市值一天蒸发38亿港元 金科服务陷15亿元借款风波

  因为一纸关联交易公告，8月1日，金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称“金科服务”，09666.HK）的股价以37.37%的跌幅创下了历史新低，报收9.72港元。仅一个交易日，市值就缩水了约37.9亿港元。

  金科服务在7月29日与控股股东——金科股份签订了一份借款合同，计划为后者提供不超过15亿元的借款，年利率8.6%。金科服务的理由是，借出这笔资金，有助于金科股份确保在建物业的建设和交付，并聘请其进行物业管理，8.6%的年利率也有利于增加公司收入。金科股份为这笔借款提供了总价值约27亿元的抵押物。

  对于这笔借款的性质，金科服务语焉不详。摩根大通认为将30%的现金用于提供贷款并不符合物管公司核心业务，担心金科服务能否从金科股份得到款项归还，以及未来会否出现更多类似的交易。而部分投资者则根据公告里透露的蛛丝马迹，认为金科服务实则是将对金科股份的应收款转为了贷款，应视为利好。

  针对该问题，中国房地产报记者多次拨打金科服务的投资者关系电话，均未接通。但金科股份方面给了较为明确的说法，“不是现在新提供的现金额，大部分还是之前归集的数目”。8月2日，金科股份的相关人士表示，这笔关联交易是将该公司此前对金科服务的大部分应付款转换为了贷款。

  是借款还是应收款？

  根据金科服务7月31日发布的公告，这笔15亿元借款的到期日是2024年12月20日，金科股份应于2023年1月20日偿还贷款本金的20%，此后自2023年6月20日起按每半年还款一次，并于到期日偿还最后一期贷款。

  8.6%的年利率是参考金科股份现有三笔银行贷款的年利率约为8.5%后按正常商业条款确定的，自2022年12月20日开始每半年支付一次。违约利息按年利率8.6%的1.5倍计算（即年利率12.9%），按日计息直至金科股份悉数偿还有关逾期款项。

  金科股份提供了资产担保，包括不少于200个商铺以及4.26万个车位，总建筑面积约10万平方米，总价值约27亿元，抵押率约为55.6%。若金科股份出现了违约情况，金科服务有权变现这些抵押资产，用于偿还逾期款项。

  借款合同显示，这笔资金将被金科股份用于补充流动资金。

  金科服务用了不少篇幅来阐释借款的必要性和合理性。该公司表示，贷款协议将使金科股份在部署其整体中短期营运资金方面更具灵活性，以便及时交付其发展中项目，否则可能因所需资金的重新分配及部署而需要较长时间交付。该公司认为，确保金科股份在建物业项目的建设及交付，有利于这些物业聘请其提供物业管理服务。而且，8.6%的年利率高于中国人民银行公布并自2022年5月20日起生效的一年期及五年期贷款基础利率，有助于增加公司的其他收入。

  虽然这15亿元的资金是以“借款”的名目出现，但有投资者认为，从公告里披露的信息来看，这其实是金科服务将对金科股份的无抵押应收款转换成了有抵押的借款。金科服务在公告中透露，贷款的主要目的是规范现有应收款项的催收程序，促进应收金科股份的未偿还应收款项结余有序结算。据了解，该公司对金科服务的未偿还相关应收款结余将根据贷款协议转换为贷款金额，而有关应收款项目目前并无任何资产作担保。

  根据金科服务独立财务顾问——红日资本有限公司提供的资料，截至2021年12月31日，金科服务对金科股份有约11.17亿元的应收款。15亿元的借款额度便是参考了7月29日该公司对金科股份的未偿还应收款项结余总额，以及未来可能产生的潜在应收款项结余。未来，金科股份根据贷款协议分期偿还后，金科服务的应收款项结余将减少，现金结余将增加。

  关联交易的隐忧

  可能是因为公告中的措辞不够清晰，不少机构以及个人投资者都将这份借款合同视为利空。摩根大通便在8月1日发布报告，将金科服务的评级由“中性”下调至“减持”，目标价由19.5港元下调至10港元。该机构表示，对于金科服务向控股股东提供15亿元借款，市场会作出负面反应，因为这显示现金由物管子公司转移到母公司房企，且不知能否得到款项归还，此外，将30%的现金用于提供贷款并不符合物管公司核心业务。在摩根大通看来，作为金科服务的战略投资者，博裕资本似乎也无法阻止这类或被质疑的交易，因此担心未来是否会出现更多类似的交易。

  市场确实作出了负面反应，有投资者表示，高达37.37%的跌幅表明大家认为金科服务要借给大股东的钱是有去无回了，物业公司发展的独立性也被完全证伪。

  有了恒大物业的前车之鉴，投资者的恐慌情绪并不难理解。7月22日，中国恒大、恒大物业发布公告，披露了恒大物业134亿元存款质押被相关银行强制执行事项的初步调查结果。根据调查结果，2020年12月至2021年8月期间，在中国恒大有关高管的授意安排下，恒大物业以存单质押担保方式，通过第三方，分三次向该公司提供了这笔大额资金，用于其运营和偿还集团境内外债务。中国恒大计划通过转让资产给恒大物业抵消相关款项。

  在民营房企陆续“暴雷”的背景下，物业公司与地产母公司的关联交易，很容易遭受为后者“输血”的质疑。今年以来，金科服务已经跟金科股份达成了多笔关联交易。4月份，该公司以0.489亿元收购金科股份一处总建筑面积约3332平方米的物业，购买的理由是该公司已经租用该物业为办公场所超过10年，若金科股份将该物业出售，公司难以在市场上及时找到另一处办公场所，并可能由于办公场所的变动而产生额外的费用。6月底，金科服务又透露将以约3.14亿元收购金科股份的一批托儿所物业以及相关业务公司。

  就这次的借款，金科服务强调已通过审阅金科股份的综合财务报表及管理账目，对其还款能力进行尽职调查及评估。该公司表示，于2022年3月31日，金科股份未经审核的归属股东的资产净值约为342.5亿元，为贷款本金的20倍以上，认为其具有良好的信誉及财务能力。

  只不过，从目前来看，这样的解释并未能消除外部的顾虑。一位投资者认为，对于金科服务而言，最关键的还是要控制和金科股份的关联交易，没有关联交易，市场会放心很多。