金地凌克：做好所有的准备 应对市场“长恢复期”

  销售额下跌38.2%、营业收入跌18%、房地产业务结算毛利率提高6.93个百分点、归属母公司的净利润上升8%，惨淡的市场环境下，金地(集团)股份有限公司（以下简称“金地集团”，600383.SH）交出了一份还算不错的中期业绩。

  金地集团董事长凌克在8月29日的业绩说明会上表示，目前市场处于从低谷逐渐恢复的过程中，“我们会做好所有的准备，去应对市场可能比较长的恢复过程。”

  从半年报来看，金地集团采取了不少防御性的措施，如压缩投资预算，加大债务的偿还力度等。即便如此，该公司认为自己还是有弯道超车的机会。凌克透露，金地集团的销售目标完成进展良好，预计2022全年销售业绩在行业中仍然可以保持比较好的水平。

  毛利率回升了

  受经济下行、重点城市疫情冲击、部分房企出险等不利因素的影响，2022年上半年，房企在销售、交付、投资、偿债等方面都经历了前所未有的挑战。

  2022年上半年，金地集团累计实现签约面积419.2万平方米，同比下降44.33%，累计实现签约金额1006.1亿元，同比下降38.21%，低于百强房企的平均跌幅，因此销售排名也有所上升，继续保持在行业前十位置。

  期内，该公司实现营业收入281.12亿元，同比下降18%。其中，房地产项目结算面积115.8万平方米，同比下降21%，结算收入232.51亿元，同比下降21%。房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期提高了6.93个百分点，实现归属母公司的净利润19.65亿元，同比上升8%。

  归属母公司净利润与营业收入表现的差异是投资者关注的一个热点问题。有机构表示，从上半年金地集团的土地增值税由2021年中期的6.16亿元提升至今年的11.16亿元，可看出该公司是加快了高毛利项目的结算，导致毛利率、土地增值税、净利润上升。

  金地集团高级副总裁兼财务负责人韦传军认为，目前公司的整体毛利率水平已回归至行业较好水平。

  从金地集团的角度看，货源主要分布在华东、东南和华南等市场稳定的区域，是该公司录得稳定利润表现的基础。上半年深圳、上海两个城市销售规模分别超过150亿元和130亿元，该公司在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名位居前列。

  收入结构上也有所体现，上半年东南、华东及华南区域占据了金地集团营业收入的前三位置，毛利率分别为17.7%、30.2%、29.4%，其中毛利率最高的华东区域，收入同比大增216.7%。毛利率只有13.3%、5%的东北区域及华中区域，收入同比下降70.6%、84.5%，此消彼长之下，便促成了该公司毛利率的止跌回升。

  多还债 少投资

  虽然上半年一度遭遇债券市场的做空风波，但金地集团的财务基本面并没有明显的短板。

  截至报告期末，该公司持有货币资金647.98亿元，其中预售监管资金72.2亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍。有息负债合计1293.2亿元，其中银行借款占比为55.5%，公开市场融资占比为41.64%，其他融资占比为2.86%，长期负债占全部有息负债比重的68.43%。有息负债中，境内负债占比94.11%，境外负债占比5.89%。

  现金流方面，上半年，金地集团经营活动产生的现金流量净额为61.3亿元，而去年同期是负数，原因是联合营公司往来款支付的现金减少。因为对联合营公司投资支付的现金减少，投资活动产生的现金流量净额由2021年中期的-53亿元，减少到了今年上半年的-20亿元。筹资活动产生的现金流量净额变动更大，由2021年上半年的140亿元大幅下降至今年上半年的-52.8亿元，原因是偿还债务支付的现金增加。

  除了减少联合营公司的投资支出，新开工和土地投资也有所缩减，年初，金地集团制定的新开工面积和竣工面积分别为634万平方米、1536万平方米，中期业绩报告显示，修订后的新开工计划、全年竣工计划约为517万平方米、1511万平方米。该公司的解释是，一方面是因为自去年下半年以来新获取项目规模有所减少，另一方面是因为在公司可售资源较为充裕、市场前景尚不明朗的情况下，通过合理规划新开工节奏以保持经营的灵活性。

  上半年，金地集团新增了约156万平方米的总土地储备，其中权益储备约56万平方米，总投资额约179亿元，权益投资额约71亿元，相较2021年上半年约411亿元的权益投资额有大幅下降。截至报告期末，该公司总土地储备约6193万平方米，权益土地储备约2840万平方米，权益比仅约46%。

  对此，凌克表示，年初基于对2022年房地产市场审慎的判断，根据市场形势变化，按量入为出的原则，对投资预算进行了压缩，下半年会根据项目收益、项目现金流情况，继续合理增加土地储备，确定合作项目比例。