4月27日，雅生活智慧城市服务股份有限公司(03319.HK，以下简称“雅生活服务”）发布公告，内容有关公司董事会会议拟于2022年4月28日(星期四)举行，藉以考虑及批准公司及其附属公司截至2021年12月31日年度经审核全年业绩、建议派付年度股息(如有)以及处理其他事项。
此前不久，花旗发布了下调雅生活服务目标价的公告。
由于雅生活服务延迟公布去年经审核年度业绩，花旗将目标价由14.68港元下调至13.61港元，意味着今年为5.6倍市盈率(早前为6倍)。鉴于雅生活服务对毛利及总楼面积预测，将2022年～2023年度的盈利微调1.2%/2.2%，维持雅生活服务“中性”评级。
关于雅生活服务为何延迟刊发2021年业绩报告，雅生活服务方面表示，本次延期原因在于政府为应对COVID-19疫情而实施封锁隔离措施，影响审核过程：从第三方取得外部确认函有所延迟；延误获取上海、深圳等办公场所所需资料及安排现场审核工作。
关于2021年业绩报告进展，中国房地产报记者联系雅生活服务方面的人士，截至发稿前，未得到任何回复。
刊发业绩前发生人事变动
3月29日，雅生活服务发布公告宣布，2021年年度经审核的全年业绩延迟刊发。
在克而瑞物管研究总监汤晓晨看来：“上市企业延迟公布业绩报告原因有两类：一类是疫情等客观因素影响相关业绩报告审计材料、函证的获取；另一类是与审计事务所出现分歧，造成合作及内部人员有变动。”
值得注意的是，雅生活服务1月21日的一项人事变动引人注意。
自2022年1月21日起，翁国强已获委任为公司审计委员会成员、薪酬与考核委员会主席及提名委员会成员；王鹏不再为公司审计委员会成员、薪酬与考核委员会主席及提名委员会成员；及王翠萍已获委任为公司风险管理委员会成员。
雅生活服务当天公布，翁国强已获委任为独立非执行董事，自临时股东大会结束起生效。
自此，王鹏的职位由翁国强接替。仔细翻开翁国强的履历发现，其有较强的专业背景。翁国强毕业于同济大学，获得应用数学学士学位，获得上海市人事局认可为注册物业管理师，获得江苏省人事厅认可为高级经济师。
为了进一步完善管理架构，有利于集团长远稳定的发展，雅生活服务在人才梯队搭建上是具有长远眼光的。
2018年上市时，雅生活服务董事会里有四位“老将”，分别是黄奉潮、刘德明、冯欣、王玮。到了2020年8月，上述董事会成员只剩下黄奉潮。
不过，作为元老级人物的黄奉潮也在逐渐退出舞台。2020年5月29日，雅生活服务发布公告称，黄奉潮辞去雅生活服务总裁及首席执行官职位，但仍会担任董事会联席主席兼执行董事，专注于制定集团整体战略发展策略并监督其实施。
黄奉潮的职务由该公司现任常务副总裁、首席财务官及联席公司秘书李大龙接任，自当年7月21日起生效。
值得一提的是，在人才不断更新的大背景下，作为 “80后”的李大龙显然更具有活力。
未经审核业绩报告
暴露短板
就在上述人事变动后，雅生活服务于3月31日发布了2021年未经审核业绩报告。
在未经审核的业绩报告中，雅生活服务的营业收入、净利润等业绩基本符合预期，但也暴露了雅生活服务的一些短板。
年内，雅生活服务营业收入为140.8亿元，毛利润为人民币38.68亿元，净利润为25.65亿元，毛利率为27.5%，净利润率为18.2%。
截至2021年12月31日，集团在管面积及合约面积分别为4.9亿平方米及6.6亿平方米。其中，来自雅居乐集团及绿地控股的合约面积分别累计达0.87亿平方米及0.61亿平方米。
其中，第三方项目通过市场拓展、行业整合等方式迅速扩张，来自第三方项目的合约面积（含控股成员企业）达5.15亿平方米，较2020年12月31日增长33%，占总合约面积的77.7%，已成为集团规模增长的主要来源。
值得关注的是，外拓是一把“双刃剑”。规模增长的同时，雅生活服务外拓项目的增多拉低了其毛利率和净利率表现。
根据已公布2021年年报的49家港股物业企业数据显示，雅生活服务营业收入为140.8亿元，仅在碧桂园服务之下，位居第二位。居于营业收入榜首的碧桂园服务营业收入为288.43亿元，毛利率为30.7%。雅生活服务毛利率为27.5%，49家物业企业的平均毛利率水平为30.09%，其毛利率在平均毛利率之下。雅生活服务18.2%的净利润率也并不具有明显优势。
雅生活服务曾在收并购上大展拳脚。但其先后出让卓森物业、城关物业等多家收并购来的物业，让业内猜测其受收并购后的“消化不良”困扰。
一位不愿具名的人士认为，“依靠收并购扩张规模会遇到瓶颈，当规模扩张到一定程度的时候，需要考虑资金成本和对整体规模的边际贡献。”
事实上，截至2020年底，雅生活服务用于投资及收并购的上市募集资金26.35亿元已悉数用完。
在2021年中期业绩会上，雅生活服务的管理层表示，未来的发展方向是轻资产，而不是收并购。
2021年9月18日，雅生活服务退出卓森物业管理有限公司（以下简称“卓森物业”）100%股权。2022年1月12日，雅生活服务转让兰州城关物业服务集团有限公司（以下简称“城关物业”）51%股权。
因此，雅生活服务也从此前的收并购转战到城市服务。
值得庆幸的是，2021年，雅生活服务取得了6.98亿元营业收入，其首次把城市服务板块作为四大板块之一，其它三大业务物业管理服务、业主增值服务、外延增值服务，营业收入分别为86.58亿元、18.67亿元、28.57亿元。城市服务在总营业收入的占比为5%。
但雅生活服务城市服务的毛利率还不太高。在毛利率方面，物管服务、业主增值服务、外延增值服务和城市服务的毛利率分别为20.1%、45.7%、39.2%、22.1%。
“雅生活服务通过收并购获取了不少公建及环卫领域品牌公司，有助于其在专业能力方面的补足和全国拓展触角。雅生活服务品牌矩阵内的公司的协同能力还需要加强，在城市服务领域雅生活尚缺乏标杆项目。”汤晓晨表示。
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