偿债大关已过 金地年内已无到期公开债务

  地产寒冬中，房企积极“自救”推进债务管理。

  10月17日，“15金地01”将支付债券本金及利息，金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地集团”，600383.SH)在4天前就宣布已将约28.4亿元的偿债资金存入指定银行账户。该笔债券兑付完成后，该公司今年已无到期公开债务。

  据金地集团的相关人士透露，发布偿债资金到位的公告，是为了维护市场信心及稳定债券价格。10月14日，“16金地02”跌47%，“21金地MTN001”、“21金地MTN006”跌超40%，“21金地MTN003”跌超22%。这是继7月份之后，金地集团的债券价格再次出现较大幅度的波动。

  根据金地集团披露的数据，无论是今年前9月，还是国庆期间，该公司都录得了较好的销售表现，行业排名已升至第七位，此前也无债务违约的迹象。在该公司内部看来，此次债券价格的下跌主要是受近期同行违约传闻，以及机构投资者对地产行业预期尚未扭转等的影响，与企业的基本面关系不大。

  债券价格波动和维稳公告

  10月14日，金地集团发出了两份公告，披露偿债及回购债券的最新进展。

  公告显示，该公司于2015年10月15日发行2015年公司债券（第一期）（以下简称“15金地01”），发行规模30亿元，票面利率为4.18%，期限为7年期，附第5年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。2020年回售结束后，“15金地01”本金余额为27.25937亿元。这笔公司债将于2022年10月17日（因10月15日为非交易日，故顺延至下一个交易日）支付债券本金及自2021年10月15日至2022年10月14日期间的最后一个年度利息。而金地集团提前4天，即在10月13日便将本息合计约28.4亿元的资金全额存入中国证券登记结算有限责任公司指定银行账户。

  另一份公告则透露，截至公告日，金地集团子公司在二级市场购买了“18金地04”“18金地06”“18金地07”“20金地01”“21金地01”“21金地03”，合计约231万张，累计购买金额约1.65亿元。

  两份公告的发出别有深意，因为当天金地集团的债券价格又一次面临下行压力。跌幅最大的是“16金地02”，盘中触发临停。这笔公司债是金地集团在2016年3月发行的，实际发行规模17亿元，债券期限为8年，附第5年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权，发行票面利率3.5%。截至目前，“16金地02”尚在存续期内，存续金额为11亿元。

  当天下跌的还有几只中期票据，包括“21金地MTN001”“21金地MTN006”“21金地MTN003”等。

  消息面上，地产行业还是有一些利空信息在释放。10月13日，惠誉表示，由于中骏集团、新城控股及其子公司已选择停止参与评级，决定撤销这三家公司的评级。旭辉控股则发布公告透露正积极与债权人团体对话，寻求符合公司、债权人和股东最佳利益的解决方案以解决偿债资金滞延问题。

  今年7月份，金地集团也曾经历过债券价格的大幅下跌。为了稳定债券价格，该公司在7月29日宣布旗下子公司将以市场化方式在二级市场购买公司债券和资产支持证券，首期规模不超过10亿元。8月11日再度发布公告，表示将以市场化方式在二级市场购买公司在银行间市场发行的债务融资工具，首期规模不超过10亿元。

  相对于公司债回购的持续推进，在中期票据的回购方面，金地集团还没有什么动作。据中国房地产报记者了解，作为首个发布中期票据回购计划的房企，金地集团目前还在研究相关的交易机制和回购方式。

  “自救”新进展：今年已无偿债压力

  将偿债资金存入指定银行账户后，金地集团在官微上发文表示，该笔债券本息兑付完成后，年内到期境内外债务即将全部足额兑付完毕，今年已无到期公开债务。

  金地集团认为，公司良好的资金流动性主要来自于较好的销售表现和稳固的金融机构关系支持。据介绍，进入下半年以来，该公司连续多月销售金额实现环比正增长，平均月销售额超过200亿元，前9月累计实现销售金额1630.8亿元，销售排名稳定在行业前七。今年“十一”黄金周期间，金地集团实现超过70亿元的销售金额，创过去三年历史同期新高。

  融资方面，截至7月底，金地集团的银行授信规模超过2600亿元，剩余可用银行授信规模超过1700亿元。其中，2022年获得银行新增授信支持超过150亿元。7月份，该公司以金地商置上海九亭金地广场及北京搜狐网络大厦为底层资产，成功设立一笔总额17亿元的资产支持专项计划，融资规模居于房企公开市场融资产品前列。

  金地集团还成为了中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债信增”）直接全额担保的房企之一。截至目前，已有龙湖集团、美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉控股、卓越商管发行了相关融资产品。金地集团曾在8月份透露，正在沟通协商关于由中债信增提供担保发行新债的事宜。

  10月17日，一位业内人士对中国房地产报记者表示，中债信增并非完全的信用融资，还是需要投资性房地产作为抵押和担保，在抵押率方面，目前只能做到40%，还没有房企直接拿投资性物业去银行申请抵押贷款的额度高。因此，金地集团在衡量利弊过后，并没有选择启动这一融资方案。这从侧面也说明了，该公司当前并没有太迫切的再融资需求。

  中银证券认为，近期地产板块呈现震荡走势，反映了市场对于地产板块仍然存在分歧和疑虑，对地产销售后续走势、信用风险演化等层面存在一定的预期差。

  金地集团的相关人士也认为，债券价格的非理性下跌，反映了固定收益产品的投资机构的风险厌恶程度在提升，核心就是对地产行业的前景仍持谨慎态度。其表示，由于债券市场的流动性不高，价格很容易出现大幅波动，市场主体能做的工作很有限，难以凭一己之力扭转行业的预期，债券价格的稳定，仍有赖于行业销售的触底回升。