早在2021年12月初，中国奥园一家境内子公司7800万元信托贷款无法偿还时，就有投资者对奥园今年年初的美元债兑付表示担忧。如今，兑付日期未至，奥园已经提前官宣违约。
数月来，面对企业的财务问题，中国奥园采取了不少措施，包括与债权人沟通寻求债务展期，以及对旗下项目资产出售套现。不过，从最新的违约结果看，企业的流动性问题并真正未得到缓解。
接近中国奥园的一位人士告诉记者，“奥园的项目如果要卖的话，这时候就只能是贱卖，”具体到项目出售，“奥园也有在谈，但对方开价太低。”
最新消息显示，中国奥园已经开始进入境外债务重组程序。“在目前流动性资金归集极其困难的情况下，奥园选择了通过市场化手段积极推进境外债务重组，也是为境内债务问题解决腾挪时间和空间。”中国奥园在回应中国房地产报记者时表示。
美元债违约
据披露，上述奥园的四笔美元债本金余额共计10.86亿美元，包括2022年1月20日到期的4.2%优先票、2022年1月23日到期的8.5%优先票据、2023年6月到期的7.35%优先票据、2024年6月到期的7.95%优先票据，发行规模分别为1.88亿美元、5亿美元、2亿美元、2亿美元。
2021年10月中旬，奥园曾对外披露，对2022年1月到期的两笔美元债进行了回购，回购金额共计200万美元;此后，其表示已对1月到期两笔美元债做好了再融资安排。
奥园在公告中称，对于上述两笔本金余额共6.86亿美元的美元债，到期不支付余下本金以及最后一期利息;而对于一年半、两年半后才到期的另外两笔美元债，则不会继续支付最新一期利息。
据Wind数据显示，截至1月20日，奥园尚未偿还的美元债余额共约32亿美元。有市场观点认为,鉴于奥园的偿债能力，在正常情况下是在未来数年陆续到期，如果因交叉违约集中到期，将面临更大的偿还压力。
在此情况下，债务重组成为中国奥园不得不做出的选择。
中国奥园称，经审慎考虑流动性状况，并为求保留有限现金资源且对所有债权人保持公平以等待整体债务重组，中国奥园拟就其他境外金融债务采取相同原则。中国奥园同时提示，其所有其他境外金融负债项下将发生(或已发生)违约事件。
根据公告，此前，奥园已聘请了相关财务顾问，进行尽职调查，评估其目前的流动性、现金流情况，为其制定重组方案提供基础。
“该等外部专业顾问已于评估及尽职调查方面有重大进展。”奥园方面称，在完成之后，“适时尽快地向债权人及其他持份者提出重组建议以供考虑。”
此外，中国奥园指出，其一直积极物色潜在机会，将会按符合公司及持份者整体最佳利益的条款出售资产及引入战略投资者，而进行的任何出售事项或引入战略投资均旨在为其创造流动性缓解或解决债务问题。“集团继续保持与潜在战略投资者及买家的初步磋商，但截至公告日期尚未与任何潜在投资者或买家订立任何具法律约束力的协议。”
保交付成首选
2021年10月，不少房企面临海外债风险，各大国际评级机构开启了对包括奥园在内的房企评级的下调，并引发了债权人提出提前偿债的要求。
2021年半年报显示，中国奥园的净负债率80.7%，现金短债比1.3倍，剔除预收账款后资产负债率78.5%，踩中“三道红线”中的一条。
中国奥园一年内到期有息负债合计517亿元，货币资金683亿元。账面上看，货币资金能覆盖一年内到期的有息负债。
不过，2021年12月2日的公告显示，奥园为借款人或担保人的本金金额共6.512亿美元的融资因评级下调而被要求偿还，而奥园“并无付款或就替代付款安排与该等债权人达成协议”。
彼时，奥园的资金链已经相当紧张。2021年11月，奥园先后争取到了三笔国内ABS私募债的展期，发行金额合计约15.16亿元，而对于理财产品也给出了现金分期兑付和实物资产兑付两套方案。
在出售资产方面，中国奥园采取了不少措施。
11月14日，中国奥园披露称，拟以9亿港元(约7.34亿元)出售双福、名万投资及裕康的全部已发行股本，其中包括香港燕贻大厦部分物业。公告显示，此次出售股权事项估计亏损1.77亿港元(约1.44亿元)，相当于8折出售。
2021年12月3日，中国奥园管理层在召开的纾困会议上提到，公司目前以各类债券、基金不逾期为首要目标，包括从区域公司归集资金、出售城更股权、引入战投及主席个人认购定增股票乃至出售物业优质资产等。
12月份，有媒体报道，中国奥园位于加拿大、澳大利亚的几个项目都在洽谈中。今年1月初，中国奥园正在处置的境外资产中已有约4至5个项目在洽谈买家，预计交易金额在30亿元左右。
上述接近奥园的人士称，公司一直都有出售资产的计划，问题就在于怎么落地而已。
“市场持续低迷，打击消费者信心，令本集团难以按合理条款变现存货及出售资产。”奥园在最新的公告中表示，当前仍在物色潜在机会，进行资产出售或引入战略投资者，以期缓解或解决债务问题。
值得一提的是，在资产出售、债务重组的同时，奥园表示将着力保交付，“本集团大部分房地产项目按计划及进度进行，本集团亦继续确保竣工交付，及降低营运开支。”
中国奥园方面近期披露，2021年12月以来，其在重庆、长沙、郴州、南京、惠州等城市的近10个项目进行了提前交付。
汇生国际资本总裁黄立冲认为，中国奥园暂不支付到期美元债本金与利息，将重点放在保交付，并进行债务重整，是企业面临财务困境权衡轻重后，最终做出的选择。这种做法可以被市场接受。
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