换帅首年 保利发展挺进行业前四

  1月9日，保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH以下简称“保利发展”）发布了2021年的全年销售成绩单——签约金额5349.29亿元，同比增加6.38%。根据第三方机构的统计，该公司全口径销售额仅次于碧桂园、万科与融创中国，目前位列行业第四，相较2020年上升了一个位次。

  过去一年，保利发展在土地市场也是颇为进取，2021年新增了超过4000亿元的货值，在中指研究院的新增货值榜单中名列第一。国泰君安分析师谢皓宇表示，保利发展2021年拿地金额/销售金额的比例达到38%，虽然不及2020年47%的高投资强度，但已是在权益拿地/销售金额40%限制下的满格投资。

  2021年7月29日，刘平被委任为保利发展的第三任董事长。他曾对股东透露，“十四五”对于保利发展而言是重要的战略机遇期，将积极把握住市场机会。

  一位业内人士对中国房地产报记者表示，目前地产行业的资金、土地等资源都在向国企、央企背景的开发商集中，对保利发展而言，确实是难得的机遇期。“保利发展的销售规模与碧桂园、万科还是有一定差距，竞逐前两名有难度，但今年保四争三还是有机会的”。

  销售第四

  公告显示，2021年全年，保利发展实现签约面积3333.02万平方米，同比减少2.23%；实现签约金额5349.29亿元，同比增加6.38%。与销售排名第三的融创中国的5973.6亿元相比，有约624亿元的差距。若是与2020年的业绩相对比，不难发现，二者的距离已有所缩小。2020年，保利发展与融创中国的销售额分别为5028.48亿元、5752.6亿元，相差724亿元。

  在同一天，保利发展还发布了一份业绩快报，透露2021年实现营收2850.48亿元，同比增长17.20%；实现归母净利润275.7亿元，同比下降4.74%。据了解，业绩增速低于营收主要由于结转项目利润率有所下滑，2021年该公司营业利润率17.45%（营业利润/营业收入），较2020年下降4.04个百分点；归母净利润率9.67%，比2020年下降2.23个百分点。

  国金证券认为，随着高价地逐渐结转完毕，预计保利发展2022年的结算毛利率相较2021年会有小幅恢复。

  2021年，土地市场跌宕起伏，资金实力雄厚的国企、央企表现活跃。保利发展曾在2021年中时表示，作为Top5房企中唯一的绿档企业，其拥有15%的有息负债增长空间，能够在做好风险防范的同时保持持续扩张的能力。2021年上半年，该公司在22城的集中供地中有不少收获，且整体溢价率保持在约16%的较低水平。到了下半年，土地市场持续降温，保利发展也趁机抄了不少底。据兴业证券统计，2021年下半年，该公司拿地平均溢价率仅7.1%。

  全年下来，保利发展新拓展项目145个，新增建筑面积2722.3万平方米，总拓展成本1856.8亿元，虽然同比分别下降14.6%、21.1%。但与同行横向对比，积极纳储的姿态已是表露无疑。在中指研究院的新增货值排行榜中，2021年，保利发展以累计新增货值4287亿元的占据榜单第一，万科、碧桂园紧随其后，累计新增货值规模分别为3309亿元和3269亿元。

  投资力度的保持来源于资金的保障。与备受流动性困扰的民营房企不同，2021年，保利发展的融资渠道一直都颇为通畅，在行业的供给侧改革中受益良多。据统计，过去一年，该公司成功发行4笔中期票据、8笔一般公司债及5笔ABS，共计发行规模214亿元，还在2021年末公布了不超过98亿元的公司债券预案以及100亿元租赁住房资产支持证券化产品、100亿元中期票据的发行计划。融资的优势是不少业内人士判断该公司的行业排名有机会更进一步的现实基础。

  刘平上任这半年

  自2021年7月29日算起，刘平上任已接近半年时间，虽然期间保利发展看似波澜不惊，但细微的变化还是逐渐为外界所捕捉。首先是到任不足一周，保利集团便宣布拟在未来6个月内增持不超过公司总股本2%的股份。当时保利发展的解读是，大股东的增持是对公司作为集团房地产业务主要平台的肯定与支持，也是对这位新任董事长的高度信任。

  为了不辜负大股东的信任，管理层也表示要在6个月内增持不低于800万元、不超过1500万元，其中刘平自己的增持金额上限为500万元，为其年薪的85%。截至2021年9月30日，包括刘平在内的相关增持主体累计增持金额为575.78万元。

  到了2021年9月14日，为了更准确的体现战略定位和反映主营业务结构，“保利地产”的证券简称变更为“保利发展”。刘平的履历显示，他在任职保利发展总经理期间，负责该公司“十三五”规划制定与执行，提出“一主两翼”发展战略，构建“不动产生态平台”，布局第二、第三条增长曲线。2018年，保利发展正式宣布要构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台。

  短短3个多月后，保利发展又有了新动作。2021年12月28日，该公司通过了《关于公司组织机构调整的议案》，对现有架构进行调整。调整后的设置包括9个中心与4个办公室。据内部人士透露，这次调整涉及总部中心的架构调整，以及总部和子公司一些人员变更，力度比较大，其中原来的运营管理中心调整为地产管理中心，还新增了面向产业公司的产业管理中心。地产管理中心的职能得到了强化，收并了此前成本管理中心的部分职能部门。新增的产业管理中心是本次调整的亮点，意味着多元业务的战略地位进一步被凸显。

  根据保利发展的“十四五”规划，除了确保地产主业保持行业领先，争取完成销售目标规模外，布局新赛道、寻找新增长曲线也是重点。该公司对现有的多元化业务寄予了厚望，其中保利酒店致力于成为全中国最大、最多特许经营品牌的第三方酒店公司，广州市保利国贸投资有限公司的计划是成为会展行业第一梯队标杆企业。在选定的赛道上，保利发展打算通过内部创业、战略投资、设立基金等形式，培育出更多的行业标杆和上市企业。

  由此可见，站在地产行业总量高位震荡的新赛段，刘平希望保利发展能在主业之外挖掘更多的可能性，打造一家多元化综合控股集团，才是他的终极目标。