“今年是个冷冬”。这句话用来形容2021年沈阳的楼市，甚至比形容天气状况还要贴切。
中国房地产报记者梳理了从2020年9月由沈阳市房产局、沈阳市自然资源局、沈阳市城乡建设局、国家税务总局沈阳市税务局等9部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“沈八条”）以来，沈阳房地产市场的发展脉络。
发现政策执行一年多以来，尤其是今年下半年，随着政策效力的持续释放，加之地产信贷业务的全面收紧，沈阳市房地产市场步入下行通道的趋势越发明显，至集中供地后，第二轮土拍草草收场，“金九银十”成色尽失，消费者预期过低，市场观望情绪浓厚，沈阳楼市呈现一派“惨淡经营”图景。
而且，由于楼市销量遇冷后引发的房企价格战，导致部分先期购房业主群体维权事件频发，沈阳个别区相关部门介入调停。
重重乱象之下，沈阳楼市去化进程在寒冬中举步维艰，地产行业从业人员正在面临重重危机。
房企降价“白刃战”
在沈阳卖房多年的渠道销售潘奇，最近开起了滴滴快车。
前几年房地产市场好，卖房也“风光”过的他，今年下半年伴随市场大行情走弱，事业遭遇困局。
完成快车派单量，晚上收车下班到家已经快10点钟了，忙了一天的潘奇才有休息的时间。
“年底卖房拿不到钱，渠道（商）都申请破产了，开发商不结算佣金，等过了年，我还得卖房子，现在先跑滴滴，挣个饭钱，我们上班没底薪的，得卖出房子才能挣到钱。”他告诉记者。
在他看来，今年沈阳的楼市从里到外都透着“乱”。他说：“沈阳人是非常认可大开发商的，尤其是龙湖、金地、万科、华润这些品牌房企，但是今年这些开发商（旗下楼盘）一降再降，价格政策一星期一个变化，非常乱。”
12月15日，国家统计局发布2021年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2021年11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。其中，沈阳新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，二手住宅销售价格环比下降0.3%。
参考此前数据，10月份沈阳新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二手住宅销售价格环比下降0.2%；9月份沈阳新建商品住宅、二手住宅销售价格均环比下降0.1%。沈阳新房、二手房销售价格，已经连续三个月下降。
记者在实地调查中了解到，个体项目的降价幅度远不如此。今年以来，由于沈阳市楼盘价格的大幅跳水，导致先期购房业主利益受损，引发了诸多群体维权事件。包括沈阳市皇姑区的金地峯范、沈北新区的中海望京府，苏家屯区的华润静安府等。
面对群体维权事件，当时针对房企降价销售行为，沈阳沈北新区发布“限跌令”， 宣布自8月26日起区房产局将对沈北新区房地产市场销售行为进行检查。同时，多个部门联合约谈了部分开发企业，要求企业在考虑自身利益同时，要遵循房地产市场发展规律。
“限跌令”出台后，房企只能通过其他途径促销自救。58安居客房产研究院的文章指出，从国庆节开始，沈阳有不少楼盘开启了“暗降”模式，各种名目的优惠和特价房频出。
在潘奇的介绍下，记者先后走访了几个楼盘，其中沈北新区的中海望京府楼盘位于沈阳师范大学地铁站附近，周边囊括了万科地产以及华强城的楼盘，地理位置条件优越。
记者以购房者身份在中海望京府楼盘销售中心盘桓多时，期间只有一位购房者前来问询，且兴趣缺缺，几分钟后就离开了。
在记者表露出对一处房产感兴趣后，销售人员告知价格为12000元/平方米，在记者多次询问下，销售人员称，有“特价房”，为10000元/平方米。
“当前楼盘降价促销，已经成为主流”，一位深耕沈阳当地市场多年的房地产渠道销售负责人告诉中国房地产报记者，“目前网上的均价已经不具备参考意义，一切都以售楼处为准，有些项目我们渠道都需要签保密协议。”
随后，记者从该渠道销售处问询到中海望京府楼盘的所谓“特价房”可以低至8500元/平方米。而对于此前闹得沸沸扬扬的业主维权事件，销售中心的工作人员连连摇手，讳莫如深。
“大开发商口碑好，普遍存在溢价，市场行情下行时，大开发商降价对于周边的本地开发商是一次降维打击。”潘奇说。
“在沈阳，恒大是打响了降价销售第一枪，其他开放商为了完成销售任务，也跟着降价，上半年卖15000元/平方米的房子，下半年就卖10000元/平方米，买房还要签保密协议。”潘奇补充道。
在今年9月，网络上某房产中介人员贴出的价目表格中，沈阳市10个区有近50个楼盘推出了不同程度的降价。
其中，金地各项目均有降价，幅度在10%~30%；龙湖部分项目降价约5%；华润部分项目降价约30%；中金、万达降价约15%。
据表格中数据，位于和平区的阳光城和平101降价幅度达到了5000元/平方米，同在和平区恒大帝景则是下降了4000元/平方米。
中海望京府销售中心，孤零零的沙盘，当天看房者寥寥无几。
成交连续下滑 二手房存量高企
成交量连续六个月下滑。这是沈阳市二手房市场下半年的成绩单。
根据贝壳网的数据显示，自今年5月起，沈阳二手房市场成交量持续下滑，除了成交量走低，成交价格也持续下探。
与市场降声一片、成交持续下滑相对应的，是沈阳二手房市场高企的存量。
截至12月20日，链家网可查询的数据显示，沈阳市仅在链家登记出售的二手房数量为136431套，作为参考，同为东北省会城市的吉林省长春市为76179套，黑龙江省哈尔滨市为98942套。
沈阳在售二手房数量接近长春市与哈尔滨市二手房在售数量的总和，人口数量却不具备优势。
根据第七次全国人口普查数据，沈阳市常驻人口为907万人，长春市常住人口906万人，哈尔滨市常驻人口1000.99万人。
与第六次人口普查的数据相比，沈阳10年共增加963922人，增加11.89%。年平均增长率为 1.13%。
虽然沈阳市的人口数量持续增加，但是按照这样的比率速度，二手房去化周期将非常长。而且沈阳的商品房房源库存一直不低。
根据相关机构数据，自今年2月起，沈阳商品房出清周期维持在30个月左右高位。截至今年9月，沈阳市商品房可售套数达到332410套，出清周期为29.07个月 ，远高于出清周期12个月左右的正常范畴。
业内人士认为，“沈八条”靴子落地，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年的新规，加剧了二手房出清的难度，这种锁死存量保增量的办法，不是长久之计。
政策合成的“盘尼西林效应”
如果说，“沈八条”锁死了二手房存量市场，“限跌令”锁死了新盘降价空间，那么政策合成之后的效果，正在压榨沈阳市房产中介机构的生存空间，正在消弭沈阳购房群体的市场预期。
从目前房地产市场从业者角度来看，作为稳定房地产市场初衷的“沈八条”出台和后来稳定房价的“限跌令”面世，政策合成之后并没有形成1+1＞2的效果。
2020年，“二进京”的沈阳代表团在沈阳市场抛出了“沈八条”，从政策内容上看，其主要目的是平抑高房价，给购房投资降温，在房住不炒的大背景下，建立房地产平稳合理的消费环境。
不过，“沈八条”似乎是一把双刃剑，在平抑高房价的同时，持续居高不下的二手房高库存，也让市场观望情绪高涨，二年改为五年的房产交易新政（指个人房屋买卖增值税免征年限由两年改成五年），让很多改善型住房需求遭到了短期搁置。
另一方面，开放商为了求生存，降价促销，又引发了业主维权和大量投诉。
“新盘房价大幅下降，面对业主维权，政府的解决方案就是禁止降价，但是这样（新房二手房）‘倒挂’的房价，只会熬死一大批房产中介。”潘奇说。
事实上，沈阳房地产中介正在面临“至暗时刻”。
一些新盘蓄客能力不足，选择调整开盘时间。在售楼盘为了回笼资金，实现销售目标，大力度降价促销，二手房“沈八条”新规浇灭了部分改善型刚需的交易欲望。沈阳房产中介机构的门庭和近乎横盘的楼市一样冷清。
潘奇的生存状态就是他们这一群体的真实写照。
据记者在沈阳多日走访的不完全统计，沈阳当地大量房产中介门店转让或倒闭，其中不乏瑞家等当地比较知名的中介，此外，还有盛世安家、邦邦不动产、百嘉地产、优巢不动产、优居房产交易等小型中介机构。
此外，沈阳楼市政策合成之后的蝴蝶效应还波及了财政领域。
记者查询到，据沈阳市十六届人大第四次会议公布的《2020年沈阳市预算执行情况和2021年沈阳市预算草案》内容，其中国有土地出让收入计划完成480.8亿元，下降 12.6%。草案中给出的解释是综合考虑国家对房地产市场宏观调控等因素。
但是显然沈阳市对土地出让的情况估计不足。
受销售端影响，下半年沈阳在土地供应方面表现堪称“大溃败”。根据公开数据，截至11月20日，沈阳已完成两批次集中供地。第一批供应25宗，成交22宗，成交总金额约198亿元。第二批供应44宗，成交19宗，流拍25宗，成交总金额为139亿元 。
而第三次集中供地截止时间为12月24日，有27宗地块挂牌，总出让面积约138万平方米。
值得玩味的是，从配建要求来看，第三次供地明显低于第一次供地的要求，触及限价后用摇号的方式取代了第二次集中供地的竞品质，种种迹象都感觉此次供地底气不足。
12月14日，沈阳市第三次集中供地结果可以用“糟糕”来形容，仅8宗地块成功出让，7宗地块底价成交，总成交价约43.81亿元，其余19宗地块惨遭流拍，流拍率高达70%。
前两次集中供地成交总额合计为337亿元，与预算草案计划完成金额相差143亿元，而第三次集中供地成交总金额仅43亿元，尚存100亿元的缺口，或增加沈阳市政府的财政赤字。
记者针对上述沈阳房产政策叠加引发的包括土拍走低、房产存量高企、中介机构倒闭等相关问题，计划采访沈阳市住建局等部门进一步了解详情及对政策目前执行引发问题的看法。
沈阳市委宣传部负责外宣新闻工作的杨姓处长，以“需要提前准备采访函给相关部门领导、再决定是否回复”为由，拒绝了记者的采访要求。
今年年底的中央经济工作会议指出，“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。要扩大内需，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”至关重要。
房地产市场良性循环，这与“房住不炒”主基调并不矛盾。
中央财经委员会办公室副主任韩文秀曾表示，经济社会发展是一个相互关联的复杂系统，要防止出现合成谬误，不把分兵把关变成只顾自己不及其余，避免局部合理政策叠加后造成负面效应。要防止分解谬误，避免把整体任务简单一分了之，更不能层层加码，导致基层难以承受。制定和实施政策都要坚持系统观念和实践标准，遵循经济规律，以实践效果来检验政策的成败优劣。
面对未来可能出现的横盘、漫长的出清和去化过程，沈阳楼市持续上涨的拐点已经越发明显。
一面是寒冷彻骨的楼市，一面是热锅上的蚂蚁一样焦急的开发商，还有无数从事兼职糊口的房地产行业从业者。
沈阳楼市回暖，亟须从政策层面建立更有效的长效调控机制。
“作为一名房地产行业从业人员，我真的很希望未来（沈阳房地产）市场稳定，千万不要再像2021年这么乱了。”潘奇说。
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