每年节省利息成本人民币9,000万元。
此外，节流对企业管理内功也是深重考验。远洋集团以精细化管理增效降本，彰显了企业深厚管理内功。期内远洋毛利润人民币46.12亿元，同比升3%。
充足的现金、再加上不断提升的回款能力，共同构筑了远洋拿地端的良性循环。现金充足意味着远洋集团能获取更多的优质土地，而充足的土地储备和不断提升的回款能力，反过来推动销售规模和回款额的进一步增长，从而为企业发展带来充足的现金。2021下半年，远洋集团可售资源约1800亿元，为规模持续增长奠定了基础。在变幻莫测的房地产行业中，远洋集团以“长跑者”的姿态稳健前行。
扫描上方二维码，关注中房网公众号