万科董事会主席郁亮:请放心!万科不仅保交付还要保质量

许倩 2022-09-01 08:46:39 来源:中房报

  8月31日上午,万科董事会主席郁亮与管理团队准时出现在公司2022年中期业绩会上。这次他没有再抛出行业“危机论”,而是试图向外界传递更多对于房地产行业的信心以及努力的态度。

  “市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”他表示。

  在行业利润普遍下跌的上半年,“背水一战”的万科实现营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;实现归属上市公司股东净利润122.2亿元,同比增长10.6%,是营业收入与净利润双回升的少数企业之一。但仍有投资者针对万科上半年销售额下滑近4成、拿地节奏放缓等问题,提出质疑。

  郁亮回应称,在当前外部环境下,万科也有压力,有部分经营指标表现不尽如人意,但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康,保持不断跑下去的状态,对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

  过去很多年,万科都善于做行业的悲观者和焦虑师,但万科从来没有躺平,一直坚定做努力向前的奔跑者、领队者。

  “万科历来非常重视现金流和财务稳健,始终把安全放在第一位。对行业来说,眼下最重要的任务是找到‘生火取暖’的办法。”郁亮说。

  呼吁行业长期政策建设

  对行业形势的预判,郁亮一直保持着较高的敏锐度。他称自己是“猫头鹰的管理性格”,永远“一只眼睛看机会,一只眼睛看风险”。

  从2007年提出“拐点论”到2012年预测“白银时代”即将到来;从2018年秋季例会上居安思危提出“活下去”,到2022年万科集团年会上喊出“背水一战”的口号,称房地产行业已经进入“黑铁时代”,郁亮的判断总是先人一步,并以此率先调整万科的战略方向和布局,寻找机会。

  这次业绩会上,面对外界最关心的房地产市场形势问题,郁亮重申其在6月股东大会上的判断:从短期来看,市场已经筑底,但恢复是一个缓慢和温和的过程。

  他坦言,相比6月销售数据,7、8月的数据确实出现了比较明显的落差。一方面,6月房地产销售快速大幅回升,包含疫情回补、季节性等短期因素影响,后续本身就会有所回落;另一方面,7月以来出现了“停贷”事件等新问题,一些出险企业无法完成交楼,对消费者买房信心造成一定影响。

  尽管7、8月销售数据出现回落,但郁亮认为,住房的刚性需求仍然很强,房地产市场依然是有着十万亿元量级的巨大市场,常做常有,常做常新。

  他举例称,目前市场中的存量住房按照自然更新速度,每年要淘汰10亿~11亿平方米,其中一二线城市要淘汰3亿平方米。按照当前新开工降幅,新建住宅还达不到自然更新所需要的水平,这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素,因此当前市场交易量是偏低的了,不会一直维持在这个水平。市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能。

  郁亮认为,在“稳地价、稳房价、稳预期”三大调控目标中,前两者已基本实现,但稳预期还存在较大挑战。重建市场信心有各种各样的方法,相比短期政策,他更看重与未来行业长期发展有关的政策,原因是房地产已进入到新阶段,为城市提供的配套服务业态越来越丰富,但这些业务大多是保本微利的长周期业务,需要有独立的政策制度支持。

  他举例称,要素成本需要和收益匹配,地价不能太贵,税费利息不能太高;现金流入要和流出匹配,地价是否能分期付,投资的回笼周期如果是10年、20年,相应融资期限是否能拉长,以及需要建立类不动产投资信托基金(REITs)的权益性渠道等。

  “这些有利于城市业务发展、有利于行业新发展阶段的政策的出台,对行业未来发展会更有利。这些新领域的成长,需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。”郁亮说。

  在这之前,郁亮很少在公共场合评价政策。在万科内部常说一句话:当好农民种好地。郁亮说过:“农民是不会因为‘预测’天气的好或者不好决定种不种地,无论天气好和坏都要去种地,如果不种地就会颗粒无收,所以要把自己的种地能力提高。”

  跑遍35个城市走访101个项目

  对于房企而言,如今的头等大事就是“保交付”。“请客户放心,万科不仅是保证交付,还要保证质量,上半年已经平稳交付了11.5万套住宅。”郁亮强调。

  他进一步表示:“我们邀请客户共建家园,让客户能看见万科在建项目进展情况。目前为止,70%准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年万科开始推进交房即交证工作,目前已实现35%项目在交付的同时,将房产证交到业主手里。这一比例今后还会继续提高。”

  为实地调查各地项目情况,股东大会后两个月郁亮走访了35个城市,看了100多个项目。

  他举了两类市场的例子,一类是在中心城市中相对没有那么引人瞩目的城市,虽然销售压力大,但只要产品做得好,哪怕市场不好也能熬过去。在哈尔滨,万科的项目实现了“交销联动”,该项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍;商铺销售历来是难点,但在乌鲁木齐,万科打造的“3088商业街区”人气非常火爆,热度带动商铺销售,老带新和老业主复购率超过50%。

  另一类是以浙江为代表的竞争激烈市场。以万科杭州亚运村项目为例,即使受到疫情影响,万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城,首年净营运收入(NOI)率也达到了6%。通过走访,郁亮对万科今年完成任务目标是有信心的。

  管理层深入实地调查工作也是万科的新管理策略要求。在今年年初万科召开的2021年业绩发布会上,郁亮提出,有信心实现企稳回升目标,但任何计划和目标都需要靠人去干,一切事在人为。为此,万科已取消集团合伙人层级,所有人都要下沉到前线,研究解决客户层面所反映的关键问题。

  郁亮也坦承,在当前情况下万科的压力也非常大,还有非常多指标表现不尽如人意,但对万科而言,需要努力平衡好,遇到问题去解决问题。

  事实上,自从5年前从王石手中接过万科担子,郁亮就一直在强调“压力”二字。6月28日万科股东大会上,他坦言:“这是我从业以来压力最大的一段时间”,上半年,万科累计合同销售额、合同销售面积分别为2152.9亿元、1290.7万平方米,同比分别下降39.26%、41.11%。

  但万科一直秉持着“不贪婪不恐惧”的战略定力。如郁亮所言,市场好的时候要留一份清醒在;市场坏的时候要有一份信心,“只有不断修复,发现一个短板弥补一个短板,保持绝不躺平,保持跑下去的状态,相信一定能够跑出健康、跑出未来,相信一分耕耘一分收获。”

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