房企前三季度业绩承压 行业仍未筑底企稳

  10月的最后一个交易日，地产股又一次遭受冲击，房地产ETF(882011 )一度下跌4.6%。

  “这种板块性的下跌，有部分是房企刚刚公布的三季报不甚理想的原因，主要还是反映一部分资金对行业的预期较为悲观。”10月31日，某上市房企资本部人士对中国房地产报记者表示。

  公告显示，今年前三季度标杆房企的业绩仍未迎来拐点，华侨城A、招商蛇口、中国海外发展的归属母公司净利润同比分别下跌96.3%、53.4%、34.5%，保利发展的同比跌幅为3.6%，万科A和金地集团则出现了企稳迹象，同比分别增长2.2%、0.8%。即便业绩止跌回升，但万科A仍强调“市场恢复之路缓慢而曲折”，保利发展也表示市场低迷态势尚未得到有效扭转，行业仍未筑底企稳。

  金地集团的管理层则认为应该看到积极的一面，虽然市场还没有明显变好，但也没有进一步变坏的迹象。

  净利润最高跌了九成

  10月30日晚，招商蛇口披露的业绩公告显示，前三季度该公司实现营业收入894.84亿元，同比增长9.45%，归属母公司净利润29.57亿元，同比下降53.4%。原因是，房地产项目竣工交付并结转的面积虽然同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，导致结转毛利同比减少。此外，转让子公司产生的投资收益由去年同期的31亿元降为13亿元，并对符合条件商户进行了相应的租金减免。

  “低于我们此前预期。”对于招商蛇口的利润表现，中金公司表示有些意外。

  华侨城A的业绩也让投资者大跌眼镜，其前三季度的营业收入为292.81亿元，同比减少40.8%，归属母公司净利润为1.26亿元，同比减少96.3%。超过九成的净利润跌幅令有些投资者怀疑该公司是否存在故意调节利润的情况，为此，华侨城A不得不详细解释经营指标下滑较大的原因。如，相比去年同期，今年前三季度结转项目的单价及毛利率均较有所下降，以及从去年下半年开始，房地产销售的持续下滑对今年前三季度的可结转量亦造成影响，最后是新一轮疫情对景区及酒店的影响超过去年同期。

  向来在利润指标方面表现突出的中国海外发展，前三季度同样没有稳住。期内，该公司录得1213.1亿元的营业收入，同比下跌19.7%，核心净利润258.1亿元，同比下降34.5%。

  相对而言，保利发展、万科A以及金地集团的基本面较为稳定，但营业收入和净利润依然存在不同步的现象。前三季度，保利发展实现营业总收入1564.4亿元，同比增长约13%，归属母公司净利润130.9亿元，同比下降3.6%。万科A的营业收入同比增长24.4%至3377亿元，归属母公司净利润仅增长2.2%至170.5亿元。金地集团则是反过来，营业收入同比跌1.5%至530.8亿元，归属母公司净利润却增长了0.8%至33.4亿元。区别在于，上述大部分房企的毛利率仍处于下行通道，而金地集团的综合毛利率则录得了2.3个百分点的上升。

  市场恢复之路缓慢而曲折

  10月31日，地产股再遭重挫，龙湖集团一度深跌44.7%，碧桂园差点跌破1港元，保利发展跌停，招商蛇口、万科A分别跌了6.6%、5.7%。

  业内认为，龙湖集团换帅是导致地产板块波动的一个诱因，但更深层的原因是行业风险尚未出清、走势仍未明朗。从房企的三季报里也不难发现企业的谨慎姿态。万科A表示，报告期内，商品房市场表现好于上半年低点，但成交绝对量仍处于较低水平，2022年的工作将围绕“止跌企稳，稳中提升”开展。

  前三季度，保利发展的新开工面积为1746万平方米，同比减少52.3%。该公司相关人士表示，这是根据“以销定产”的原则而调整的，考虑到整体市场容量缩小、且销售仍有下行的预期，若开工面积仍保持以往水平的话会占用企业资金，市场也未必消化得了。“至少短期来看，行业波动还会存在，不确定性较大。”

  9月份，招商蛇口实现签约销售金额350.5亿元，同比增加50.2%，这被外界视为一个触底回升的信号。但该公司内部人士并没有这么乐观，其表示，9月份的销售同比大增主要是货值结构的因素，因为上海、深圳的推盘量增加了且去化理想，从整体市场来看，观望气氛还是比较浓。

  金地集团在三季报发出的当天召开了一次投资者交流会。会上，该公司管理层表示，各地政府都在积极因城施策，还是希望能够稳定房地产市场，但政策面上大的提法都没有发生变化。市场面上，因为购房者买涨不买跌、预期未来收入下降，目前也还没有看到明显的回暖迹象。

  前9月，金地集团的累计签约金额为1630.8亿元，同比下跌28.7%，但8月、9月的销售额开始实现同比增长。管理层预期全年销售应该能录得Top20房企中比较好的水平，只是相较去年，仍有一定程度的下降。在该公司看来，个体的努力实难扭转行业大势，因此呼吁相关部门能够出台更有利的政策或措施，以提振行业士气。