信号明显 多家民营房企融资方案获批

  12月6日，龙光集团有限公司（03380.HK 以下简称“龙光集团”）在官微上表示拟启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作，并透露项目前期沟通得到了中国证监会和深交所的大力指导和支持。3日前，其2021年面向专业投资者公开发行公司债券的发行申请，也获得了监管部门审核批准。在该公司看来，这意味着金融机构对民营房企的支持将得到改善，市场对民营房企的信心有望重建。

  碧桂园50亿元中期票据的相关注册申请在月初刚获受理，12月5日，该公司又透露计划于近期向交易所申请发行供应链ABS产品。而龙湖集团则已经把2021年度第一期中期票据的发行时间敲定在了12月7日及8日。

  来自中国证监会以及沪、深证券交易所的消息显示，这些部门对房企尤其是民营房企融资，将继续保持相对开放的态度，满足企业正常合理的融资需求，但会重点支持经营状况良好、内控机制相对完善的房企债券融资，防范信用风险。

  “融资相比之前确实宽松了一些，但还是精准的宽松，优等生受益。”明源存量地产首席研究员艾振强表示，无论是前段时间的国企央企，还是上述民营房企，都是稳健经营的典型，政策的风向很明显。

  部分民营房企融资获支持

  龙光已经连续两天在官微发布融资信息，这种情况在过去并不多见。在12月5日的公告中，该公司表示2021年面向专业投资者公开发行公司债券的发行工作已启动，债券期限为4年，发行人主体信用和债项评级均为“AAA”最高等级。来自上交所的信息显示，这笔公司债的规模为不超过7.1亿元。

  12月以来，碧桂园在境内融资方面也有不少动作。12月1日，该公司在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据的相关注册申请获受理，进入预评环节。据了解，这是碧桂园第一次在银行间市场发行中票，此前地产行业中票的发行主体多为央企、国企以及A股上市房企。12月5日，该公司也透露计划近期发行供应链ABS产品，申请获批后，将在监管机构指导下尽快启动相关产品的发行工作。

  龙湖集团是在12月3日披露中票发行计划的。公告显示，其间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司将于2021年12月7日及8日公开发行2021年度第一期中期票据。票据发行规模为不超过10亿元，为期十五年，票面利率询价区间为3.20%-4.20%。该公司相关负责人表示，在监管部门的支持下，公司当前融资活动开展顺畅，公司债、中票、供应链ABS、ABN等融资产品正常发行。

  上交所在12月5日披露了不少信息，用以说明房企融资情况呈逐步改善态势。据介绍，11月，保利发展、陆家嘴股份、中国金茂等央企、国企相继在沪市发行供应链ABS、CMBS等产品。至于民营房企，除了上述龙光集团、龙湖集团、碧桂园等已经公开的消息，上交所还透露，新希望地产、龙湖集团将分别在12月中旬、明年1月发行供应链金融ABS。

  12月6日，新希望表示其储架式供应链ABS在2021年7月30日获得上交所无异议函，近期有计划启动首期专项计划的发行工作。

  上交所强调，支持龙光集团、龙湖拓展、新希望地产等优质民企发行公司债券合理滚动融资。今年以来，这三家公司分别募集资金28.47亿元、90亿元及15.2亿元。资产支持证券方面，民营房企也在持续发力，数据显示，民营房企于2021年1-10月在上交所发行供应链金融ABS产品335亿元，发行CMBS和类REITs共254亿元，购房尾款项目141亿元。

  融资松动后的并购猜想

  上交所的说法在实操层面印证了上周末一行三会对房地产融资的态度。12月3日晚，中国恒大在港交所发布无法履行担保责任的公告。同日，一行三会同时发声。

  央行表示，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。银保监会指出，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。证监会认为，涉房上市公司、债券发行人经营财务指标总体健康，恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控，并透露，下一步将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

  有市场消息指，证监会支持优质房地产企业发行债券，资金将可用于出险企业项目的兼并收购。

  对于资信良好、财务相对稳健的民营房企而言，境内的融资通道其实一直都没关闭。“今年我们的融资都是按正常节奏推进，跟各类机构和部门的对接都很顺畅。”某民营上市房企负责融资的管理层表示，每一次危机都是分化的时机，作为为数不多资金链较为健康的上市房企，公司也跟不少处于流动性困境中的同行接洽过收购，但发现买卖双方在资产的估值上存在着较大差异，“没有哪个企业说自己是困难企业，要价都不低。”

  除了价格问题，市场下行也是房企衡量收并购节奏的要素。一家头部民营房企内部人士透露，虽然融资端口已松动，但目前还是维持自己公司的现金流安全最重要，毕竟市场并未筑底回升，短期内应该不会进行大规模的收并购。

  国泰君安分析师谢皓宇认为，和以往“以房地产作为短期刺激经济的工具”不同，本次没有对所有房企进行宽松，而是在不新增融资渠道的情况下，采用了结构性的融资政策，鼓励优质房企进行并购，也就意味着行业的淘汰依然会成为常态，且被淘汰企业依然无法通过再次融资重返市场，行业门槛将得到极大提升。