房地产行业大变局中，资本市场对房企的评判逻辑发生变化，稳健的策略显然优于激进扩张，高速冲向千亿的宝龙努力以“稳”的姿态示人。
宝龙的半个身位，平稳跨进千亿门槛。
8月19日，宝龙地产（01238.HK）发布2021年中期业绩。报告期内，宝龙地产实现合约销售金额530.39亿元，比去年同期增长68.2%。
这是一份“正合适”的销售答卷，对照宝龙地产2021全年1050亿元的销售目标，上半年完成度约50.5%，时间进度条和任务达成进度条近乎同步。
宝龙地产期内销售去化率一般，整体约62%-63%；但根据下半年计划推出约1184亿元货值来推算，后半程只要能达到44%以上的去化率，宝龙地产便可实现全年销售目标，完成千亿蜕变。
假如1184亿元计划货值整体销售去化达到上半年的水平，全年销售甚至可以逼近1300亿元。
数据正印证宝龙地产总裁许华芳所言，“1050亿元是一个相对保守和求稳的数字”。
毛利率仍处较高水平
高周转时代普遍被认为已经结束，在资本市场警惕的审视下，每一个正经历规模扩张的房企，都面临同样的追问：增长是否可持续性，现金流是否安全健康。
财报显示，2021上半年，宝龙实现营业总收入207.3亿元，同比增长20.73%，其中地产结转收入184.21亿元，同比提升20.06%。期末宝龙预收账款253.81亿元，较期初增长11.53%，增速相对较慢，与近期宝龙销售维持高增长存在背离。
《东地产财经周刊》注意到，盈利能力来看，期内宝龙毛利润同比增长14.61%至72.92亿元，毛利率35.2%，较去年同期下滑1.9个百分点，但仍处于行业领先水平。期内净利润50.77亿元，同比大幅增长45.28%，净利率同比增加4.1pct至24.5%，增幅明显，主要缘于合联营业绩贡献、非经营性其他收益以及资本化比例增长的影响。
截至2021年6月底，宝龙地产“三条红线”指标仍维持在绿档范畴，净负债率为77.84%；现金比短债为109.29%；剔除预收款后的总资产负债率为69.98%。
值得玩味的是，资产负债率69.98%，刚好擦过70%的政策红线，主要得益于少数股东权益同比激增233.58%带来权益的增厚。
增长系于低成本土地
仅靠“财技”，难以秀出未来。整个行业毛利率下降已经成为不争的事实，在密集楼市调控尤其是集中供地政策的夹击之下，留给房企的利润空间已十分有限。
昨天的土储，就是今天的规模。聚焦长三角、推货量充足成为宝龙地产业绩高增长的主因，得益于上半年长三角商品房成交活跃，长三角对宝龙销售额贡献率达83%。宝龙于各月份的表现较好，尤其是3月、5月和6月，单月销售规模破90亿，接近历史最佳水平。
手中大量的低溢价土地储备，为宝龙地产维持高毛利率提供了条件。宝龙地产在上半年避开集中供地的城市，借助低溢价综合体拿地及勾地，将期内新增土地成本控制在了平均4927元/平方米的水平，平均溢价率约3.5%。其中综合体拿地占比70%，实现期内新增投资货地比2.7，整体土储均价占当期销售均价的22.8%，后期盈利空间可观。
上半年，宝龙长三角战略扩张至安徽，同时借助商业勾地模式，首入大湾区的中山和佛山，大湾区2个项目均以底价勾地完成，合计权益可售货值107.9亿元，权益货地比2.61，可售部分预期毛利率可达33%。
布局能级影响后续发展
“不拿高价地、不拿没有利润的地”，许华芳在业绩发布会上对外明确了宝龙的“面粉观”。
拿地结构来看，宝龙提出“1+1+N”战略，期内于长三角和大湾区权益土地款占比50.8%和34.1%。从城市来看，宝龙期内于佛山、温州、中山、南京和武汉集中拿地，但多在市郊新区。
《东地产财经周刊》了解到，至2021上半年底，宝龙土地储备3774.92万平方米，其中长三角土储建面占比68.4%,大湾区占比6.9%；从能级来看，一线城市仅1.4%，二线城市39.9%，三四线土储建面占比58.6%，更多聚焦于以及三四线的核心区域及一二线卫星城。
“稳”字当头冲千亿，在小心翼翼扩张的背后，宝龙地产面临的最大挑战，可能更多来自于现有的布局及发展模式，能否在上规模之后，持续应对环境的变化，持续保持高质量的增长。
已出现的一些征兆信号，值得注意。上半年宝龙地产回款率76%左右，低于去年同期85%的回款率，与宝龙地产布局的主力城市出现较大范围市场波动不无关系。此外，近几年宝龙推货结构中商业与住宅的比例基本控制在三七开左右，在推货结构相近的背景下，2021上半年商业项目对销售额的贡献度同比大幅下滑9pct至8.91%，整体商业去化表现不及住宅。存货结构方面，期末宝龙已竣工未销售物业172.27亿元，同比增长18.08%，增速明显。
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